CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC): Khuyến nghị trung lập

 

Q2/24, doanh thu đạt 262 tỷ đồng giảm 9% svck, trong đó doanh thu cho thuê đất KCN giảm 12% svck và doanh thu BĐS dân cư giảm 10% svck. Trong kỳ, SZC đã ghi nhận doanh thu từ cho thuê đất với D2D (giá trị hợp đồng 125 tỷ đồng, diện tích cho thuê 6.5 ha). LN ròng trong Q2/24 đạt 102 tỷ đồng tăng 7% svck. Luỹ kế 6T24, doanh thu đạt 476 tỷ đồng, tăng 36% svck. Doanh thu cho thuê đất KCN tăng trưởng 47% svck với biên LNG đạt 59% cao hơn mức trung bình các năm trước (54%). Doanh thu BĐS dân cư chỉ đạt 13 tỷ đồng với biên LNG đạt 65%. LN ròng 6T24 tăng 55% svck đạt 167 tỷ đồng, hoàn thành 50% dự phóng cả năm 2024 và phù hợp với dự phóng của chúng tôi.

 

Mảng KCN tích cực nhờ giá cho thuê tăng cao, nhưng mảng BĐS dân cư chưa có dấu hiệu phục hồi

 

Chúng tôi nhận thấy mảng BĐS KCN có triển vọng khả quan trong giai đoạn 2024-26 nhờ (1) dòng vốn đầu tư chảy vào tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (BRVT) (2) cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ giúp giảm chi phí cho nhà đầu tư (3) diện tích đất “sạch” còn lại lớn. Theo đó, chúng tôi dự phóng doanh thu mảng KCN năm 2024-25 tăng 37%/22% svck nhờ diện tích đất bàn giao có thể đạt 37ha/40ha (+12%/8% svck) và giá cho thuê tăng 25%/7% svck. Ngược lại, ở mảng BĐS dân cư, doanh thu năm 2024 được dự báo sụt giảm 65% svck do ảnh hưởng từ thị trường chung. Sang năm 2025, thị trường được dự báo sẽ hồi phục nhẹ, qua đó chúng tôi kỳ vọng doanh thu BĐS dân cư có thể tăng trưởng mạnh 201% svck. Tổng hợp lại, chúng tôi dự phóng LN ròng SZC đạt 323 tỷ đồng/346 tỷ đồng, tăng 48%/7% svck trong 2024-25.

 

Khuyến nghị TRUNG LẬP với giá mục tiêu SZC là 39,300 đồng/cổ phiếu

 

Chúng tôi duy trì giá mục tiêu đối với mã SZC so với báo cáo trước đó, trong đó tăng định giá mảng cho thuê đất KCN bởi giá cho thuê đất tăng trưởng tốt nhưng giảm định giá KDC Hữu Phước do bàn giao chậm và giảm định giá KĐT Châu Đức do thay đổi hệ số PB của ngành BĐS. Chúng tôi cho rằng triển vọng tăng trưởng LN tốt trong 2024 đã được phản ánh vào giá và tiềm năng tăng giá hiện tại của cổ phiếu không còn, do đó chúng tôi khuyến nghị Trung lập cho SZC.