CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH): Kỳ vọng lợi nhuận Q4/2024 tăng trưởng mạnh nhờ dự án The Privia đã bắt đầu giai đoạn bàn giao

Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu của KDH, với giá mục tiêu là 41.500 đồng/cổ phiếu (tiềm năng tăng giá là 25,2%). Thị trường bất động sản TP.HCM có dấu hiệu phục hồi, khi doanh số bán căn hộ sơ cấp đã vượt nguồn cung mới và giá căn hộ thứ cấp tiếp tục tăng. Theo đó, KDH sẽ là doanh nghiệp được hưởng lợi từ sự phục hồi này cùng với dự báo giá bất động sản và các nguồn cung bất động sản mới tại TP.HCM sẽ tiếp tục tăng.

Trong Q3/2024, KDH đã ghi nhận lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ (NPATMI) là 70,4 tỷ đồng, nhờ doanh số bán hàng và bàn giao các căn thấp tầng còn lại trong dự án The Classia. Trong Q4/2024, chúng tôi dự kiến KDH sẽ bàn giao khoảng 75% tổng số căn trong dự án The Privia, với doanh thu dự kiến là 2,42 nghìn tỷ đồng (+417% svck) và NPATMI là 558,5 tỷ đồng (+798% svck). Trong năm 2025, KDH dự kiến sẽ ghi nhận lợi nhuận từ 2 dự án là Emeria và ClaritiaHCMC, NPATMI dự kiến đạt 1,18 nghìn đồng (+21,9% svck).

Luật đất đai mới cho phép chi phí bồi thường đất được tính theo giá thị trường thông qua bảng giá đất, điều này cho thấy chi phí bồi thường của các chủ đầu tư sẽ tăng cao hơn trong tương lai. Trong vài năm qua, KDH đã tích cực bồi thường để giải phóng mặt bằng cho các dự án khác nhau. Cách tiếp cận tích cực này đã giúp KDH hưởng lợi từ chi phí bồi thường thấp hơn so với các chủ đầu tư khác. Hơn nữa, với tất cả các dự án đều tại TP.HCM, KDH có vị thế tốt để tận dụng sự phục hồi của thị trường bất động sản tại TP.HCM diễn ra trong năm 2025.

KQKD Q3/2024: Các căn còn lại của dự án The Classia được ghi nhận giúp KDH có lợi nhuận

Trong Q3/2024, KDH đã bán các căn còn lại tại dự án The Classia, đạt doanh thu 253 tỷ đồng (-59% svck, +60,8% so với quý trước) và NPATMI đạt 70 tỷ đồng (-66,1% svck, -74,7% so với quý trước). NPATMI thấp hơn ước tính của chúng tôi là 100 tỷ đồng do biên lợi nhuận gộp của các căn còn lại được bán trong dự án The Classia thấp hơn dự kiến.

Dự án The Classia, tọa lạc tại Quận 9 của TP.HCM, bao gồm 176 căn thấp tầng. Được mở bán vào tháng 9/2022, dự án chỉ còn lại 5 căn vào tháng 6/2024. Theo KDH, dự án đã được bán hết hoàn toàn trong Q3/2024 và phần lớn doanh thu Q3/2024 đến từ việc bàn giao các căn này.

Lũy kế 3 quý đầu năm 2024, KDH đã ghi nhận 1,23 nghìn tỷ đồng doanh thu thuần (-24,2% svck) NPATMI đạt 412,2 tỷ đồng (-37% svck). Doanh thu trong giai đoạn này chủ yếu đến từ việc bán các lô đất và bàn giao các căn còn lại của dự án The Classia, so với doanh thu lớn đáng kể từ việc bàn giao các căn tại dự án The Classia trong cùng kỳ năm trước.

Giá trị hàng tồn kho dự kiến sẽ giảm khi bàn giao các căn tại dự án The Privia trong Q4/2024

Tại cuối Q3/2024, hàng tồn kho và công trình đang xây dựng đạt 23,4 nghìn tỷ đồng, tăng 18,8% so với năm 2023, chiếm 74,1% tổng tài sản. Giá trị hàng tồn kho dự kiến sẽ giảm khi KDH bàn giao các căn tại dự án The Privia trong Q4/2024.

