CTCP Đầu tư Nam Long (NLG): Tiến độ bàn giao tích cực tại Mizuki Park hỗ trợ lợi nhuận 2023

 Nguồn: VCSC

 

 

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với CTCP Đầu tư Nam Long (NLG) nhưng điều chỉnh giảm giá mục tiêu 0,8% xuống 35.700 đồng/cổ phiếu, chủ yếu do định giá thấp hơn đối với dự án Izumi City khi chúng tôi điều chỉnh giảm doanh số bán hàng cho dự án này vào năm 2023, được bù đắp bởi tỷ lệ nợ vay ròng thấp hơn vào cuối năm 2022.
• Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 đạt 691 tỷ đồng (+24% YoY), chủ yếu nhờ bàn giao dự án Mizuki Park Giai đoạn 2 (P2) và Southgate, cũng như việc bán 25% cổ phần tại dự án Paragon. Con số này thấp hơn 24% so với dự báo trước đây của chúng tôi do giả định của chúng tôi về chi phí bán hàng & hành chính cao hơn và lợi nhuận từ việc bán cổ phần thấp hơn, phần nào được bù đắp nhờ vào việc đẩy nhanh tiến độ bàn giao tại dự án Mizuki Park.
• Chúng tôi kỳ vọng NLG sẽ tiếp tục mở bán các dự án hiện hữu Mizuki Park P2 & 3, Akari City P2, Southgate, Izumi City và Cần Thơ vào năm 2023. Chúng tôi dự báo dự án Mizuki Park và Akari City - đều là các dự án căn hộ trung cấp tại TP. HCM - sẽ đóng góp 53% doanh số bán hàng năm 2023 của NLG là 6,4 nghìn tỷ đồng (-22% YoY). Chúng tôi điều chỉnh giảm 6% dự phóng doanh số bán hàng trong năm 2023 do chúng tôi điều chỉnh giảm doanh số bán hàng dự kiến của các dự án Izumi City và Cần Thơ do lo ngại về tiến độ phê duyệt pháp lý kéo dài. Chúng tôi dự báo tổng doanh số bán hàng 2023-2025 của NLG sẽ đạt 21,1 nghìn tỷ đồng, được thúc đẩy bởi 5 dự án trọng điểm.
• Yếu tố hỗ trợ: Mở rộng quỹ đất để thúc đẩy quá trình phát triển dự án.
• Rủi ro: doanh số bán hàng của dự án trọng điểm chậm hơn dự kiến.

Việc thoái vốn Paragon và tiến độ bàn giao tích cực tại Mizuki Park sẽ hỗ trợ lợi nhuận năm 2023. Tháng 12/2022, NLG bắt đầu bàn giao Mizuki Park P2 (tòa 6-7-8) — sớm hơn 3 tháng so với tiến độ cam kết với khách hàng — và ghi nhận bàn giao 146 căn. Vào tháng 1/2023, NLG đã cất nóc các tòa Mizuki Park MP9 & 10 và Flora Panorama với kỳ vọng bắt đầu bàn giao vào quý 4/2023 — phù hợp với dự báo của chúng tôi. Chúng tôi hiện dự báo khoảng 730 căn hộ tại Mizuki Park sẽ được bàn giao và đóng góp 48% vào LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 của NLG là 691 tỷ đồng. Ngoài ra, chúng tôi tin rằng năng lực bàn giao dự án của NLG trong giai đoạn đầy biến động sẽ giúp củng cố uy tín của NLG đối với người mua nhà. Ngoài ra, chúng tôi kỳ vọng NLG sẽ ghi nhận chuyển nhượng 25% cổ phần còn lại của Paragon cho đối tác nước ngoài vào năm 2023, đóng góp khoảng 21% vào dự báo LNTT năm 2023 của chúng tôi.

Triển vọng doanh số bán hàng năm 2023 thấp hơn; tập trung vào phân khúc căn hộ trung cấp. Chúng tôi kỳ vọng doanh số bàn hàng sẽ giảm vào năm 2023 vì chúng tôi tin rằng tác động của lãi suất cao hơn sẽ có thể kéo dài trong hầu hết năm 2023. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ tầm trung ở thành phố lớn như HCMC sẽ ghi nhận mức độ hấp thụ tốt hơn do được hỗ trợ bởi nhu cầu mua để ở thực. Chúng tôi dự báo giá trị hợp đồng bán hàng năm 2023 của NLG đạt 6,4 nghìn tỷ đồng (-22% YoY), với 53% đến từ Mizuki Park P2 & 3 và Akari City P2. Trong khi đó, chúng tôi kỳ vọng mức đóng góp từ các dự án Izumi City và Cần Thơ thấp hơn so với kỳ vọng trước đây do tiến độ hoàn thiện các thủ tục pháp lý còn chậm.

Vị thế tài chính vững mạnh sẽ thúc đẩy mở rộng quỹ đất. Tại cuối năm 2022, tỷ lệ nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu của NLG là 3,1% — thấp nhất trong số các chủ đầu tư phát triển BĐS trong danh mục theo dõi của chúng tôi. Chúng tôi tin rằng NLG có thể tận dụng nền tảng tài chính vững mạnh của mình để tìm kiếm quỹ đất mới, từ đó hỗ trợ cho lộ trình phát triển dài hạn của công ty.