Cao su Phước Hòa (PHR): Tiềm năng giá trị quỹ đất cao từ chuyển đổi đất cao su

Nguồn: VCSC

Tiềm năng giá trị quỹ đất cao từ chuyển đổi đất cao su

 

 

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với CTCP Cao su Phước Hòa (PHR) dù đã giảm 4,4% giá mục tiêu xuống 82.600 đồng/cổ phiếu.
• Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu là do tỷ lệ WACC cao hơn 0,5 điểm % (do chúng tôi tăng giả định lãi suất phi rủi ro) và điều chỉnh lại dự báo mở bán đất KCN cho dự án KCN Tân Lập I (200 ha) từ 2023 sang 2024, do quá trình phê duyệt chậm hơn dự kiến. Sau điều chỉnh thời gian bán đất cho KCN Tân Lập I, chúng tôi giảm 18% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS 2023 và nâng dự báo tổng LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2024-2026 thêm 4,4%.
• Trong năm 2022, chúng tôi giảm 11% dự báo doanh thu còn 1,8 nghìn tỷ đồng (-7,5% YoY) và giảm 2% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS còn 987 tỷ đồng (+107% YoY) chủ yếu do dự báo thấp hơn của chúng tôi đối với mảng cao su và gỗ. Dự báo lợi nhuận năm 2022 của chúng tôi chủ yếu dựa trên dự báo thu nhập từ bồi thường của chúng tôi là 691 tỷ đồng từ việc chuyển đổi đất cao su sang Khu công nghiệp Việt Nam Singapore (VSIP) III trong năm.
• Trong năm 2023, chúng tôi dự báo doanh thu đạt 1,8 nghìn tỷ đồng (+1,8% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 712 tỷ đồng (-28% YoY). Sự chênh lệch giữa tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận chủ yếu là do dự báo thu nhập từ bồi thường thấp hơn 71% YoY của chúng tôi trong năm 2023.
• Chúng tôi tin rằng PHR là công ty hưởng lợi chính từ nhu cầu đất KCN đang tăng nhanh ở tỉnh Bình Dương nhờ quỹ đất cao su có sự kết nối tốt với mạng lưới giao thông đường bộ hiện tại.
• Rủi ro đối với quan điểm tích cực của chúng tôi: Trì hoãn trong việc phê duyệt KCN trong tương lai; tỷ lệ hấp thụ đất KCN thấp hơn dự báo; giá cao su tự nhiên giảm mạnh hơn dự kiến.

Giá trị quỹ đất cao mặc dù phê duyệt quy hoạch chậm hơn dự kiến. PHR quản lý khoảng 15.000 ha đất cao su tại tỉnh Bình Dương, trong đó công ty có kế hoạch chuyển đổi khoảng 5.600 ha đất cao su thành đất KCN (bao gồm khoảng 1.000 ha đất đã chuyển đổi cho KCN Nam Tân Uyên 2 Mở rộng và VSIP III). Quỹ đất của PHR có tính kết nối tốt với cơ sở hạ tầng đường bộ hiện tại và gần VSIP III. Chúng tôi tin rằng VSIP III có triển vọng tích cực trong trung và dài hạn khi nhà sản xuất đồ chơi LEGO của Đan Mạch đã trở thành khách thuê chính. Sự phát triển thành công của VSIP III sẽ thúc đẩy giá đất trong tương lai, từ đó giúp các dự án KCN trong tương lai của PHR hưởng lợi.

Thu nhập từ bồi thường cho việc chuyển đổi đất KCN VSIP III sẽ là động lực dẫn dắt lợi nhuận từ năm 2022. Trong năm 2022 và 2023, chúng tôi giả định PHR sẽ ghi nhận thu nhập từ bồi thường lần lượt là 691 tỷ đồng và 200 tỷ đồng. Ngoài ra, PHR sẽ nhận được 20% lợi nhuận từ doanh thu bán đất KCN VSIP III (tối thiểu 1,2 tỷ đồng/ha) là một phần bồi thường chuyển đổi đất cao su – chúng tôi dự báo đóng góp LNTT trung bình từ khoản bồi thường này khoảng 165 tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2022-2026. PHR cũng sẽ đầu tư 20% cổ phần vào VSIP III, mà chúng tôi ước tính sẽ đóng góp vào LNTT trung bình khoảng 95 tỷ đồng/năm trong giai đoạn 2022-2026.

Mảng cao su và gỗ có triển vọng ngắn hạn kém tích cực. Trung Quốc là quốc gia tiêu thụ cao su lớn nhất toàn cầu và các lệnh hạn chế vì dịch COVID-19 đã ảnh hưởng đến triển vọng trong ngắn hạn đối với mảng cao su tự nhiên của Việt Nam cũng như PHR. Ngoài ra, PHR cũng cho biết mảng chế biến gỗ sẽ có diễn biến kém tích cực trong năm 2022 do thiếu nguồn nguyên liệu từ thanh lý cây cao su quá tuổi thu hoạch. Do đó, chúng tôi điều chỉnh giảm 11,9%/11,7% dự báo doanh thu mảng cao su và gỗ lần lượt trong các năm 2022/2023.