CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC): Áp lực tăng chi phí đền bù

Nguồn: SSI

Áp lực tăng chi phí đền bù

 

 

Luận điểm đầu tư

Chúng tôi cho rằng, trong năm 2022 nhu cầu thuê đất của các khách hàng lẻ sẽ tăng trở lại sau khi Việt Nam mở cửa giúp các hợp đồng đã ký MOU trong năm 2021 sẽ hoàn tất trong năm 2022. Ngoài ra, nhu cầu thuê đất sẽ tăng lên nhờ sự chuyển dịch hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam và sự phát triển cơ sở hạ tầng tại Bà Rịa - Vũng Tàu, giúp giá thuê đất tại KCN Châu Đức tăng 5-8%/năm trong giai đoạn 2022-2025. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng việc tăng tổng mức đầu tư từ mức 4.890 tỷ đồng lên 8.001 tỷ đồng để đền bù phần đất còn lại 280 ha sẽ làm giảm đến biên lợi nhuận trong thời gian tới. Chúng tôi khuyến nghị TRUNG LẬP SZC và nâng giá mục tiêu lên mức 70.500 đồng/CP khi điều chỉnh tăng giá thuê tại KCN Châu Đức và tăng giá bán đất tại KDC, tăng tổng mức đầu tư tại KCN Châu Đức.

Tăng trưởng Q4/2021 được thúc đẩy từ nhà đầu tư trong tập đoàn Sonadezi

Doanh thu thuần Q4/2021 đạt mức 144 tỷ đồng (+108% YoY). Trong đó, doanh thu thuê đất KCN Châu Đức tăng 198% YoY, chủ yếu từ 8,89 ha cho D2D vào tháng 10/2021 với doanh thu 110 tỷ đồng (chiếm 78% doanh thu KCN). Bên cạnh đó, hoạt động thu phí vẫn chưa hoạt động trở lại. Biên lợi nhuận gộp hoạt động thuê đất duy trì mức cao 68% (+5 % YoY) nhờ vào giá thuê tăng. LNST tăng mạnh 187% YoY đạt mức 68,1 tỷ đồng.

Năm 2022 kỳ vọng nhu cầu phục hồi từ khách thuê lẻ

Năm 2022, chúng tôi cho rằng nhu cầu từ các nhà đầu tư mới sẽ phục hồi nhờ việc dịch chuyển hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam và dịch Covid-19 được kiểm soát khi một số hợp đồng MOU sẽ được ký chính thức. Doanh thu ước tính đạt 900 tỷ đồng (+26.2% YoY), diện tích cho thuê đạt 50 ha (-6.6% YoY). Tuy nhiên, chi phí đền bù trung bình tăng 54% YoY nên LNST dự ước đạt 301 tỷ đồng (-7,12% YoY).

Tăng mạnh tổng mức đầu tư từ năm 2022 cho phần đền bù còn lại

SZC đã thực hiện lấy ý kiến cổ đông thông qua việc tăng tổng mức đầu tư từ 4.900 tỷ đồng lên 8.001 tỷ đồng, để đền bù giải tỏa phần diện tích còn lại 280 ha. Chúng tôi cho rằng việc tăng mạnh chi phí đầu tư dẫn đến biên lợi nhuận giảm dần trong 2-3 năm tới.

Chuẩn bị đầu tư khu dân cư Châu Đức

SZC vừa phê duyệt tổng mức đầu tư khu dân cư Châu Đức là 8.116,9 tỷ đồng, tổng diện tích dự án 650 ha. Dự toán dự án sẽ đem lại doanh thu 14.469 tỷ đồng và 4.628 tỷ đồng lợi nhuận. IRR dự án là 19%. Chúng tôi đánh giá tích cực đẩy mạnh đầu tư KDC Châu Đức với kỳ vọng thay đổi hạ tầng Bà Rịa Vũng Tàu sẽ ảnh hưởng tích cực đến giá bán KDC Châu Đức trong tương lai.

Rủi ro

(1) Chi phí đền bù giải tỏa tăng cao;

(2) Các vấn đề về quy định của Khu đô thị Châu Đức có thể khiến dự án bị đình trệ.