CTCP Đầu tư Nam Long (NLG): Kém tích cực, sát với dự báo, do số lượng bàn giao thấp

• NLG công bố KQKD Q3/2024 kém tích cực – nhưng sát với dự báo của HSC – với lỗ thuần 52 tỷ đồng (so với lợi nhuận thuần 66 tỷ đồng trong Q3/2023) trên doanh thu 371 tỷ đồng (tăng 3,8% so với cùng kỳ). Lợi nhuận được từ các công ty liên kết giảm xuống còn 16 tỷ đồng, từ 89 tỷ đồng trong Q3/2023 (chủ yếu đến từ dự án Mizuki), dẫn đến KQKD trong quý thấp.
• Trong 9 tháng đầu năm 2024, doanh thu đạt 827 tỷ đồng (giảm 46,5% so với cùng kỳ) và lợi nhuận thuần giảm xuống còn 15 tỷ đồng (giảm 92,1% so với cùng kỳ), hoàn thành lần lượt chỉ 14,3% và 2,7% dự báo cho cả năm 2024 của chúng tôi. HSC cho rằng KQKD kém tích cực phần lớn do thời điểm ghi nhận doanh thu và kỳ vọng lợi nhuận sẽ cao hơn trong Q4/2024.
• HSC duy trì khuyến nghị Mua vào và giá mục tiêu là 53.300đ.

Sự kiện: Công bố lợi nhuận Q3/2024

NLG đã công bố KQKD Q3/2024 với lợi nhuận thuần đạt 52 tỷ đồng (so với lợi nhuận thuần 66 tỷ đồng trong Q3/2023 và dự báo lỗ 20 tỷ đồng của chúng tôi) trên doanh thu 371 tỷ đồng (tăng 3,8% so với cùng kỳ). Loại trừ các khoản mục không thường xuyên, lỗ thuần từ HĐKD cốt lõi trong quý ở mức 68 tỷ đồng so với lợi nhuận 70 tỷ đồng trong Q3/2023.

Trong 9 tháng đầu năm 2024, doanh thu đạt 827 tỷ đồng (giảm 46,5% so với cùng kỳ) và lợi nhuận thuần giảm xuống còn 15 tỷ đồng (giảm 92,1% so với cùng kỳ), hoàn thành lần lượt chỉ 14,3% và 2,7% dự báo cho cả năm 2024 của chúng tôi. Tuy nhiên, HSC tiếp tục dự báo KQKD Q4/2024 sẽ tốt hơn nhờ Công ty đẩy mạnh hoạt động bàn giao nhà tại các dự án Akari, the Cần Thơ, và Southgate – tất cả các dự án này có doanh số bán nhà chưa ghi nhận doanh thu ở mức 10,3 nghìn tỷ đồng tính đến cuối Q3/2024.

Căn hộ Ehomes tại dự án Southgate dẫn đầu về số lượng bàn giao trong Q3/2024

Doanh thu bán BĐS đạt 306 tỷ đồng, không đổi so với cùng kỳ (tăng 41,6% so với quý trước) và đóng góp 83% vào tổng doanh thu, chủ yếu nhờ bàn giao các căn hộ Ehomes (nhà ở xã hội) (280 tỷ đồng) tại dự án Southgate (165 ha, Long An). Tỷ suất lợi nhuận gộp trong quý đạt 34,6% (so với mức 40-42% của phân khúc căn hộ thương mại cao tầng (Flora) và 45-55% đối với nhà phố/villa thấp tầng (Valora), sát với dự báo của chúng tôi.

Doanh thu khác (dịch vụ tư vấn, cho thuê, xây dựng, bán đất) đạt 64 tỷ đồng (đóng góp 17% tổng doanh thu), tăng 28,1% so với cùng kỳ và 49,3% so với quý trước, chủ yếu nhờ bán một mảnh đất thương mại nhỏ với giá 11 tỷ đồng.

