CTCP KCN Nam Tân Uyên (NTC): Doanh nghiệp phát triển KCN quy mô vốn hóa trung bình sẽ bước vào giai đoạn mở rộng

Nguồn: VCSC

Doanh nghiệp phát triển KCN quy mô vốn hóa trung bình sẽ bước vào giai đoạn mở rộng

 

 

• CTCP KCN Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC) là công ty liên kết của CTCP Cao su Phước Hòa (HOSE: PHR) mà PHR sở hữu khoảng 33% cổ phần. PHR nằm trong danh mục theo dõi của chúng tôi có khuyến nghị MUA và giá mục tiêu là 86.400 đồng/CP.
• NTC là 1 doanh nghiệp phát triển BĐS KCN tại tỉnh Bình Dương (cách TP. HCM khoảng 30km,về phía Đông Bắc) hiện đang vận hành 2 KCN đã lấp đầy với tổng diện tích 607 ha và đang phát triển giai đoạn mới với diện tích 346 ha tại vị trí đắc địa của tỉnh Bình Dương.
• Chúng tôi kỳ vọng dự án mở rộng mới của NTC – Nam Tân Uyên Mở rộng Giai đoạn 2 (NTU3; 346 ha) – sẽ được phê duyệt chính thức trong thời gian tới. Ngoài ra, các công ty liên kết của NTC sẽ bước vào giai đoạn mở rộng mà chúng tôi ước tính sẽ tăng tổng diện tích đất KCN lên thêm khoảng 240% so với tổng diện tích đất KCN khoảng 1.230 ha tính đến cuối năm 2021. Chúng tôi cho rằng các kế hoạch mở rộng sẽ đảm bảo được tăng trưởng lợi nhuận của NTC trong dài hạn.
• Chúng tôi dự báo doanh thu đạt 280 tỷ đồng (+3,2% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 311 tỷ đồng (+5,6% YoY) trong năm 2022. Chúng tôi kỳ vọng lợi nhuận của NTC sẽ được dẫn dắt bởi (1) NTU3 sẽ bắt đầu giao đất cho khách thuê và (2) mức tăng trưởng thu nhập tài chính đạt 14% YoY nhờ vị thế tài chính cải thiện của công ty.
• Chúng tôi cho rằng NTC là doanh nghiệp hưởng lợi chính từ nhu cầu đất KCN đang tăng nhanh tại tỉnh Bình Dương thông qua các kế hoạch mở rộng KCN từ NTC và các công ty liên kết. Chúng tôi cho rằng NTC hiện có định giá hấp dẫn khi chúng tôi ước tính NTC có giá hợp lý là 237.100 đồng/CP.
• Rủi ro: Trì hoãn phê duyệt KCN trong tương lai; doanh số bán đất KCN và/hoặc định giá đất KCN thấp hơn dự kiến.

Dự án NTU3 sẽ bắt đầu triển khai trong tương lại gần, tận dụng nhu cầu cao tại vị trí đắc địa của tỉnh Bình Dương. NTU3 có tổng diện tích là 346 ha, giáp với KCN Nam Tân Uyên 2 (NTU2). Hiện tại, NTU3 đang chờ phê duyệt bàn giao đất từ tỉnh Bình Dương. Chúng tôi kỳ vọng NTU3 sẽ nhận được phê duyệt này trong năm 2022 do tỉnh Bình Dương có tỷ lệ lấp đầy trên 90% vào cuối năm 2021 và dự án đầu tư đăng ký trị giá 1,3 tỷ USD của Tập đoàn LEGO tại KCN VSIP III (giáp với NTU3), điều này sẽ đẩy nhanh quá trình phê duyệt. Ngoài ra, chúng tôi cho rằng NTU3 sẽ được hưởng lợi từ giá đất KCN tăng cao trong bối cảnh nhu cầu cao trong khu vực.

Các công ty liên kết của NTC trong mảng phát triển KCN sẽ bắt đầu tiến hành kế hoạch mở rộng mảng KCN trong giai đoạn 2023-2024. NTC sở hữu 15%-40% cổ phần tại 4 công ty phát triển KCN tại Đồng Nai, Bình Dương và Bình Phước. Các công ty liên kết này đang thực hiện các giai đoạn mở rộng các KCN hiện tại với tổng diện tích KCN mở rộng là 2.917 ha - tương đương khoảng 240% tổng diện tích đất KCN tính đến cuối năm 2021.

Các dự án khu đô thị (KĐT) sẽ là yếu tố hỗ trợ cho lợi nhuận và định giá của NTC. Hiện tại, NTC sở hữu 20% cổ phần của dự án KĐT NTU1 với tổng diện tích là 52 ha. Ngoài ra, NTC có kế hoạch phát triển dự án KĐT NTU2 với tổng diện tích 19,8 ha, gần với KCN NTU2. Chúng tôi chưa đưa các đóng góp tiềm năng từ các dự án KĐT NTU1 và NTU2 vào ước tính giá trị hợp lý của chúng tôi vì các dự án này vẫn đang chờ phê duyệt để bắt đầu triển khai.