Tính đến Q2/2024, dự án The Privia đã bán được 1.043 căn hộ, doanh thu chưa ghi nhận đạt 3,35 nghìn tỷ đồng. Vào giữa tháng 10/2024, KDH bắt đầu bàn giao nhà cho khách hàng và theo ban lãnh đạo của KDH, hơn 600 căn đã được bàn giao trong vòng 20 ngày. KDH dự kiến sẽ hoàn thành việc bàn giao trong Q4/2024, từ đó ghi giảm 1,74 nghìn tỷ đồng chi phí hàng tồn kho của dự án The Privia.

Tại cuối Q3/2024, tổng nợ vay phải trả lãi là 7,8 nghìn tỷ đồng (+23% so với quý 4 năm 2023), trong khi vị thế tiền mặt là 3,31 nghìn tỷ đồng, giảm 11,3% so với Q4/2023. Do đó, tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu tại cuối Q3/2024 là 23,8%, cao hơn so với mức 16,8% trong Q4/2023.

Triển vọng và Luận điểm đầu tư

Triển vọng thị trường TP.HCM: Trong Q3/2024, thị trường bất động sản TP.HCM đã có dấu hiệu phục hồi, với doanh số bán căn hộ sơ cấp vượt xa nguồn cung mới, cho thấy hàng tồn kho sơ cấp của các chủ đầu tư đang được hấp thụ. Theo CBRE, chỉ có 127 căn mới được mở bán trong Q3/2024, giảm 96% svck, trong khi 1.953 căn sơ cấp được bán, giảm 26% svck. Ngoài ra, giá căn hộ sơ cấp và thứ cấp tăng lần lượt 8% và 5% svck. Những xu hướng này gợi nhớ tới thị trường Hà Nội trong Q3/2023, từ đó cho thấy TP.HCM cũng có thể sẽ đi theo quỹ đạo tương tự trong ngắn hạn. CBRE dự báo thị trường TP.HCM sẽ có 9.500 căn mới để bán trong năm 2025, gần gấp đôi số lượng của năm 2024. Tuy nhiên, nguồn cung mới ước tính này vẫn thấp hơn so với các năm trước, khi có từ 20.000 đến 30.000 căn mới hàng năm.

Ước tính lợi nhuận năm 2024: Trong Q4/2024, KDH bắt đầu bàn giao các căn hộ của dự án The Privia, được mở bán vào cuối năm 2023. Chúng tôi ước tính công ty sẽ bàn giao tất cả 1.043 căn hộ, ghi nhận doanh thu từ 800 căn trong Q4/2024 và phần còn lại vào đầu năm 2025. Do đó, doanh thu thuần trong Q4/2024 dự kiến đạt 2,42 nghìn tỷ đồng, tăng 417% svck và 860% so với quý trước, và NPATMI dự kiến đạt 558,4 tỷ đồng, tăng 798% svck và 694% so với quý trước. Trong cả năm 2024, chúng tôi ước tính KDH sẽ ghi nhận 3,66 nghìn tỷ đồng doanh thu (+75,2% svck) và NPATMI đạt 971 tỷ đồng (+35,6% svck), vượt kế hoạch năm của công ty.

Ước tính lợi nhuận năm 2025: Dự án The Emeria và The Clarita, ở ngoại ô TP.HCM, Thủ Đức, dự kiến sẽ mở bán chậm nhất vào Q1/2025, có tổng cộng 226 căn thấp tầng, và dự kiến sẽ bàn giao trong năm 2025. Hai dự án này dự kiến sẽ mang lại nguồn doanh thu đáng kể cho năm 2025 cùng với doanh thu còn lại của dự án The Privia. Theo đó, chúng tôi ước tính năm 2025 KDH sẽ đạt 6,28 nghìn tỷ đồng doanh thu thuần (72% svck) và NPATMI đạt 1,18 nghìn tỷ đồng (21,9% svck).

Luận điểm đầu tư: Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu của KDH, với giá mục tiêu là 41.500 đồng/cổ phiếu (tiềm năng tăng giá là 25,2%), dựa trên một số động lực như sau:

• Kỳ vọng tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ trong năm 2024 và 2025.
• Các lô đất lớn ở TP.HCM của KDH có chi phí bồi thường thấp và nhu cầu thị trường cao, hỗ trợ cho doanh số bán hàng trong tương lai.
• Tiềm năng tăng giá hấp dẫn.

Quan điểm ngắn hạn: Tích cực. KDH dự kiến sẽ bàn giao các căn cho người mua nhà trong dự án The Privia và mở bán 2 dự án mới tại TP.HCM trong Q4/2024 và Q1/2025.