Các điểm nổi bật khác

Chi phí bán hàng & quản lý giảm 16,8% so với cùng kỳ và 10,6% so với quý trước xuống còn 164 tỷ đồng, chủ yếu nhờ chi phí bán hàng giảm 61,3% so với cùng kỳ và 34% so với quý trước. Chúng tôi cho rằng nguyên nhân là do chi phí khuyến mãi/chiết khấu cho khách mua căn hộ Ehomes (nhà ở xã hội) thấp hơn so với các loại hình BĐS thương mại khác. Căn hộ Ehomes đóng góp hầu hết doanh thu của NLG trong quý. Tỷ lệ chi phí bán hàng & quản lý/doanh thu đạt 44% trong Q3/2024, cao hơn mức bình quân hàng năm 25- 26%

Trong khi đó, lỗ tài chính tăng 12,4% so với cùng kỳ lên 39 tỷ đồng (so với lợi nhuận HĐ tài chính 182 tỷ đồng trong Q2/2024 nhờ thoái vốn khỏi dự án Paragon trong Q2/2024), chủ yếu do chi phí phát hành trái phiếu tăng.

Doanh số bán nhà tăng chậm lại một chút trong Q3/2024

Doanh số bán nhà trong Q3/2024 đạt 845 tỷ đồng, giảm 6,3% so với cùng kỳ và 44% so với quý trước, nhờ dự án Akari City (TP.HCM, 513 tỷ đồng), Southgate (Long An, 155 tỷ đồng), the Cần Thơ - Ehomes (Cần Thơ, 128 tỷ đồng), và Mizuki (TP.HCM, 50 tỷ đồng). Trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng doanh số bán nhà đạt 3.523 tỷ đồng, tăng 99,2% so với cùng kỳ nhưng vẫn thấp hơn dự báo của HSC và hoàn thành chỉ 53% dự báo cho cả năm của chúng tôi ở mức 6,7 nghìn tỷ đồng.

HSC dự báo doanh số bán nhà sẽ cải thiện trong Q4/2024 do mở bán đất nền tại dự án the Cần Thơ. Tuy nhiên, chúng tôi lưu ý rằng công tác chuẩn bị cho hoạt động mở bán phân khu CC5 (khoảng 800 căn hộ) tại dự án Mizuki có vẻ chậm hơn dự kiến và do đó thời gian mở bán có khả năng bị trì hoãn sang năm 2025, chậm hơn dự báo

Bảng CĐKT: Tiền mặt giảm, do chi tiêu cho hoạt động xây dựng

Tính đến cuối Q3/2024, tiền mặt, các khoản tương đương tiền và các khoản đầu tư ngắn hạn giảm 31,3% kể từ đầu năm và 18,9% so với Q2/2024 xuống còn 2,5 nghìn tỷ đồng. Trong khi đó tồn kho tăng 16,9% kể từ đầu năm và tăng 5,9% trong Q3/2024 lên 20,3 nghìn tỷ đồng do NLG đẩy mạnh hoạt động xây dựng các dự án nhưng số lượng căn hộ được bàn giao trong Q3/2024 và 9 tháng đầu năm 2024 thấp. Chúng tôi dự báo tiền mặt, các khoản tương đương tiền và các khoản đầu tư ngắn hạn sẽ tăng và tồn kho sẽ giảm trong Q4/2024 khi Công ty đẩy mạnh hoạt động bàn giao và thu về tiền mặt từ khách mua nhà.

Tính đến cuối Q3/2024, tổng dư nợ thuần được ghi nhận ở mức 4,1 nghìn tỷ đồng, tăng 63,9% kể từ đầu năm và 18,1% trong Q3/2024, cho thấy tỷ lệ nợ thuần/vốn CSH 31% (so với 26% tính đến cuối Q2/2024), vẫn ở mức an toàn theo quan điểm của chúng tôi.

Duy trì khuyến nghị Mua vào, giá mục tiêu, và dự báo

Dựa trên các dự báo hiện tại của chúng tôi (và sau khi cổ phiếu giảm 8% trong 1 tháng qua), NLG đang giao dịch ở mức chiết khấu 35,4% so với ước tính RNAV, lớn hơn so với bình quân 3 năm ở mức 31%. HSC duy trì khuyến nghị Mua vào và giữ nguyên giá mục tiêu 53.300đ và dự báo lợi nhuận.