CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS): Đà giảm lợi nhuận tiếp tục trong năm 2023

Nguồn: VCSC

Đà giảm lợi nhuận tiếp tục trong năm 2023

 

 

• Chúng tôi điều chỉnh giảm 19% giá mục tiêu cho CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) xuống 8.100 đồng/cổ phiếu và điều chỉnh khuyến nghị từ MUA thành KHẢ QUAN.
• Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu do (1) số dư nợ ròng cao hơn vào cuối năm 2022 và (2) tổng LNST sau lợi ích CĐTS dự phóng giai đoạn 2023-2027 của chúng tôi giảm 16% do chúng tôi hiện kỳ vọng triển vọng thu nhập sẽ thấp hơn trong các năm 2023 - 2024, chủ yếu là do số lượng giao dịch dự kiến thấp hơn và DXS chuyển hướng ngắn hạn sang môi giới truyền thống và bán BĐS (các mảng kinh doanh này có biên lợi nhuận thấp hơn so với gói dịch vụ môi giới đầy đủ).
• Do khoản lỗ ròng cao hơn dự kiến trong quý 4/2022 đạt 100 tỷ đồng so với mức lỗ ròng 3,4 tỷ đồng trong dự báo trước đó, chúng tôi điều chỉnh giảm dự phóng LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023/2024 xuống 54%/38% khi chúng tôi kỳ vọng DXS vẫn đối mặt với thách thức do thị trường bất động sản gặp khó khăn trong năm 2023.

• Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 xuống 276 tỷ đồng (-13% YoY) chủ yếu do dự báo doanh thu và biên lợi nhuận thấp hơn, mà chúng tôi kỳ vọng có thể được bù đắp một phần nhờ giảm chi phí bán hàng & hành chính do DXS gần đây đã giảm khoảng 3.000 nhân viên bán hàng (khoảng 30% lực lượng lao động của công ty). Chúng tôi kỳ vọng doanh thu sẽ tiếp tục thấp trong 6 tháng đầu năm 2023 và phục hồi nhẹ trong nửa cuối năm 2023. Ngoài ra, chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2024-2027 sẽ tăng trưởng mạnh với tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) đạt 43% YoY từ mức cơ sở thấp vào năm 2023 do chúng tôi kỳ vọng vị thế dẫn đầu thị trường của DXS sẽ hỗ trợ sự phục hồi khi lượng giao dịch BĐS tăng lên.
• DXS hiện đang đang giao dịch với P/E 2023/2024 là 12,0 lần/7,2 lần (dựa theo dự báo của chúng tôi) so với P/E trượt trung bình 2 năm các công ty cùng ngành trong khu vực là 10,6 lần, điều này phù hợp với lợi thế cạnh tranh trong nước và triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ của DXS sau năm 2023.
• Yếu tố hỗ trợ: Hoạt động bán hàng của thị trường bất động sản phục hồi mạnh hơn dự kiến.
• Rủi ro cho quan điểm tích cực của chúng tôi: Rủi ro pha loãng từ cấu trúc mạng lưới môi giới phức tạp; trì hoãn ra mắt dự án môi giới lớn.

Hoạt động bán hàng dự kiến giảm vào năm 2023, nhưng đà phục hồi sẽ bắt đầu vào năm 2024. Tính đến cuối năm 2022, tiền gửi của DXS tại các dự án phân phối BĐS đã giảm 26% YoY xuống còn 4,3 nghìn tỷ đồng, cho thấy khả năng bán hàng thấp trong năm 2023. Ngoài ra, ban lãnh đạo cũng cho biết có kế hoạch tập trung nhiều hơn vào mảng môi giới truyền thống vốn có biên lợi nhuận thấp nhưng an toàn hơn trong năm 2023 trước những thách thức trên thị trường BĐS. Do đó, chúng tôi dự báo lợi nhuận gộp năm 2023 sẽ giảm 22% xuống còn 1,8 nghìn tỷ đồng do doanh thu và biên lợi nhuận thu hẹp lại trong chu kỳ giảm của BĐS. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn đánh giá tích cực về tiềm năng tăng trưởng dài hạn của DXS và triển vọng phục hồi vào năm 2024 của DXS. 

Dự kiến dòng tiền sẽ cải thiện do tỷ trọng giao dịch bất động sản thấp hơn. Trong năm 2022, tồn kho của DXS đã tăng 110% YoY đạt 4,2 nghìn tỷ đồng, với phần lớn đến từ các dự án BĐS gắn với đất tại Phú Yên, Quảng Nam và Đà Nẵng. Sự gia tăng này chủ yếu được tài trợ bởi tổng nợ tăng 105% YoY đạt 2,3 nghìn tỷ đồng, khiến tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu năm 2022 của DXS đạt 20,0% so với -8,5% vào cuối năm 2021. Theo DXS, hầu hết các dự án này đều đã hoàn thiện thủ tục pháp lý và dự kiến bàn giao từ năm 2023. Do đó, chúng tôi giả định tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) doanh thu ổn định 10% trong giai đoạn 2024-2027 đối với mảng kinh doanh bất động sản sau khi giảm 15% YoY vào năm 2023, sau khi thị trường bất động sản dần hồi phục.