BĐS KCN: Dòng vốn FDI vững chắc, nhưng cạnh tranh trong ngành BĐS KCN đang tăng lên

• Vốn FDI chảy vào lĩnh vực sản xuất vẫn tích cực trong 8 tháng đầu năm 2024, với vốn FDI cam kết và vốn FDI giải ngân tăng lần lượt 15,2% và 4,9% so với cùng kỳ – sẽ tiếp tục thúc đẩy ngành BĐS KCN.
• Nguồn cung BĐS KCN đang tăng, với 18 dự án KCN mới được phê duyệt trong 9 tháng đầu năm 2024. HSC kỳ vọng các nhà phát triển BĐS KCN có chuyên môn tốt và quỹ đất rẻ sẽ dẫn đầu xu hướng phát triển nhưng lưu ý rằng nguồn cung mới/các nhà phát triển mới tại những địa điểm quan trọng đang làm gia tăng sự cạnh tranh.
• Những lựa chọn hàng đầu của HSC bao gồm IDC, VGC, và KBC – tất cả đều được khuyến nghị Mua vào (từ Tăng tỷ trọng). IDC và VGC có quỹ đất lớn, dòng tiền mạnh, và lợi suất cổ tức cao, trong khi cổ phiếu KBC có định giá thấp và có tiềm năng được định giá lại ở mặt bằng cao hơn khi các dự án lớn được phê duyệt. Trong khi đó, PHR được khuyến nghị Tăng tỷ trọng nhờ giá cao su cao và câu chuyện chuyển đổi đất cao su hấp dẫn.

Vốn FDI vững chắc; Chính phủ khuyến khích ngành công nghiệp bán dẫn

Trong 8 tháng đầu năm 2024, vốn FDI cam kết trong lĩnh vực sản xuất tăng 15,2% so với cùng kỳ (so với mức tăng 14,7% so với cùng kỳ trong 8 tháng đầu năm 2023 và mức tăng 39,9% trong năm 2023). Vốn FDI chảy mạnh vào lĩnh vực sản xuất, tạo động lực tăng trưởng cho mảng BĐS KCN tại Việt Nam. Bên cạnh đó, ngày 21/9/2024, Thủ tướng Chính phủ đã ký “Quyết định số 1018” nêu rõ Chiến lược của Chính phủ nhằm phát triển ngành công nghiệp bán dẫn Việt Nam đến năm 2030 (tầm nhìn đến năm 2050), và cũng sẽ tăng cường thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bán dẫn và công nghệ cao tại Việt Nam. IDC, VGC, và KBC có thể sẽ hưởng lợi từ xu thế mới này

Nguồn cung cải thiện trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gia tăng

Công tác phê duyệt các dự án KCN mới đã tăng tốc trong 9 tháng đầu năm 2024, với ít nhất 18 KCN có tổng diện tích 5.733 ha (so với 7-10 KCN vào năm 2023). HSC dự báo nguồn cung sẽ tăng mạnh trong vài năm tới khi các dự án được phê duyệt trong giai đoạn 2021-2023 được đưa vào vận hành. Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy ngành đang thu hút nhiều nhà phát triển mới – như Sơn Hà, Taseco Land, Fecon, Phát Đạt, DIG Group, Bin Corporation – làm cho sự cạnh tranh ngày càng gia tăng. Chúng tôi nhận thấy các nhà phát triển BĐS KCN lớn có uy tín, quỹ đất với chi phí thấp, và dự án nằm tại các vị trí chiến lược sẽ có lợi thế cạnh tranh.

Giảm dự báo lợi nhuận

HSC điều chỉnh giảm lần lượt 3,9%, 20,7%, và 6,5% dự báo tổng lợi nhuận cho 4 nhà phát triển BĐS KCN trong danh sách khuyến nghị trong năm 2024, 2025, và 2026 xuống 3,9 nghìn tỷ đồng (giảm 26,2%) do chậm bàn giao, 4,8 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 22,7%) do KBC chậm ghi nhận doanh thu và 6,5 nghìn tỷ đồng do giả định chung chậm bàn giao. Chúng tôi đa phần giảm dự báo lợi nhuận giai đoạn 2024-2026 cho các công ty trong danh sách khuyến nghị, với mức giảm 5-19% đối với VGC chủ yếu do giảm giả định diện tích đất được bàn giao và giảm 10-46% đối với KBC chủ yếu do trì hoãn bàn giao. Tuy nhiên, đối với IDC chúng tôi tăng 5,7% dự báo lợi nhuận thuần cho năm 2024, giảm 4,5% và 7% cho năm 2025 và 2026 (tất cả đều do thời điểm bàn giao đất). Trong khi đó, đối với PDR chúng tôi tăng 7-9,5% dự báo lợi nhuận thuần cho giai đoạn 2024-2026, nhờ tăng giả định giá cao su..

Định giá và khuyến nghị

IDC, VGC, và KBC – được khuyến nghị Mua vào, từ Tăng tỷ trọng – là những lựa chọn hàng đầu của HSC với tiềm năng tăng giá lần lượt là 24,6%, 23,1%, và 23,7%. IDC và VGC có quỹ đất lớn (lần lượt là 977 ha và 1.110 ha), dòng tiền mạnh (lần lượt là 2,9-3,8 nghìn tỷ đồng và 3,3-4,8 nghìn tỷ đồng cho giai đoạn 2024-2026), và lợi suất cổ tức cao (lần lượt là 6,8% và 4,5- 5,1% cho giai đoạn 2024-2026) trong khi KBC được định giá thấp (giao dịch với mức chiết khấu 43,4% so với RNAV). Trong khi đó, chúng tôi khuyến nghị Tăng tỷ trọng đối với PHR nhờ hưởng lợi từ giá cao su cao và câu chuyện chuyển đổi đất cao su hấp dẫn