Ctcp Long Hậu (LHG): Nhu Cầu Thuê Đất Và Nhà Xưởng Phục Hồi, Cơ Cấu Tài Chính Vững Mạnh

                                                                                              Nguồn: VCBS

 Nhu Cầu Thuê Đất Và Nhà Xưởng Phục Hồi, Cơ Cấu Tài Chính Vững Mạnh

Luận điểm đầu tư

 

KCN Long Hậu 3.1 hiện còn hơn 44 ha đất có thể cho thuê trong đó diện tích đất có thể cho thuê ngay khoảng 28ha. Tính đến thời điểm cuối năm 2022, KCN Long Hậu 3.1 đã thực hiện bồi thường được 114,49 ha (đạt 92,3% tổng diện tích). Theo chia sẻ của LHG, trong năm 2023 doanh nghiệp đã bồi thường thêm được ~ 2ha. LHG hiện đã được UBND tỉnh Long An cho thuê đất tổng cộng 7 đợt với tổng diện tích 109/123,98 ha và đang tiến hành đóng tiền sử dụng đất đợt 7 với diện tích khoảng 5,7 ha. Chúng tôi ước tính sau khi dành khoảng 9,44 ha để phát triển NXXS thì diện tích đất còn lại có thể cho thuê của LHG lên đến 44 ha trong đó diện tích đất sẵn sàng cho thuê khoảng 28 ha. Chúng tôi ước tính với khoảng 44ha diện tích đất KCN còn lại, KCN LH 3.1 sẽ mang về cho LHG khoảng 2.640 tỷ đồng tiền cho thuê đất cho LHG trong thời gian còn lại với mức giá cho thuê bình quân khoảng 250 USD/m2/chu kỳ thuê. Chúng tôi ước tính LHG sẽ cho thuê được khoảng 3 ha/năm trong các năm tiếp theo với mức giá cho thuê bình quân khoảng 250-260 USD/m2/chu kỳ thuê.

 

LHG hiện đang sở hữu 132.000 m2 nhà xưởng xây sẵn và sẽ tăng lên 146.000 m2 trong năm 2024 nhờ đóng góp của hơn 17.000 m2 nhà xưởng 3A (19-22) được khởi công xây dựng từ cuối năm 2023.

 

LHG là doanh nghiệp có cơ cấu tài chính lành mạnh. Chúng tôi đánh giá LHG có tình hình tài chính rất lành mạnh với số dư nợ vay thấphơn đáng kể so với các doanh nghiệp cùng ngành, đạt 181 tỷ đồng tại thời điểm cuốinăm 2023 (tỷ lệ nợ ròng/VCSH ở mức 11,3%). Lượng tiền ròng/cổ phiếu đạt 20.100đồng/cổ phiếu.

 

KCN Long Hậu 3.2 (90 ha) và An Định (200 ha) sẽ là động lực tăng trưởng dài hạn cho LHG. Chúng tôi kỳ vọng 02 KCN An Định và Long Hậu 3.2 sẽ lần lượt chấp thuận chủ trương đầu tư trong năm 2024 và năm 2025.

 

Dự báo và định giá 

 

Chúng tôi sử dụng phương pháp định giá từng phần SOTP xác định giá trị hợp lý của LHG ở mức 44.900 đồng/cp, chúng tôi khuyến nghị MUA cho LHG dựa trên triển vọng tích cực của LHG nhờ sự phục hồi của dòng vốn đầu tư FDI trong bối cảnh khan hiếm nguồn cung đất KCN tại miền Nam.

 

 

 

Rủi ro

 

Khoản thanh toán liên quan đến chi phí bố trí tái định cư của KCN Long Hậu 1 cho IPC. Vào năm 2018, LHG đã ký kết với thỏa thuận với IPC về việc hoàn trả chi phí bố trí tái định cư của KCN Long Hậu 1 bao gồm giá trị của phần diện tích nền tái định cư đã bố trí cho người dân bị giải tỏa theo giá hợp lý được hai bên thỏa thuận, chi phí sử dụng vốn và 10% lợi nhuận định mức. Hiện nay, tổng số tiền mà IPC yêu cầu LHG hoàn trả là 328 tỷ đồng trong đó LHG đã ứng trước khoảng 65 tỷ đồng trong năm 2018. Do IPC yêu cầu LHG hoàn trả chi phí nền tái định cư theo giá thị trường nên hiện tại cả hai bên vẫn chưa đi đến thống nhất cuối cùng. Do đó, chúng tôi đã bao gồm khoản nợ phải trả trên (281 tỷ đồng) trong mô hình định giá.

 

Dòng vốn đầu tư FDI chậm lại. Nền kinh tế toàn cầu phục hồi chậm sẽ dẫn đến sụt giảm dòng vốn đầu tư FDI.

 

Các vướng mắc liên quan đến thủ tục pháp lý kéo dài thời gian triển khai dự án. KCN Long Hậu 3.1 còn khoảng ~8 ha còn chưa hoàn thành đền bù, GPMB khiến LHG không thể tạo quỹ đất liền thửa để đưa vào kinh doanh. Hiện nay, các hộ dân tại phần diện tích của KCN LH3.1 yêu cầu giá đền cao hơn rất nhiều lần so với giá được phê duyệt. Ngoài ra, tiến độ phê duyệt chủ trương tại 02 KCN Long Hậu 3.2 và An Định chậm hơn dự kiến sẽ ảnh hưởng đến kế hoạch mở rộng đầu tư của LHG.