Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS): Mở rộng độ phủ tại thị trường miền Trung và miền Nam

Nguồn: VCSC

Mở rộng độ phủ tại thị trường miền Trung và miền Nam

 

 

• Chúng tôi giữ khuyến nghị MUA đối với CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) dù giảm giá mục tiêu thêm 14% còn 28.200 đồng/cổ phiếu.
• Giá mục tiêu thấp hơn chủ yếu do (1) chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2022-2026 thêm 7% trong bối cảnh tăng trưởng doanh thu dự kiến thấp hơn và dự báo chi phí lãi vay cao hơn, (2) số dư nợ vay ròng cao hơn tính đến cuối quý 2/2022 và (3) chúng tôi giả định lãi suất phi rủi ro cao hơn 0,5 điểm phần trăm, được bù đắp một phần bởi P/E mục tiêu là 11,0 lần, cao hơn so với mức 10,5 lần trước đây.
• Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 đạt 973 tỷ đồng (+81% so với mức thấp của năm 2021) do chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận sẽ tăng tốc trong nửa cuối năm 2022, nhờ tình hình hoạt động ổn định của khu vực miền Bắc cũng như sự cải thiện của khu vực miền Trung (doanh thu bắt đầu phục hồi trong quý 2/2022) và các dự án của DXG (Gem Sky World và Gem Riverside) hỗ trợ cho tình hình hoạt động của khu vực miền Nam. Dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 của chúng tôi thấp hơn 18% chủ yếu do hoạt động bán hàng 6 tháng đầu năm 2022 yếu hơn dự kiến và dự báo chi phí lãi vay cao hơn của chúng tôi.
• Tuy nhiên, chúng tôi duy trì quan điểm tích cực đối với tăng trưởng lợi nhuận trong trung hạn của DXS nhờ tăng trưởng lượng giao dịch bất động sản dự kiến cũng như vị thế dẫn đầu thị phần môi giới bất động sản của DXS và việc mở rộng sang các thị trường mới. Chúng tôi dự báo tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) LNST sau lợi ích CĐTS đạt 15,7% trong giai đoạn 2022-2026.
• DXS đang có định giá hấp dẫn với P/E năm 2022/2023 là 8,2/5,9 lần (dựa trên dự báo của chúng tôi) so với mức P/E trung vị của một số công ty cùng ngành trong khu vực năm 2022/2023 lần lượt là 10,0/10,8 lần (dựa trên dữ liệu của Bloomberg), nhờ vị thế cạnh tranh trong nước mạnh mẽ của DXS và triển vọng tăng trưởng 3 năm khả quan. Giá cổ phiếu của DXS đã giảm 40% kể từ cuối quý 1/2022 do kết quả kinh doanh kém hơn dự kiến trong 6 tháng đầu năm 2022 và sự giám sát chặt chẽ hơn gần đây của Chính phủ đối với các khoản vay bất động sản và phát hành trái phiếu đã ảnh hưởng tâm lý của nhà đầu tư đối với cổ phiếu.
• Rủi ro cho quan điểm tích cực của chúng tôi: Rủi ro pha loãng từ cấu trúc mạng lưới môi giới phức tạp; trì hoãn mở bán các dự án môi giới trọng điểm.

Kế hoạch mở rộng thị phần tại khu vực miền Trung và miền Nam. Trong 6 tháng đầu năm 2022, DXS đã thành lập 12 công ty con nhằm mở rộng mạng lưới phân phối tại khu vực miền Trung & Tây Nguyên và khu vực miền Nam – các khu vực có dư địa tăng trưởng cao nhưng còn thiếu các công ty dịch vụ môi giới chuyên nghiệp. Chúng tôi kỳ vọng DXS sẽ tận dụng được nhu cầu từ các thị trường này và mang lại lợi nhuận trong trung hạn. Do đó, khu vực miền Trung (tập trung vào dịch vụ môi giới toàn diện) và miền Nam sẽ đóng góp nhiều hơn vào lợi nhuận của DXS trong khi thị trường miền Bắc sẽ tiếp tục duy trì HĐKD ổn định trong thời gian tới.

Tận dụng đòn bẩy để tài trợ cho việc phát triển các dự án mới. Tính đến cuối quý 2/2022, tỷ lệ nợ ròng/vốn CSH của DXS là 10,9%, so với mức -1,9% vào cuối quý 1/2022. Tổng dư nợ của DXS đã tăng 114% tính từ đầu năm (YTD) và đạt 2,4 nghìn tỷ đồng tính đến cuối quý 2/2022, chủ yếu do khoản vay mới trị giá 818 tỷ đồng trong quý 2/2022 để tài trợ cho việc phát triển 1 dự án mới tại miền Trung (theo ban lãnh đạo), sẽ đóng góp vào lợi nhuận trong trung hạn. Do đó, chúng tôi điều chỉnh tăng dự báo chi phí lãi vay trong các năm 2022/2023 thêm lần lượt 24%/41%. Ngoài ra, giá trị tiền gửi đặt cọc cho các hợp đồng marketing và phân phối sản phẩm của các dự án BĐS là 5,3 nghìn tỷ đồng tính đến cuối quý 2/2022, cho thấy kế hoạch thực hiện dự án mới mạnh mẽ sẽ tiếp tục hỗ trợ tăng trưởng của DXS trong tương lai.