Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH): Phát hành riêng lẻ kỳ vọng đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng tại các dự án lớn ở TP. HCM

Chúng tôi nâng khuyến nghị đối với cổ phiếu KDH lên KHẢ QUAN đồng thời nâng giá mục tiêu lên 41.300 đồng/cp (tiềm năng tăng giá là 11,3%) [so với giá mục tiêu trước đó là 30.950 đồng/cổ phiếu]. Chúng tôi thay đổi giả định về giá trị thị trường của Khu Trung tâm dân cư Tân Tạo và Khu đô thị Green Village dự kiến sẽ ra mắt trong 2 năm tới. Năm 2023 là năm thứ 3 KDH ghi nhận kết quả kinh doanh giảm svck, với doanh thu thuần đạt 2,09 nghìn tỷ đồng (giảm 28,1% svck) và LNST đạt 730,5 tỷ đồng (giảm 32,5% svck). Kết quả này thấp hơn nhiều so với dự báo năm 2023 của chúng tôi lần lượt là 2,39 nghìn tỷ đồng và 1,03 nghìn tỷ đồng do công ty ghi nhận doanh số bán bất động sản thực tế tại dự án Classia ở TP.HCM thấp hơn.

Trong năm 2023, KDH tiếp tục đầu tư vào các dự án hiện tại, trong đó bao gồm Khu trung tâm dân cư Tân Tạo và Khu đô thị Phong Phú 2 (Green Village). Tổng giá trị hàng tồn kho và xây dựng cơ bản dở dang (CIP) trong năm 2023 đạt 19,7 nghìn tỷ đồng, tăng 49,5% svck. Với việc Luật Đất đai mới được phê chuẩn vào tháng 1/2024 và có hiệu lực từ tháng 1/2025, chi phí bồi thường đất dự kiến sẽ tăng nhanh do có bảng giá đất mới. Đây sẽ là lợi thế cho KDH khi đảm bảo được quỹ đất với chi phí đền bù hợp lý, trong đó có một số dự án lớn tại TP.HCM.

Trong tháng 3/2024, cổ đông đã thông qua kế hoạch phát hành riêng lẻ, theo đó KDH sẽ phát hành hơn 110 triệu cổ phiếu mới với giá 27.250 đồng/cổ phiếu tương đương với giá trị khoảng 3 nghìn tỷ đồng. Số tiền thu được dự kiến sẽ giúp giảm bớt gánh nặng nợ của công ty. Kế hoạch này sẽ giúp KDH có thể vay vốn với mức lãi suất hấp dẫn hơn để hoàn tất việc đền bù đất tại Khu trung tâm dân cư Tân Tạo và Khu đô thị Green Village, 2 dự án lớn do Công ty Khang Phúc phát triển do KDH sở hữu 100%. Hai dự án này đều nằm ở phía Đông TP.HCM với tổng diện tích đất gần 463 ha. Đây là những lô đất lớn mà ít chủ đầu tư có thể phát triển.

Trong năm 2024, cùng với một dự án cao tầng đã được mở bán (The Privia) vào năm 2023, KDH dự kiến sẽ ra mắt hai dự án mới khác là The Clarita và The Emeria trong nửa cuối năm 2024. Do đó, chúng tôi dự báo KDH sẽ: i) thực hiện bán hàng và bàn giao các căn hộ thấp tầng còn lại trong dự án The Classia; ii) bàn giao chung cư tại dự án The Privia; và iii) mở bán và bàn giao căn hộ thấp tầng tại dự án The Clarita. Nhờ đó, KDH ước tính đạt doanh thu và LNST lần lượt là 3,46 nghìn tỷ đồng (tăng 65,3% svck) và 919 tỷ đồng (tăng 25,8% svck). Chúng tôi kỳ vọng KDH sẽ đạt kết quả kinh doanh khả quan hơn so với các chủ đầu tư khác khi công ty đã hoàn tất thủ tục pháp lý để bán các dự án trong năm 2024, đồng thời chúng tôi kỳ vọng công ty sẽ ghi nhận doanh thu cao hơn cho 3 dự án mới kể trên.

Rủi ro giảm đối với khuyến nghị: Công ty vẫn còn 1 số thách thức như (1) khó giải phóng mặt bằng và chi phí đền bù cao hơn tại các dự án lớn tại TP.HCM; và (2) sự chậm trễ trong việc cấp phép dự án ảnh hưởng đến việc bán hàng của công ty.

Quan điểm ngắn hạn: Trung lập do: (1) thông tin tích cực từ thương vụ phát hành riêng lẻ và tiến độ các dự án lớn tại TP.HCM; và (2) lợi nhuận kỳ vọng giảm do doanh thu chưa ghi nhận trong nửa đầu năm 2024 thấp hơn so với nửa đầu năm 2023.