CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL): Novaland lỗ nặng theo quý sau kiểm toán

• Novaland công bố BCTC sau kiểm toán cho nửa đầu năm 2024 vào ngày 26/9/2024, với mức lỗ thuần 7.224 tỷ đồng (so với lợi nhuận 344,6 tỷ đồng được thể hiện trong BCTC bán niên nửa đầu năm 2023).
• Do đó, lợi nhuận thuần sau kiểm toán giảm 613,8% so với cùng kỳ. Sau khi xem xét kỹ hơn, chúng tôi nhận thấy khoản lỗ đáng kể này chủ yếu phát sinh từ việc điều chỉnh nhiều số liệu tài chính quan trọng.
• HSC đã đưa ra khuyến nghị Bán ra với giá mục tiêu 8.500đ. Chúng tôi nhận thấy NVL tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức ngày càng gia tăng liên quan đến pháp lý và tài chính, làm xói mòn khả năng tồn tại của Công ty.

Sự kiện: Công bố BCTC bán niên sau kiểm toán

NVL đã công bố BCTC bán niên sau kiểm toán ngày 26/9/2024, 8 ngày sau khi Công ty bị HSX đưa vào diện cảnh báo. Trong khi doanh thu thuần của Công ty gần như không đổi so với BCTC nửa đầu năm 2023 (2.285 tỷ đồng, tăng 37,8% so với cùng kỳ), lợi nhuận thuần giảm mạnh, từ lợi nhuận 344,6 tỷ đồng xuống mức lỗ 7.224 tỷ đồng.

Điều chỉnh nhiều các số liệu tài chính quan trọng

Trong công văn giải trình gửi cho Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và hai sàn giao dịch, NVL giải thích tình trạng lỗ trên là do trích lập dự phòng thuế cho dự án Lakeview City và thời điểm ghi nhận doanh thu tài chính. Sau khi xem xét kỹ hơn, chúng tôi nhận thấy có nhiều số liệu tài chính được điều chỉnh sau kiểm toán, chi tiết như sau:

Giá vốn hàng bán: Được điều chỉnh tăng lên 4.688 tỷ đồng từ 1.624 tỷ đồng, với mức tăng 188,6%. Thông tin chi tiết về việc chỉnh sửa không được tiết lộ và HSC cũng không có số liệu được điều chỉnh theo từng dự án. ▪

Doanh thu HĐ tài chính: Được điều chỉnh giảm xuống còn 1.445 tỷ đồng từ 4.808 tỷ đồng, với mức giảm 70%. Theo NVL, việc điều chỉnh được thực hiện theo yêu cầu của kiểm toán viên vì phần lớn số tiền, tổng cộng 3.046 tỷ đồng, Công ty vẫn chưa nhận được (tính đến ngày 30/6/2024). Công ty cho biết đã nhận được khoản tiền trên vào ngày 26/8/2024. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn nghi ngờ về tính chính xác của tuyên bố này và sẽ theo dõi chặt chẽ KQKD sau kiểm toán năm 2024 để xác nhận. Trong quá khứ, NVL có lịch sử ghi nhận doanh thu HĐ tài chính lớn nhưng không nêu rõ nguồn thu nhập.

Các khoản thu nhập khác: Được điều chỉnh giảm xuống còn 189 tỷ đồng từ 246 tỷ đồng, với mức giảm 23,3%. Ngoài ra, Công ty không cung cấp thêm bất cứ thông tin nào.

Các khoản chi phí khác: Được điều chỉnh tăng lên 1.935 tỷ đồng từ 354 tỷ đồng, với mức tăng 46,5%. Nguyên nhân chính là do khoản tiền phạt chậm nộp thuế 1.589 tỷ đồng.

 

Liên quan đến bảng CĐKT, chúng tôi nhận thấy khoản thuế phải nộp được điều chỉnh tăng lên 7.571 tỷ đồng từ 1.278 tỷ đồng, tăng 492,5%. Việc trích lập dự phòng chủ yếu để phản ánh mức tăng đáng kể của phí sử dụng đất (5.109 tỷ đồng) mà chúng tôi cho là có liên quan đến dự án Lakeview City. Dự án này, có tổng diện tích 30.106 ha, tọa lạc tại quận 2 (nay là thành phố Thủ Đức). Khu đất này được giao cho Novaland để đổi lấy dự án Bình Khánh (30.224 ha) mà Công ty đã hoàn tất đền bù giải phóng mặt bằng. Dự án Lakeview City được mở bán, và đã bán hết, cũng như bàn giao cho khách hàng cách đây nhiều năm. Tuy nhiên, UBND TP.HCM đã yêu cầu Novaland phải nộp tổng số tiền là 5.176 tỷ đồng, bao gồm tiền sử dụng đất và tiền phạt chậm nộp. Công ty không đồng ý với quyết định trên của UBND TP.HCM và cho rằng giá trị phí sử dụng đất phải dựa trên thời điểm năm 2008 và do đó, Công ty không phải chịu trách nhiệm về số tiền này.

Duy trì khuyến nghị Bán ra, giá mục tiêu 8.500đ

HSC đã đưa ra khuyến nghị Bán ra với giá mục tiêu 8.500đ. Đáng lưu ý, chúng tôi dự báo NVL sẽ ghi nhận lỗ trong giai đoạn 2024-2026 do chi phí tài chính và chi phí hoạt động cao, trong khi không có doanh thu từ hoạt động bàn giao BĐS.