Bất động sản: Thị trường tiếp tục đà phục hồi, nhưng lợi thế cạnh tranh giảm

                                                                                                                                                                 Nguồn: HSC

Thị trường tiếp tục đà phục hồi, nhưng lợi thế cạnh tranh giảm

• Thị trường BĐS tiếp tục phục hồi, nhưng sự cạnh tranh khốc liệt giữa các công ty môi giới BĐS tạo áp lực lên thị phần của các công ty trong danh sách khuyến nghị của HSC khi mà lợi thế cạnh tranh của họ đang dần suy yếu.
• Các vấn đề pháp lý của DXS và CRE đã làm tăng thêm lo ngại xung quanh tình hình quản trị doanh nghiệp. Cho đến khi được giải quyết, những vấn đề đó sẽ tác động tiêu cực đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.
• HSC khuyến nghị NĐT nên chốt lợi nhuận đối với DXS và CRE. Chúng tôi hạ khuyến nghị đối với 2 cổ phiếu xuống Giảm tỷ trọng (từ Nắm giữ) với giá mục tiêu được điều chỉnh giảm lần lượt 44% và 36%. Chúng tôi nhận thấy rủi ro liên quan đến vấn đề quản trị doanh nghiệp ngày càng tăng và các yếu tố nền tảng ngày càng suy yếu.

 

Thị trường ngày càng cho thấy dấu hiệu phục hồi...

 

Tâm lý thị trường BĐS cải thiện trong nửa đầu năm 2024 – với tổng số căn hộ bán ra tăng 249% so với cùng kỳ – cho thấy đà phục hồi vững chắc của thị trường ngày càng được củng cố. Bên cạnh đó, khi Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực (thông qua vào tháng 11/2023) và Luật Đất đai (thông qua vào tháng 1/2024), tâm lý thị trường tốt hơn sẽ tiếp tục hỗ trợ sự phục hồi về số lượng giao dịch.

 

...nhưng mảng môi giới của DXS và CRE đang gặp khó khăn

 

Những lợi thế của hai công ty môi giới bất động sản hàng đầu trong ngành đang dần yếu đi. Những đợt mở bán gần đây đã thu hút sự tham gia của rất nhiều công ty môi giới khác nhau (10-20 công ty môi giới mỗi đợt mở bán), làm giảm vị thế gần như độc quyền của 2 công ty này. Trong khi đó, chúng tôi tin rằng mức phí môi giới truyền thống (3-5%) dường như đang chịu áp lực trước sự cạnh tranh ngày càng gay gắt, một phần do khan hiếm nguồn cung có chất lượng cao ở cả hai thị trường Hà Nội và TP.HCM, trong khi thị trường tại các đô thị loại 2 vẫn kém sôi động và rào cản tham gia thị trường môi giới truyền thống tại đây còn thấp.

 

Hoạt động cung cấp dịch vụ môi giới trọn gói hoặc môi giới có đảm bảo – DXS và CRE thực hiện cho các nhà phát triển BĐS nhỏ và ít tên tuổi – đang gặp khó khăn vì có nhiều công ty BĐS quy mô nhỏ đã ngừng hoạt động trong giai đoạn khủng hoảng tín dụng. Điều này gây ra những khoản nợ xấu cho các công ty môi giới và thị trường mục tiêu của họ đang hồi phục chậm hơn nhiều so với trung bình ngành. Nhìn chung, dù ngành BĐS có phục hồi, nhưng khó khăn mà DXS và CRE đang phải đương đầu ngày càng tăng do những yếu tố kể trên đã và đang tác động tiêu cực đến thương hiệu đã từng vững mạnh trên thị trường.

 

Rủi ro quản trị doanh nghiệp tăng đáng kể

 

Vụ kiện gần đây của NĐT trái phiếu và DXS đã tạo tâm lý tiêu cực lên giá giá cổ phiếu và phần nào báo hiệu sức khỏe tài chính yếu của Công ty và các công ty con. Hơn nữa, thông tin chủ tịch công ty mẹ DXG (sở hữu 60,3% cổ phần tại DXS) từ chức càng làm gia tăng sự bất ổn. Đối với CRE, việc tích cực tham gia vào các HĐKD không cốt lõi (như giáo dục) trong khi tiến độ triển khai tại dự án Hoa Tiên Paradise và Louis City diễn ra rất chậm làm chúng tôi lo ngại về tình hình quản trị doanh nghiệp của Công ty (và khiến CRE bị loại ra khỏi danh mục được phép cho vay ký quỹ).

 

Hạ khuyến nghị xuống Giảm tỷ trọng

 

HSC hạ khuyến nghị đối với hai cổ phiếu DXS và CRE xuống Giảm tỷ trọng (từ Tăng tỷ trọng) và giảm lần lượt 43,8% xuống 5.000đ và 35,5% xuống 6.000đ do rủi ro quản trị doanh nghiệp tăng và sự yếu đi của HĐKD cốt lõi. Chúng tôi khuyến nghị NĐT nên tìm cách chốt lợi nhuận khi giá cổ phiếu DXS và CRE tăng.