CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC): Lợi nhuận thấp hơn dự báo của chúng tôi do mảng KCN và BĐS nhà ở

Nguồn: VCSC

Lợi nhuận thấp hơn dự báo của chúng tôi do mảng KCN và BĐS nhà ở

 

 

• SZC đã công bố KQKD quý 4/2022 với doanh thu tăng 32% YoY đạt 196 tỷ đồng nhưng LNST sau lợi ích CĐTS giảm 45% YoY còn 38 tỷ đồng. Tăng trưởng doanh thu được thúc đẩy nhờ ghi nhận doanh số bán BĐS nhà ở, trong khi lợi nhuận thấp do biên lợi nhuận ròng giảm còn 19% trong quý 4/2022 so với mức 46% trong quý 4/2021.
• Năm 2022, doanh thu của SZC tăng 20% YoY đạt 859 tỷ đồng nhưng LNST sau lợi ích CĐTS giảm 39% YoY còn 197 tỷ đồng, lần lượt tương ứng 61% và 67% dự báo cả năm của chúng tôi.
• Chênh lệch giữa mức tăng trưởng YoY của doanh thu và LNST sau lợi ích CĐTS trong năm 2022 chủ yếu do biên lợi nhuận ròng giảm 22 điểm phần trăm YoY còn 23% vào năm 2022 so với mức 45% vào năm 2021. Trong khi đó, chênh lệch giữa dự báo của chúng tôi và KQKD thực tế chủ yếu do ghi nhận thấp hơn dự kiến đối với cả doanh số bán BĐS nhà ở và BĐS KCN, được bù đắp một phần nhờ biên lợi nhuận ròng cao hơn so với dự báo của chúng tôi.
• Chúng tôi nhận thấy rủi ro giảm đối với dự báo lợi nhuận năm 2023 do chúng tôi cho rằng nhu cầu yếu trong ngắn hạn đối với dự án khu dân cư Hữu Phước của SZC trong bối cảnh lãi suất cao vì chúng tôi cho rằng dự án này chủ yếu phục vụ mục đích đầu cơ, dù cần thêm đánh giá chi tiết.

Chi phí lãi vay tăng so với cùng kỳ năm trước trong năm 2022 do một số chi phí lãi vay không còn được vốn hóa. Trong năm 2022, chi phí lãi vay tăng khoảng 4,5 lần YoY lên 32 tỷ đồng, do sân golf của công ty bắt đầu đi vào hoạt động thương mại vào đầu năm 2022. Vốn đầu tư vào dự án sân golf này được tài trợ một phần từ nợ vay, do đó, tiền lãi đã được tính vào chi phí kể từ đầu năm 2022. Năm 2022, SZC ghi nhận 27 tỷ đồng doanh thu từ dự án sân golf so với không có khoản doanh thu này vào năm 2021.

Số dư chi phí xây dựng dở dang (CIP) được chuyển đổi một phần thành số dư hàng tồn kho, tài sản cố định và bất động sản đầu tư. Việc chuyển đổi diễn ra vào quý 4/2022, dù cần thêm thông tin từ báo cáo tài chính sau kiểm toán và công ty khi báo cáo tài chính quý 4/2022 trước kiểm toán của SZC chưa đề cập chi tiết đến các thay đổi này. Tính đến cuối năm 2022, số dư CIP giảm còn 2,7 nghìn tỷ đồng so với 4,9 nghìn tỷ đồng vào cuối năm 2021. Trong khi đó, số dư hàng tồn kho của SZC đã tăng lên 1,3 nghìn tỷ đồng vào cuối năm 2022 so với chỉ 6 tỷ đồng vào cuối năm 2021. Ngoài ra, số dư tài sản cố định hữu hình ròng và bất động sản đầu tư tăng lên 669 tỷ đồng và 1,1 nghìn tỷ đồng so với số dư cuối năm 2021 lần lượt là 307 tỷ đồng và 41 tỷ đồng.

SZC đã ghi nhận 422 tỷ đồng khoản thanh toán trước từ khách hàng tính đến cuối năm 2022. Mặc dù SZC chưa công bố tỷ lệ các khoản thanh toán trước từ khách hàng so với tổng giá trị hợp đồng và doanh thu cũng như thời gian ghi nhận các khoản này, chúng tôi cho rằng đây là dư địa để công ty ghi nhận doanh số bán đất KCN trong tương lai.