CTCP KCN Nam Tân Uyên (NTC): KCN NTC3 sẽ là động lực tăng trưởng chính cho NTC giai đoạn 2023-2027

Nguồn: SSI

KCN NTC3 sẽ là động lực tăng trưởng chính cho NTC giai đoạn 2023-2027

 

 

Chúng tôi đã tham dự ĐHCĐ do NTC tổ chức vào ngày 15/6/2023. Trong năm 2023, công ty đặt kế hoạch doanh thu là 812 tỷ đồng (+203% svck) và LNST là 284 tỷ đồng (+11% svck). Kế hoạch doanh thu cho thuê đất khu công nghiệp là 640 tỷ đồng (+238% svck). Kết quả kinh doanh khả quan cho năm 2023 nhờ đóng góp mới từ dự án NTC 3 bên cạnh kinh doanh phần còn lại của KCN NTC1 & 2:

(i) Kế hoạch cho thuê đất khu công nghiệp NTC 3 là 90 ha, với giá thuê 122-128 USD/m2/chu kỳ thuê và phí quản lý là 0,6 USD/m2/năm;

(ii) Bên cạnh đó, doanh thu cổ tức từ công ty liên doanh, liên kết theo kế hoạch là 169 tỷ đồng (+8% svck).

Cập nhật dự án Khu công nghiệp NTC 3: NTC đã nhận được quyết định cho thuê đất của UBND tỉnh Bình Dương để phát triển dự án KCN NTC 3 vào ngày 24/05/2023. NTC dự kiến sẽ hoàn tất các thủ tục còn lại: (i) Quyết định thu thuế do UBND tỉnh Bình Dương ban hành; (ii) Giấy phép xây dựng do Ban Quản lý Khu công nghiệp Bình Dương cấp; (iii) giấy phép đánh giá tác động môi trường; (iv) giấy phép phòng chống cháy nổ; (v) xây dựng cơ sở hạ tầng chung. KCN NTC 3 dự kiến sẽ bắt đầu hoạt động vào Q4/2023.

Kế hoạch CAPEX là 1,58 nghìn tỷ đồng (+250% svck): NTC dự kiến sẽ góp vốn vào các công ty liên kết sau:

(i) CTCP Khu công nghiệp Bắc Bình Phú (NTC hiện sở hữu 40%): NTC dự kiến tăng vốn thêm 48% lên 112 tỷ đồng để đầu tư vào Khu công nghiệp Bắc Bình Phú (với tổng diện tích là 317 ha)

(ii) CTCP KCN Cao su Bình Long (NTC hiện sở hữu 36,66%): NTC dự kiến tăng vốn thêm 73% lên 123,2 tỷ đồng để đầu tư mở rộng KCN Minh Hưng 3 (tổng diện tích là 577,5 ha)

(iii) Vốn đầu tư xây dựng cơ bản KCN NTC 3 là 196 tỷ đồng.

Công ty có kế hoạch chi trả cổ tức bằng tiền mặt là 60% trên mệnh giá cho năm 2023, tương đương với tỷ suất cổ tức là 3,6% theo giá thị trường hiện tại. Công ty cũng có kế hoạch chuyển từ sàn Upcom sang HOSE trong năm 2023-2024.

Ước tính lợi nhuận

Chúng tôi dự báo doanh thu và LNST lần lượt đạt 415 tỷ đồng (+54% svck) và 310 tỷ đồng (+21% svck) và cao hơn kế hoạch năm 2023 của công ty – dựa trên các yếu tố sau:

KCN NTC3 là động lực tăng trưởng chính của NTC: KCN NTC3 có tổng diện tích đất là 345 ha, với tổng vốn đầu tư là 1.485 tỷ đồng. Sở hữu lợi thế kết nối với các trung tâm công nghiệp như TP.HCM, Bình Dương, KCN NTC3 sẵn sàng thu hút thêm các nhà đầu tư. Chúng tôi ước tính diện tích đất thương phẩm của dự án là 254 ha, với giá thuê kỳ vọng là 120-130 USD/m2/chu kỳ thuê. NPV của dự án ước tính là 2,5 nghìn tỷ đồng.

Trong năm 2023, chúng tôi ước tính NTC sẽ ghi nhận 5ha đất cho thuê tại KCN NTC3 với giá thuê 120 USD/m2/chu kỳ thuê, trong khi doanh thu dự báo đạt 128 tỷ đồng và LNTT đạt 64,2 tỷ đồng (tỷ suất lợi nhuận trước thuế đạt 46,5%). Diện tích ghi nhận ước tính thấp hơn so với kế hoạch của công ty do chúng tôi lo ngại việc hoàn thiện các thủ tục pháp lý có thể kéo dài lâu hơn dự kiến và nhu cầu thuê chậm do khách hàng chủ yếu của NTC là các công ty xuất khẩu.

Cổ tức ổn định từ công ty liên kết: NTC có 11 công ty liên kết và đầu tư tài chính, trong đó có 7 công ty là chủ đầu tư KCN. Tổng giá trị đầu tư trong Q1/2023 là 1,5 nghìn tỷ đồng (với giá trị đầu tư ban đầu là 454 tỷ đồng). Cổ tức dự kiến đạt 60-75 tỷ đồng trong năm 2023.

Chi phí lãi vay dự kiến đạt 24,4 tỷ đồng (+2,09x svck) chủ yếu từ khoản vay cho dự án NT3. Tiền mặt và khoản đầu tư ngắn hạn đạt 1,2 nghìn tỷ đồng – chiếm 27% tổng tài sản.

Luận điểm đầu tư: NTC đang giao dịch với P/E và P/B dự phóng 2023 lần lượt là 13,1x và 5,0x – cao hơn mức P/E trung bình của các chủ đầu tư KCN là 11,5x và P/B là 2,1x. Chúng tôi đưa ra khuyến nghị KHẢ QUAN đối với cổ phiếu NTC, với giá mục tiêu là 185.900 đồng/cổ phiếu (tiềm năng tăng giá là 13,8%) dựa trên định giá RNAV. Chúng tôi cho rằng KCN NTC3 sẽ bắt đầu hoạt động vào cuối năm 2023 với diện tích đất thương mại là 254 ha, trong bối cảnh các khu công nghiệp tại Bình Dương đã hết đất cho thuê với tỷ lệ lấp đầy đạt trên 92%. KCN NTC3 sẽ là nguồn doanh thu chính của NTC, với tỷ suất lợi nhuận gộp dự báo trên 45% và NPV của dự án là 2,5 nghìn tỷ đồng.

Rủi ro: Nhu cầu thuê từ các doanh nghiệp xuất khẩu có thể giảm do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế toàn cầu; và giá cho thuê trung bình có thể tăng chậm.