Cập nhật ngành Bất động sản Khu Công nghiệp

Nguồn: SSI

Cập nhật ngành Bất động sản Khu Công nghiệp

 

 

Chúng tôi nhận thấy các cổ phiếu KCN tăng giá mạnh vào ngày 25/3/2023. Nguyên nhân chủ yếu do: Chính phủ dự kiến sẽ trình Quốc hội Dự thảo Nghị quyết mới thay thế Nghị quyết 54 năm 2017 về thí điểm nhiều chính sách đối với sự phát triển của TP. Hồ Chí Minh. Điều này sẽ cho phép Ban Quản lý Khu Công nghệ cao TP. Hồ Chí Minh, Ban Quản lý các Khu Chế xuất và Công nghiệp TP. Hồ Chí Minh (Hepza) phê duyệt hoặc điều chỉnh nhiệm vụ cụ thể và quy hoạch tổng thể 1/500 của các dự án KCN. Chúng tôi cho rằng điều này sẽ giúp các KCN tại TP. Hồ Chí Minh rút ngắn quy trình thủ tục để nhận được giấy phép đầu tư thay vì chờ phê duyệt hồ sơ ở nhiều cấp như trước đây.

UBND tỉnh Bình Dương vừa cấp đất cho CTCP Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (NTC: UPCOM) để phát triển KCN Nam Tân Uyên. Ngày 24/05/2023, NTC nhận được quyết định cho thuê đất của UBND tỉnh Bình Dương để phát triển dự án Khu công nghiệp NTC 3 có tổng diện tích 344 ha (link). Tổng diện tích KCN Nam Tân Uyên 1, 2, 3 là 878 ha (trong đó, diện tích đất thương phẩm là 254 ha). Theo đó, NTC dự kiến sẽ hoàn tất các thủ tục còn lại và triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng. KCN NTC 3 dự kiến đi vào hoạt động từ Q4/2023. Chúng tôi ước tính giá trị hiện tại ròng (NPV) của dự án này là 1,56 nghìn tỷ đồng. Chúng tôi dự báo LNST năm 2023 của NTC đạt 220 tỷ đồng (-15% svck) do nhu cầu thuê giảm và đạt 512 tỷ đồng trong năm 2024 (tăng 1,32 lần svck) sau khi KCN NTC3 đi vào hoạt động.

Lợi nhuận của PHR đạt đỉnh vào năm 2022 với LNTT đạt 1,1 nghìn tỷ đồng (+85% svck) và ước tính sẽ giảm dần trong năm 2023 và 2024 do không còn khoản thu nhập bất thường từ đền bù đất. Việc triển khai KCN Nam Tân Uyên 3 được kỳ vọng sẽ thúc đẩy lợi nhuận của PHR từ công ty liên kết – NTC (PHR sở hữu 32,9% cổ phần). Tuy nhiên, điều này có thể không đủ để bù đắp mức thiếu hụt khoản thu nhập bất thường từ đền bù đất. Do đó, chúng tôi kỳ vọng LNTT năm 2023 và 2024 của PHR sẽ lần lượt đạt 718 tỷ đồng (-36% svck) và 614 tỷ đồng (-14% svck).

Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng những khó khăn liên quan đến quy trình pháp lý sẽ vẫn còn:

(1) Theo dự thảo mới nhất về Điều 154 của Luật Đất đai sửa đổi (dự kiến có hiệu lực từ năm 2024), giá đất sẽ được định giá và công bố hàng năm theo giá thị trường. Do đó, rủi ro chi phí đền bù giải phóng mặt bằng đối với các dự án KCN mới có thể tăng mạnh từ năm 2024.

(2) Nghị quyết số 115/NQ-CP ngày 5/9/2022 của Chính phủ thay thế Nghị quyết số 39/2021/QH15 ngày 13/11/2021 của Quốc hội. Nghị quyết cũng quy định hạn chế và kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đặc biệt là đất phát triển KCN. Do đó, chúng tôi cho rằng việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành KCN sẽ còn hạn chế với quy trình thủ tục ngày càng khó khăn.

Luận điểm đầu tư: Với dòng vốn FDI ổn định, đặc biệt là xu hướng dịch chuyển từ Trung Quốc sang Việt Nam, chúng tôi vẫn đánh giá tích cực ngành BĐS khu công nghiệp. Trong số các doanh nghiệp niêm yết, chúng tôi ưu thích các doanh nghiệp có quỹ đất lớn sẵn sàng cho thuê, bao gồm IDC, VGC và KBC. Đồng thời, các doanh nghiệp đang phát triển dự án mới như KCN NTC3 của NTC hay KCN Cây Trường của BCM cũng là những doanh nghiệp có sẽ kết quả hoạt động tốt đến năm 2024.