BCM kỳ vọng giá đất tăng giúp lợi nhuận cải thiện 2022

Nguồn: SSI

Kỳ vọng giá đất tăng giúp lợi nhuận cải thiện 2022

 

Chúng tôi đánh giá tích cực BCM với vị thế doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực phát triển khu công nghiệp với diện tích còn lại sẵn sàng cho thuê đạt 590 ha. Đồng thời, diện tích đất thương phẩm lên đến 648 ha tại Thành phố mới Bình Dương và các khu dân cư Bàu Bàng, Mỹ Phước kỳ vọng thanh khoản được cải thiện và lợi nhuận duy trì mức cao hơn 43% kể từ năm 2022 khi áp dụng khung giá đất mới tại Bình Dương cho giai đoạn 2020-2024. Liên doanh VSIP, Warburg Pincus dự báo đem lại lợi nhuận tích cực nhờ nhu cầu thuê đất và nhà xưởng phục hồi trở lại từ 2022. BCM hiện đang giao dịch với P/E và P/B 2022 lần lượt đạt 16,5x và 3,4x, chúng tôi điều chỉnh mức giá mục tiêu là 66.200 đồng/CP do giá tăng tại khu dân cư và khu công nghiệp kể từ năm 2022 và khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu BCM.

Lợi nhuận Q3/2021 giảm về mức thấp nhất trong 5 năm. Doanh thu thuần đạt 883 tỷ đồng (- 44% YoY), trong đó: (1) Doanh thu hoạt động bất động sản (dân cư và khu công nghiệp) giảm 41% YoY khi nhu cầu thuê mới tại các khu công nghiệp giảm và bán hàng BDS dân cư chủ yếu cho Becamex IJC tại khu tái định cư Hòa Lợi; (2) Không còn nguồn thu từ phí giao thông và xây dựng sau khi giảm tỷ lệ sở hữu tại IJC từ mức 78% xuống còn 49,76%; (3) Doanh thu dịch vụ điện nước tại các khu công nghiệp giảm 17% YoY do giảm phí dịch vụ để hỗ trợ các doanh nghiệp ảnh hưởng dịch bệnh. Trong kỳ, BCM đã ghi nhận chi phí ủng hộ quỹ phòng chống Covid 94 tỷ đồng. LNST đạt mức 50,3 tỷ đồng- mức thấp nhất trong vòng 5 năm.

Kỳ vọng Q4/2021 phục hồi trở lại. Chúng tôi ước tính doanh thu Q4/2021 có thể đạt 2.787 tỷ đồng (+9,4% YoY), trong đó doanh thu từ bất động sản dân dụng và KCN ước đạt 2.381 tỷ đồng (+33,5% YoY), chủ yếu nhờ ghi nhận doanh thu bán đất ở thành phố mới Bình Dương và KCN Bàu Bàng mở rộng. Biên lợi nhuận được cải thiện tăng 7% YoY lên mức 69%. Đồng thời, lợi nhuận từ công ty liên doanh liên kết ước đạt 222 tỷ đồng (-51% YoY) trong Q4/2021 chủ yếu từ liên doanh VSIP, Biwase và BW. LNST ước đạt 1.163 tỷ đồng (+34,1% YoY) trong Q4/2021.

Dự báo năm 2022 tăng trưởng trên 2 con số nhờ vào tăng giá đất và mở rộng diện tích thuê KCN. Chúng tôi dự báo doanh thu đạt 9.797 tỷ đồng (+44,2% YoY), LNST đạt 4.209 tỷ đồng (+56,3% YoY). Trong đó, tăng trưởng chủ yếu đến từ doanh thu cho thuê đất KCN đạt 3.633 tỷ đồng (+58,8% YoY) với diện tích đất cho thuê đạt 136 ha chủ yếu tại KCN Bàu Bàng mở rộng, Cây Trường. Giá thuê đất bình quân đạt 130 USD/m2/chu kỳ thuê. Doanh thu bất động sản dân cư ước đạt 3.397 tỷ đồng (+15,9% YoY) từ bán đất cho Capital Land.

Rủi ro: (1) Tính thanh khoản TP mới Bình Dương; (2) Chậm trễ trong việc triển khai các KCN mới do vấn đề về pháp lý; (3) Tỷ lệ nợ vay/VCSH vẫn ở mức cao 1,01x.