Tổng Công ty IDICO (IDC) : Lợi nhuận 2024 dự kiến tăng trưởng mạnh; quỹ đất có thể phát triển trong tương lai còn lớn

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA cho Tổng Công ty IDICO (IDC) và tăng giá mục tiêu thêm 10% lên 64.000 đồng/CP. Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu là do cập nhật dự án KCN Vinh Quang (Hải Phòng) vào định giá và dự phóng của chúng tôi, khi công ty gần đây đã cho biết KCN này đã hoàn thành quy hoạch 1/2000 và dự kiến sẽ được phê duyệt chủ trương đầu tư vào năm 2025.
• Chúng tôi dự báo mức tăng trưởng LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024/2025 lần lượt đạt 35% và 23% YoY, chủ yếu nhờ vào dự báo của chúng tôi về (1) doanh số bàn giao đất KCN cao (dự kiến 110 ha trong năm 2024 và 135 ha trong năm 2025) cũng như khoảng 156 ha doanh số chưa ghi nhận vào cuối năm 2023 (theo ước tính của chúng tôi) và (2) đóng góp cao hơn từ mảng KDC so với năm 2023.
• Chúng tôi điều chỉnh tăng 6% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 do doanh số cho thuê và bàn giao đất KCN của IDC vào năm 2023 cao hơn đáng kể so với kỳ vọng trước đó của chúng tôi. Trong khi đó, chúng tôi điều chỉnh giảm 10% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2025 do chúng tôi có quan điểm thận trọng hơn về doanh số KDC mới.
• Chúng tôi tiếp tục kỳ vọng dòng tiền mạnh từ việc cho thuê đất KCN của IDC, chúng tôi cho là nhờ khả năng của IDC trong việc thu hút các nhà đầu tư vốn FDI lớn (như Hyosung và PepsiCo trong năm 2022-2023) nhờ vào quỹ đất lớn, sạch tại các vị trí đắc địa.
• Rủi ro: Quá trình phê duyệt và phát triển các dự án KCN trong tương lai chậm hơn dự kiến.

Doanh số cho thuê đất KCN có khả năng phục hồi, hỗ trợ tạo ra dòng tiền. IDC đã đạt được doanh số cho thuê đất KCN trong năm 2023 là 170 ha theo các hợp đồng và Biên bản ghi nhớ đã ký (vượt dự báo của chúng tôi là 138 ha và vượt kế hoạch của IDC trong năm 2023 là 128 ha), chủ yếu từ các hợp đồng lớn với khách hàng FDI. Chúng tôi kỳ vọng doanh số cho thuê đất KCN sẽ ổn định trong năm 2024/2025, lần lượt ở mức 145/150 ha, nhờ quỹ đất có thể cho thuê còn lại lớn (khoảng 580 ha với khoảng 84% đã giải phóng vào cuối năm 2023). Chúng tôi dự báo dòng tiền trung bình hàng năm từ việc cho thuê đất KCN giai đoạn 2024-2026 là 5,7 nghìn tỷ đồng, so với giai đoạn 2022-2023 là 2,8 nghìn tỷ đồng.

Tỷ lệ bàn giao đất KDC và KCN cao hơn sẽ thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2024. Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS của IDC sẽ tăng 35% YoY trong năm 2024 do (1) doanh số bán trước chưa ghi nhận vào cuối năm 2023 là khoảng 156 ha đất KCN (hơn 30 ha từ các Biên bản ghi nhớ trong năm 2022 và 126 ha từ các hợp đồng/ Biên bản ghi nhớ năm 2023), dẫn đến bàn giao đất KCN trong năm 2024 dự kiến sẽ tăng lên 110 ha so với 73 ha vào năm 2023 (không bao gồm ghi nhận hồi tố 33 ha ở KCN Quế Võ 2) và (2) dự kiến doanh số KDC cao hơn, chủ yếu nhờ việc bàn giao 2,2 ha cho Aeon trong dự án mở rộng KDC trung tâm tại Long An. 

Kỳ vọng phê duyệt đầu tư KCN Tân Phước 1 và Vinh Quang sẽ gia tăng quỹ đất KCN của IDC. Bên cạnh khoảng 580 ha diện tích cho thuê còn lại vào cuối năm 2023, chúng tôi kỳ vọng IDC có thể nhận được phê duyệt đầu tư cho KCN Tân Phước 1 (tổng diện tích 470 ha; tỉnh Tiền Giang) vào đầu năm 2024 và KCN Vinh Quang (tổng diện tích 350 ha; tỉnh Hải Phòng) vào năm 2025. Chúng tôi cũng kỳ vọng KCN Tân Phước 1 và Vinh Quang sẽ bắt đầu cho thuê đất KCN lần lượt vào năm 2026 và 2027. Ngoài ra, IDC đang kỳ vọng mở rộng tổng quỹ đất KCN thêm ít nhất khoảng 1.600 ha (ngoài hai dự án trên), điều này có thể hỗ trợ triển vọng dài hạn của IDC và mang lại tiềm năng điều chỉnh tăng cho định giá của chúng tôi.