CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS): Kỳ vọng mảng môi giới BĐS phục hồi trong nửa cuối năm 2023

Nguồn: VCSC

Kỳ vọng mảng môi giới BĐS phục hồi trong nửa cuối năm 2023

 

 

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN đối với CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) nhưng điều chỉnh giảm giá mục tiêu 7% xuống 7.500 đồng/cổ phiếu. Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu là do giảm 6% dự báo tổng LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2023-2027 của chúng tôi, đến từ dự báo tổng doanh thu thấp hơn 3% và giả định biên LN từ HĐKD (EBIT) thấp hơn (trung bình là 26,6% so với 29,3% như trước đây), được bù đắp một phần bằng cách cập nhật mô hình định giá mục tiêu của chúng tôi từ cuối năm 2023 đến giữa năm 2024.
• Chúng tôi cho rằng việc cắt giảm lãi suất điều hành và trần lãi suất huy động vào tháng 3/2023 có thể tạo dư địa cho lãi suất vay mua nhà giảm, từ đó hỗ trợ hoạt động môi giới BĐS phục hồi trong nửa cuối năm 2023.
• Chúng tôi dự báo doanh thu và LNST năm 2023 sẽ giảm lần lượt 27% và 61% YoY xuống 3 nghìn tỷ đồng (-14% so với dự báo trước đây) và 134 tỷ đồng (-51% so với dự báo trước đây), do chúng tôi điều chỉnh giảm các giả định về doanh thu và biên lợi nhuận gộp theo KQKD thấp của quý 1/2023.
• Chúng tôi kỳ vọng LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2024 và 2025 sẽ tăng lần lượt 201% và 58% YoY đạt 405 tỷ đồng (-13% so với dự báo trước đây) và 642 tỷ đồng (-4% so với dự báo trước đây), tương ứng với mức cơ sở thấp của năm 2023.
• Tại ĐHCĐ tổ chức trong tháng 5/2023 của DXG (sở hữu 60% cổ phần tại DXS), cổ đông đã thông qua phương án phát hành riêng lẻ 57 triệu cổ phiếu với giá dự kiến 15.000 đồng/cổ phiếu (9,3% tổng số cổ phiếu đang lưu hành của DXG) để huy động vốn nhằm tăng cổ phần tại DXS. Với mức giá hiện tại của DXS là 6.700 đồng/cổ phiếu, chúng tôi ước tính số tiền thu được từ đợt phát hành riêng lẻ dự kiến có thể được sử dụng để mua 128 triệu cổ phiếu - tương đương với 28% tổng số cổ phiếu đang lưu hành hiện tại của DXS.
• Yếu tố hỗ trợ: Hoạt động bán hàng của thị trường BĐS phục hồi mạnh hơn dự kiến.
• Rủi ro đối với quan điểm tích cực của chúng tôi: Rủi ro pha loãng từ cấu trúc mạng lưới môi giới phức tạp; hoãn ra mắt dự án môi giới lớn.

Chúng tôi kỳ vọng hoạt động môi giới bất động sản sẽ phục hồi bắt đầu từ nửa cuối năm 2023. Từ đầu năm 2023 đến nay, sự suy thoái chung của thị trường bất động sản đã tác động đáng kể đến lợi nhuận của DXS khi doanh thu môi giới (đóng góp 57% doanh thu của DXS trong năm 2022) giảm 91% YoY trong quý 1/2023. Trong khi đó, DXS tiếp tục giảm quy mô khi sa thải 37% lực lượng lao động trong quý 1/2023 so với quý 4/2022. Tuy nhiên, chúng tôi kỳ vọng hoạt động môi giới bất động sản sẽ phục hồi bắt đầu từ nửa cuối năm 2023. Ngoài ra, tiền gửi cho các hợp đồng marketing và phân phối sản phẩm của các dự án bất động sản đạt 4,5 nghìn tỷ đồng tính đến cuối quý 1/2023, cho thấy một hệ thống dự án bổ sung mạnh mẽ sẽ tiếp tục hỗ trợ tăng trưởng của DXS, cùng với vị thế dẫn đầu thị trường. Do đó, chúng tôi dự báo doanh thu môi giới của DXS sẽ giảm 45% YoY còn 1,3 nghìn tỷ đồng (43% tổng doanh thu) vào năm 2023 nhưng tăng 55% so với năm 2023 đạt 2 nghìn tỷ đồng vào năm 2024.

Bán BĐS sẽ hỗ trợ triển vọng lợi nhuận. Chúng tôi kỳ vọng mảng kinh doanh này sẽ chiếm 50% tổng doanh thu của DXS trong năm 2023 do các dự án đang được triển khai (bao gồm Regal Legend, Regal Maison và Regal Victoria) hầu hết đã hoàn thành các thủ tục pháp lý, theo ban lãnh đạo. Ngoài ra, hàng tồn kho của DXS vào cuối quý 1/2023 đạt 4,2 nghìn tỷ đồng (đi ngang QoQ), cho thấy cơ hội vững chắc để ghi nhận doanh thu dự kiến từ việc bán bất động sản.