Bất động sản Thế Kỷ (CRE): Q3/2022 Thấp hơn dự báo do đầu tư thứ cấp kém tích cực

Nguồn: HSC

Q3/2022 Thấp hơn dự báo do đầu tư thứ cấp kém tích cực 

 

 

Tóm tắt

• Lợi nhuận thuần Q3/2022 là 28 tỷ đồng (giảm 64,8% so với cùng kỳ và 67,3% so với quý trước) với doanh thu là 755 tỷ đồng (giảm 10,4% so với cùng kỳ nhưng tăng 20,9% so với quý trước). Lợi nhuận thuần thấp hơn so với dự báo của chúng tôi do KQKD mảng đầu tư thứ cấp kém tích cực và chi phí bán hàng & quản lý cao.
• Trong 9 tháng đầu năm 2022, doanh thu và lợi nhuận đạt lần lượt 43,0% và 37,5% dự báo cả năm 2022 của chúng tôi.
• CRE đang giao dịch với P/E trượt dự phóng 1 năm là 5,3 lần, thấp hơn so với mức bình quân trong 3 năm là 7,0 lần.

Sự kiện: Công bố KQKD Q3/2022

CRE công bố KQKD Q3/2022 với lợi nhuận thuần là 28 tỷ đồng (giảm 64,8% so với cùng kỳ và 67,3% so với quý trước) và doanh thu thuần là 755 tỷ đồng (giảm 10,4% so với cùng kỳ nhưng tăng 21% so với quý trước). Trong Q3/2022, CRE ghi nhận "khoản lỗ khác" là 8 tỷ đồng so với "lợi nhuận khác" là 0,2 tỷ đồng trong Q3/2021; nếu không bao gồm các khoản mục không thường xuyên này, lợi nhuận cốt lõi của CRE là 36 tỷ đồng, giảm 54,8% so với cùng kỳ.

Kết quả này thấp hơn nhiều so với dự báo của chúng tôi do tỷ suất lợi nhuận mảng đầu tư thứ cấp giảm xuống 4,3% trong Q3/2022, so với mức bình quân trong 1,5 năm là 16,6% và chi phí tăng cao.

Nhìn chung, doanh thu và lợi nhuận 9 tháng đầu năm 2022 đạt lần lượt 43,0% và 37,5% dự báo cả năm 2022 của chúng tôi, đồng thời hoàn thành lần lượt 39,0% và 36,3% kế hoạch của BLĐ. KQKD khá trầm lắng tính đến nay.

KQKD theo mảng kinh doanh

Cơ cấu doanh thu và lợi nhuận gộp Q3/2022

• Doanh thu dịch vụ môi giới đạt 342 tỷ đồng (đóng góp 45% vào tổng doanh thu trong kỳ), tăng 38% so với mức nền thấp trong Q3/2021 (khi hoạt động môi giới bị đóng băng do dịch COVID-19) nhưng giảm 43,6% so với quý trước. Kết quả này sát với dự báo của chúng tôi và có xu hướng tương tự với đối thủ cạnh tranh DXS (Không xếp hạng) và toàn ngành trong bối cảnh dòng vốn tín dụng nói chung giảm và Chính phủ tăng cường giám sát thị trường TPDN.

Lưu ý, tỷ suất lợi nhuận gộp mảng này đạt 43%, so với lần lượt 17,6% và 23,0% trong Q3/2021 và Q2/2022, vượt dự báo của chúng tôi. Chúng tôi hiểu rằng tỷ lệ môi giới đảm bảo - thường được cung cấp cho các doanh nghiệp phát triển nhỏ (phí hoa hồng và tỷ suất lợi nhuận gộp cao hơn) – tăng trong Q3/2022; hỗ trợ doanh thu môi giới (của CRE) và tỷ suất lợi nhuận gộp cao hơn trên mỗi sản phẩm được phân phối.

Chúng tôi cho rằng mảng môi giới sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng tiêu cực trong Q4/2022 do thị trường BĐS vẫn đang gặp nhiều khó khăn bao gồm dòng vốn tín dụng nói chung giảm và Chính phủ tăng cường giám sát thị trường TPDN trong bối cảnh lãi suất tăng. Những yếu tố này nhìn chung sẽ tiếp tục tác động nghiêm trọng đến cung cầu thị trường. Do đó, CRE, doanh nghiệp môi giới BĐS lớn thứ hai trên thị trường, sẽ chịu ảnh hưởng nghiêm trọng.

• Doanh thu mảng đầu tư thứ cấp đạt 371 tỷ đồng (đóng góp 49% tổng doanh thu trong kỳ), giảm 35,0% so với cùng kỳ nhưng tăng mạnh so với mức doanh thu không đáng kể (7 tỷ đồng) trong Q2/2022, nhờ hạch toán tại các dự án Hoa Tiên (121ha, Hà Tĩnh) và Hub Mê Linh Central (55ha, Hà Nội). Doanh thu mảng này sẽ phụ thuộc vào thời điểm mở bán dự án.

Lưu ý, tỷ suất lợi nhuận gộp mảng chỉ là 4,3%, so với lần lượt 25,4% và 22,2% trong Q3/2021 và Q1/2022, thấp hơn nhiều so với dự báo của chúng tôi. Chúng tôi cho rằng CRE đã giảm giá bán để thúc đẩy doanh số và thu tiền trong giai đoạn khó khăn của ngành trong Q3/2022.

Các khoản mục tài chính đáng chú ý khác trong Q3/2022

Chi phí bán hàng & quản lý tăng 44,5% so với cùng kỳ (nhưng giảm 28,6% so với quý trước) lên 102 tỷ đồng do chi phí quảng cáo, khuyến mãi và tư vấn tăng. Trong khi đó, chi phí lãi thuần trong Q3/2022 giảm 28,6% so với cùng kỳ do dư nợ thuần của CRE giảm.

Bảng CĐKT và dòng tiền

Tính đến cuối Q3/2022, dư nợ dài hạn của CRE (TPDN) là 950 tỷ đồng. Trong đó, 450 tỷ đồng sẽ đáo hạn vào ngày 31/12/2023, và 500 tỷ đồng còn lại sẽ đáo hạn vào ngày 26/3/2024. Do đó, CRE không chịu áp lực lớn trong việc quay vòng nợ trong 1 năm tới.

Dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của CRE kém tích cực trong 9 tháng đầu năm 2022 và năm 2021, và dự kiến sẽ tiếp tục thấp trong năm 2023 do triển vọng ngành BĐS vẫn yếu. Trong khi đó, Chính phủ cũng đang đẩy mạnh giám sát và thắt chặt đối với thị trường TPDN. Chúng tôi cho rằng những yếu tố này sẽ gây áp lực lên dòng tiền của CRE kể từ cuối năm 2023.

Định giá và khuyến nghị

Tại dự báo hiện tại, CRE đang giao dịch với P/E trượt dự phóng 1 năm là 5,3 lần, so với mức bình quân trong 3 năm là 7,0 lần.