Phát triển Bất động sản: Miền Bắc dẫn đầu về nguồn cung mới

• Ngày 6/9/2024, VHM đã tổ chức lễ giới thiệu dự án Global Gate (385 ha, Hà Nội, bao gồm 12.600 căn hộ cao tầng và 4.100 nhà thấp tầng). Việc khởi công dự án mới này tiếp tục thúc đẩy đà tăng ổn định về nguồn cung ở miền Bắc sau đợt tăng mạnh trong Q2/2024.
• Trong khi đó, nguồn cung ở miền Nam vẫn còn yếu, do không có dự án mới được mở bán trong ngắn hạn (ngoại trừ dự án Opus One, với gần 2.000 căn hộ). Tình trạng hạn chế nguồn cung tại TP.HCM sẽ giúp các dự án mới mở bán đạt tỷ lệ hấp thụ cao, trong bối cảnh nhu cầu ngày càng tăng.
• HSC ưa thích cổ phiếu NLG (Mua vào, giá mục tiêu 53.300đ) và KDH (Mua vào, giá mục tiêu 42.000đ) nhờ có nhiều dự án mới sắp được mở bán và các yếu tố nền tảng vững chắc. Chúng tôi đang xem xét lại khuyến nghị và giá mục tiêu đối với PDR.

Dự án Cổ Loa của VHM dẫn dắt xu hướng mở bán ở miền Bắc

Dự án Vinhomes Global Gate (Vinhomes Cổ Loa, 385 ha, Hà Nội, bao gồm 12.600 căn hộ cao tầng và 4.100 căn hộ thấp tầng) đã được khởi công xây dựng vào ngày 6/9/2024 ở Hà Nội. Thời gian mở bán chính thức cho dự án này chưa được công bố nhưng được dự báo có thể trong thời gian ngắn sắp tới. Công ty đã nhận đặt chỗ (căn hộ thấp tầng) đối với dự án này từ tháng 8/2024, với giá bán dự kiến khoảng 300 triệu đồng/m2 (diện tích đất).

Chúng tôi ước tính dự án Vinhomes Cổ Loa có tổng giá trị phát triển khoảng 90 nghìn tỷ đồng và định giá dự án ở mức 30 nghìn tỷ đồng, với giả định 77% doanh thu từ bán lẻ và 23% bán buôn. Tuy nhiên, HSC đang xem xét lại dự báo đối với VHM do giá mở bán cao hơn ước tính trước đó của chúng tôi, và mức đóng góp của doanh thu bán buôn cũng cao hơn dự kiến. Doanh số bán nhà và lợi nhuận gộp từ dự án này sẽ dự kiến sẽ đóng góp lần lượt 15-26% và 13-13% vào tổng doanh số bán nhà và tổng lợi nhuận gộp trong giai đoạn 2024-2026. Xét về định giá, dự án này đóng góp 7% vào giả định RNAV gộp cho VHM (375 nghìn tỷ đồng). Với việc mở bán và ghi nhận doanh thu từ bán dự án Cổ Loa, cùng với kỳ vọng sẽ có dòng tiền nhanh (theo KHKD của Công ty), chúng tôi nhận thấy áp lực dòng tiền đối với toàn tập đoàn có thể giảm.

Các nhà phát triển BĐS khác tích cực chuẩn bị mở bán trong Q4/2024

Ở miền Trung, PDR đang có kế hoạch mở bán dự án Bắc Hà Thanh (43 ha), ven sông Hà Thanh, tỉnh Bình Định, bao gồm 1.422 sản phẩm. Công tác xây dựng đã được đẩy nhanh tiến độ trong vài tháng gần đây nhằm chuẩn bị cho hoạt động mở bán. Công ty dự kiến sớm hoàn tất các thủ tục và tiến hành mở bán dự án vào đầu Q4/2024.

Trong khi đó, tại miền Nam, tập đoàn Samty chuẩn bị mở bán dự án Opus One với khoảng 2.000 căn hộ (trong KĐT Vinhomes Grand Park – nhận chuyển nhượng từ VHM). Chúng tôi chưa thấy KDH mở bán dự án đang hợp tác với Keppel Land (tại Quận 9). Dự án có thể bị trì hoãn trong một thời gian ngắn, nhưng dự kiến sẽ được mở bán trong Q4/2024. Tổng quan thị trường tại TP.HCM, nguồn cung vẫn còn thấp do phê duyệt chậm, mặc dù đang có dấu hiệu rõ rệt cho thấy nhu cầu đang phục hồi. Trao đổi với các công ty môi giới, chúng tôi nhận thấy nhu cầu tại thị trường thứ cấp tăng mạnh trong Q2/2024 và Q3/2024, dẫn đến giá chung cư tại các dự án có chất lượng tốt tăng 5-10%. Trong khí đó, tình hình giao dịch của phân khúc BĐS mặt đất vẫn còn trầm lắng. HSC tin rằng tình trạng nguồn cung hạn chế tại TP.HCM sẽ hỗ trợ thúc đẩy tỷ lệ hấp thụ cho các đợt mở bán của KDH và NLG.

Các lựa chọn hàng đầu của HSC

Chúng tôi ưa thích cổ phiếu KDH (Mua vào, giá mục tiêu 42.000đ) và NLG (Mua vào, giá mục tiêu 53.300đ) nhờ (1) đẩy mạnh hoạt động mở bán trong nửa cuối năm 2024 (2) rủi ro quản trị doanh nghiệp thấp (3) các yếu tố nền tảng vững chắc, cho thấy các công ty này ít chịu tác động từ các quy định chặt chẽ hơn so với các công ty đối thủ.