CTCP Long Hậu (LHG): Định giá hấp dẫn, triển vọng lợi nhuận cao, tiền mặt ròng cao

Nguồn: VCSC

Định giá hấp dẫn, triển vọng lợi nhuận cao, tiền mặt ròng cao

 

 

• Chúng tôi giữ nguyên khuyến nghị MUA đối với LHG và tăng giá mục tiêu thêm 9% lên 36.000 đồng/cổ phiếu.
• Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu đến từ việc giảm chiết khấu NAV từ 40% còn 30% do chúng tôi kỳ vọng tình trạng hạn chế giao dịch của LHG sẽ được dỡ bỏ vào quý 2/2023. Tuy nhiên, điều này bị ảnh hưởng một phần bởi định giá thấp hơn của chúng tôi đối với mảng KCN và nhà xưởng xây sẵn (RBF) vì hiện tại chúng tôi cho rằng tiến độ bán hàng sẽ chậm hơn.
• Theo giả định doanh thu thấp hơn do hoạt động sản xuất dự kiến gặp khó khăn, chúng tôi đã giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 thêm 29%. Chúng tôi cũng giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2024-2026 thêm 23% do chúng tôi cho rằng doanh thu của LHG sẽ chững lại bởi sự chuyển hướng đối tượng thuê sang các doanh nghiệp vừa và nhỏ từ cơ cấu khách thuê logistic chủ yếu là quốc tế hiện nay, bởi vì (1) diện tích đất đủ lớn phục vụ cho các tập đoàn thuê ngày càng giảm và (2) doanh nghiệp vừa và nhỏ có khả năng mang lại nhiều việc làm và thu nhập thuế cho tỉnh Long An so với các công ty logistic đa quốc gia.

• Đối với năm 2023, chúng tôi dự báo doanh thu đạt 570 tỷ đồng (-9% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 230 tỷ đồng (+13% YoY), được hỗ trợ bởi biên lợi nhuận gộp phục hồi sau một năm lợi nhuận thấp bất thường do ghi nhận khoản chi phí gia tăng một lần cho các khu đất đã bán từ trước. Chúng tôi kỳ vọng giá bán trung bình và doanh thu lần lượt đạt 246 USD/m2 (+11% YoY) và 5 ha (-29% YoY). Dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 của chúng tôi cao hơn 81% so với kế hoạch của LHG là 127 tỷ đồng (+12% so với kế hoạch năm 2022). Kế hoạch của LHG có xu hướng thận trọng khi công ty ghi nhận KQKD cao hơn trung bình 55% so với kế hoạch trong giai đoạn 2018-2022.
• Chúng tôi cho rằng LHG là công ty hưởng lợi chính từ nhu cầu cao về đất KCN tại tỉnh Long An và TP.HCM. Ngoài quỹ đất sạch giá trị ở những vị trí đắc địa, chúng tôi tin rằng LHG có vị thế thuận lợi để nắm bắt nhu cầu về đất KCN khi KCN Hiệp Phước lân cận gặp trở ngại pháp lý.
• Rủi ro: Tỷ lệ hấp thụ và giá bán trung bình của đất KCN thấp hơn kỳ vọng; các khoản phải trả liên quan đến giải phóng mặt bằng cao hơn dự kiến.

Định giá hấp dẫn đối với 1 chủ đầu tư KCN giàu tiền mặt với kế hoạch phát triển vững chắc. Tính đến cuối năm 2022, dự án Long Hậu 3,1 lần lượt hoàn thành 91% công tác đền bù và 83% phí sử dụng đất, theo tài liệu ĐHCĐ năm 2023 của công ty. Theo ước tính của chúng tôi, LHG đã bán khoảng 38 ha vào cuối năm 2022, còn lại 37 ha sẵn sàng bán và trị giá 2.2 nghìn tỷ đồng doanh thu với giá bán trung bình giả định là 246 USD/m2 (giá chào bán hiện tại là 260 USD/m2). Trong khi đó, công ty có lượng tiền mặt ròng dồi dào là 1.1 nghìn tỷ đồng — khoảng 99% giá trị vốn hóa thị trường. Chúng tôi cũng chưa bao gồm các KCN Long Hậu 3,2 và An Định trong tương lai của LHG trong định giá, nhưng công ty kỳ vọng các dự án này sẽ đi vào hoạt động vào cuối năm 2024.

Lệnh hạn chế giao dịch sẽ được dỡ bỏ vào tháng 5-tháng 6/2023. LHG đã thay đổi công ty kiểm toán vào giữa năm 2022 và do đó bị đưa vào diện hạn chế giao dịch (cụ thể, chỉ được phép giao dịch vào buổi sáng) do trễ hạn nộp báo cáo tài chính bán niên sau kiểm toán; giao dịch ký quỹ cũng bị cắt giảm. Ban lãnh đạo kỳ vọng hạn chế này sẽ được dỡ bỏ vào tháng 5-tháng 6/2023 — phù hợp với các quy tắc do Hội đồng Sở Giao dịch Chứng khoán Việt Nam quản lý là cho phép dỡ bỏ hạn chế giao dịch 6 sáu tháng kể từ ngày công ty giải quyết xong vấn đề dẫn đến hạn chế. Vấn đề đối với LHG đã được giải quyết vào ngày 28/11/2022, khi LHG thông báo đã thay đổi đơn vị kiểm toán từ PwC sang AFC.