CTCP Phát triển BĐS Phát Đạt (PDR): Hạ khuyến nghị xuống Tăng tỷ trọng do định giá

• HSC hạ khuyến nghị đối với PDR xuống Tăng tỷ trọng (từ Mua vào), với giá mục tiêu không đổi ở mức 25.200đ, sau khi giá cổ phiếu tăng gần đây. Mặc dù thông tin tích cực đã phần nào phản ánh vào giá cổ phiếu, chúng tôi vẫn nhận thấy Công ty có chuyển biến rõ nét trong hoạt động tái cơ cấu.
• Chúng tôi giữ nguyên dự báo lợi nhuận thuần, cho thấy tăng trưởng với tốc độ CAGR 3 năm là 29,7%. Doanh số bán nhà dự kiến sẽ đến từ 2 dự án chính: Bắc Hà Thanh (10/2024) và Bình Dương Tower (11/2024).
• Sau khi giá cổ phiếu tăng 18% kể từ khi HSC đưa ra khuyến nghị Mua vào vào giữa tháng 8/2024, PDR đang giao dịch với P/B trượt dự phóng 1 năm là 1,6 lần, vẫn thấp hơn nhiều so với bình quân 3 năm ở mức 2,5 lần. Cổ phiếu cũng đang giao dịch với mức chiết khấu 28% so với RNAV dự phóng (mức bình quân kể từ khi chúng tôi đưa ra khuyến nghị lần đầu là 28,5%).

Sự kiện: Phê duyệt phí sử dụng đất dự án Bắc Hà Thanh

Phí sử dụng đất của dự án Bắc Hà Thanh giai đoạn 1 (10 ha) đã được phê duyệt vào ngày 24/9/2024 và Công ty có kế hoạch mở bán từ cuối tháng 10/2024. Bước này đóng vai trò quan trọng trong quá trình hoàn tất thủ tục pháp lý để mở bán dự án quan trọng của PDR và khẳng định nỗ lực của Công ty trong hoạt động tái cơ cấu.

Trong khi đó, phí sử dụng đất của dự án Bình Dương Tower dự kiến sẽ được phê duyệt vào tháng 10/2024 và dự án có thể được mở bán từ cuối tháng 11/2024.

Tác động: Giữ nguyên dự báo giai đoạn 2024-2026

HSC giữ nguyên dự báo cho năm 2024, với lợi nhuận thuần đạt 729 tỷ đồng (tăng trưởng 6,6%). Ngoại trừ các khoản mục không thường xuyên từ hoạt động bán cổ phần công ty liên kết, chúng tôi dự báo lợi nhuận năm 2024 của PDR đạt 315 tỷ đồng, chuyển biến tích cực từ lỗ HĐKD cốt lõi 70 tỷ đồng trong năm 2023. Chúng tôi giữ nguyên dự báo lợi nhuận thuần năm 2025-2026 lần lượt ở mức 779 tỷ đồng (tăng trưởng 6,8%) và 1.492 tỷ đồng (tăng trưởng 91,6%) nhưng cần lưu ý rằng những phê duyệt quan trọng gần đây có thể dẫn đến rủi ro lợi nhuận và định giá thấp hơn dự báo thu hẹp đáng kể.

Dự báo EPS cho năm 2024 của chúng tôi cao hơn đáng kể (cao hơn 44,3%) so với bình quân dự báo thị trường nhưng thấp hơn đáng kể 44,8% và 42,3% cho năm 2025-2026.

Định giá và khuyến nghị

Sau khi giá cổ phiếu tăng 18% kể từ khi HSC đưa ra khuyến nghị Mua vào vào giữa tháng 8/2024 (Những đợt mở bán trong ngắn hạn giúp khích lệ tâm lý nhà đầu tư; khuyến nghị Mua vào), PDR đang giao dịch với P/B trượt dự phóng 1 năm là 1,6 lần, thấp hơn nhiều so với bình quân 3 năm ở mức 2,5 lần và đang có mức chiết khấu 28% so với RNAV dự phóng (không đổi) (mức bình quân kể từ khi chúng tôi đưa ra khuyến nghị lần đầu là 28,5%). Chúng tôi giữ nguyên giá mục tiêu 25.200đ nhưng hạ khuyến nghị xuống Tăng tỷ trọng (từ Mua vào) do tiềm năng tăng giá thu hẹp xuống còn 11,8%.

Trong khi thông tin tích cực liên quan đến việc sắp mở bán dự án đã được phần nào phản ánh vào giá cổ phiếu, chúng tôi vẫn ưa thích PDR nhờ vào (1) có tiến triển rõ nét trong phát triển dự án, (2) triển vọng lợi nhuận tích cực do sẵn sàng mở bán dự án Bắc Hà Thanh và Bình Dương Tower, và (3) chiến lược rõ ràng tập trung vào việc tăng cường dòng tiền của mảng kinh doanh cốt lõi – phát triển BĐS