CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH): Lợi nhuận giảm, nhưng doanh số bán hàng tăng nhờ các đợt mở bán mới

Nguồn: VCSC

Lợi nhuận giảm, nhưng doanh số bán hàng tăng nhờ các đợt mở bán mới

 

 

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) và nâng giá mục tiêu thêm 1,2% lên 33.400 đồng/cổ phiếu.
• Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu đến từ (1) thay đổi phương pháp định giá đối với dự án Đoàn Nguyên quy mô 6 ha (P. Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức) từ giá trị sổ sách sang DCF do hiện tại chúng tôi đã có bức tranh pháp lý rõ ràng hơn về dự án này và (2) vị thế nợ vay ròng của KDH thấp hơn vào cuối năm 2022. Những thay đổi tích cực này bị ảnh hưởng một phần bởi mức định giá thấp hơn của chúng tôi đối với các dự án trung hạn do việc bán và bàn giao chậm hơn dự kiến vào năm 2023.
• Theo kì vọng bàn giao chậm hơn, chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 xuống 30% nhưng tăng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 thêm 4% do chúng tôi kỳ vọng việc bán và bàn giao tại Solina Giai đoạn 1 (Bình Chánh, TP.HCM - 500 căn thấp tầng) sẽ bắt đầu vào năm 2024 so với dự báo trước đây là năm 2023.

• Đối với năm 2023, chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS đạt 847 tỷ đồng (-24% YoY), chủ yếu nhờ bàn giao (1) dự án Clarita mới mở bán và (2) các căn còn lại tại Classia và Lovera Vista. Chúng tôi tự tin về giả định ghi nhận của Clarita vào năm 2023 do KDH đã hoàn thành đền bù đất đai và được cấp phép xây dựng cho dự án này.
• Ngày 10/2, KDH và Keppel Land đã ký kết hợp tác phát triển các dự án khu dân cư tại TP.HCM. Mặc dù không nằm trong dự báo của chúng tôi, chúng tôi kỳ vọng mối quan hệ hợp tác này sẽ mang lại nhiều giá trị phát triển hơn cho quỹ đất 600 ha của KDH tại TP.HCM trong thời gian tới.
• Chúng tôi tin rằng các sản phẩm nhà ở từ các chủ đầu tư giàu kinh nghiệm với thương hiệu mạnh - như KDH với quỹ đất bất động sản có vị trí đẹp tại TP.HCM - sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của người mua nhà. KDH hiện giao dịch với P/B năm 2023 là 1,6 lần (dựa trên dự báo của chúng tôi) - thấp hơn 27% so với mức trung bình 5 năm là 2,2 lần - mức mà chúng tôi cho là hấp dẫn.
• Rủi ro: Các dự án quy mô lớn như Tân Tạo mở bán chậm hơn dự kiến.

Doanh số bán hàng tăng mạnh hơn trong năm 2023 được thúc đẩy bởi các đợt mở bán mới của Privia và Clarita, điều này sẽ hỗ trợ tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2024. Ngoài các dự án mà chúng tôi dự kiến sẽ bàn giao vào năm 2023 (Clarita, Classia và Lovera Vista), doanh số bán hàng năm 2023 được hỗ trợ bởi việc mở bán Privia (Quận Bình Tân, TP.HCM - khoảng 1.000 căn hộ sẽ bắt đầu bàn giao vào năm 2024), đã hoàn thành phần móng vào cuối năm 2022 và nằm trong kế hoạch bán hàng của KDH cho năm 2023. Chúng tôi hiện dự báo tổng giá trị hợp đồng bán hàng của KDH vào năm 2023 đạt 3,6 nghìn tỷ đồng (+64% YoY), mà chúng tôi tin rằng sẽ tạo dư địa vững chắc cho tăng trưởng trong năm 2024.

Chúng tôi kỳ vọng các dự án khu dân cư quy mô nhỏ sẽ mang lại lợi nhuận trong giai đoạn 2023-2025 và dự án Tân Tạo quy mô lớn của KDH sẽ bắt đầu bán trước vào năm 2025. Chúng tôi giữ quan điểm tích cực về triển vọng dài hạn của KDH và dự báo LNST sau lợi ích CĐTS tăng trưởng 10% trong giai đoạn 2023-2025 nhờ việc bàn giao tại KCN Lê Minh Xuân 109 ha (Bình Chánh, TP.HCM) và Solina bắt đầu từ năm 2024. Chúng tôi cũng kỳ vọng doanh số bán hàng từ các dự án Tân Tạo (Bình Tân, TP.HCM - 330 ha) và Đoàn Nguyên trong năm 2025 sẽ hỗ trợ triển vọng tăng trưởng dài hạn của KDH. Đối với KCN Lê Minh Xuân và Solina, khoảng 90% công tác đền bù đã hoàn thành nên việc xây dựng Giai đoạn 1 của cả 2 dự án có thể bắt đầu ngay khi có giấy phép xây dựng.