CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC): Dự án BĐS nhà ở sẽ bàn giao những căn đầu tiên trong năm 2022

Nguồn: VCSC

Dự án BĐS nhà ở sẽ bàn giao những căn đầu tiên trong năm 2022

 

 

• Chúng tôi nâng khuyến nghị đối với CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) từ KHẢ QUAN lên MUA nhưng giảm 34% giá mục tiêu xuống 39.400 đồng/cổ phiếu.
• Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu là do (1) giả định tỷ lệ WACC cao hơn 3,2 điểm % của chúng tôi, (2) mức chiết khấu 20% áp dụng của chúng tôi đối với định giá RNAV cho SZC để phản ánh những rủi ro tăng liên quan đến lĩnh vực bất động sản nhà ở - mà SZC có tỷ lệ phân bố tài sản cao - và (3) dự báo kém tích cực hơn của chúng tôi về tiến độ bàn giao tại dự án khu dân cư Hữu Phước của SZC trong năm 2023-2024. Giá mục tiêu giảm của chúng tôi được bù đắp một phần nhờ tác động tích cực từ việc cập nhật mô hình định giá mục tiêu của chúng tôi đến cuối năm 2023.
• Chúng tôi giảm 7,5% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 do biên LN gộp thấp hơn dự kiến trong 9 tháng 2022. Ngoài ra, chúng tôi đã giảm lần lượt là 17% và 11% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 và 2024, chủ yếu do dự báo kết quả kinh doanh kém tích cực hơn cho việc bàn giao tại dự án khu dân cư Hữu Phước.
• Trong năm 2022, chúng tôi dự báo doanh thu đạt 1,4 nghìn tỷ đồng (+96% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 293 tỷ đồng (-10% YoY). Sự chênh lệch giữa tăng trưởng doanh thu và LNST sau lợi ích CĐTS YoY chủ yếu là do giả định biên lợi nhuận gộp giảm 31 điểm % YoY sau khi SZC điều chỉnh tăng chi phí phát triển KCN và đóng góp doanh thu mới từ dự án khu dân cư Hữu Phước, vốn có biên lợi nhuận thấp hơn trong năm.
• Chúng tôi dự báo doanh thu năm 2023 đạt 1,38 nghìn tỷ đồng (-1% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 322 tỷ đồng (+10% YoY), mà chúng tôi kỳ vọng sẽ được dẫn dắt từ lượng bàn giao BĐS nhà ở cao hơn và tăng trưởng biên LN gộp sau khi giá bán bình quân (ASP) đối với đất KCN tăng.
• Chúng tôi tin rằng SZC sẽ được hưởng lợi từ các dự án cơ sở hạ tầng lớn, bao gồm cụm cảng Cái Mép đang phát triển nhanh, Sân bay Quốc tế Long Thành (LTA) sắp tới tại tỉnh Đồng Nai và tiềm năng phát triển của đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu.
• Rủi ro đối với quan điểm tích cực của chúng tôi: Doanh số bán đất KCN, giá bán trung bình và bàn giao các dự án nhà ở thấp hơn dự kiến.

Dự án nhà ở Hữu Phước sẵn sàng bàn giao những căn đầu tiên. Chúng tôi kỳ vọng SZC sẽ ghi nhận doanh thu mảng BĐS nhà ở đạt 348 tỷ đồng (không đổi so với giả định trước đây của chúng tôi) trong năm 2022 từ Giai đoạn 1 dự án BĐS nhà ở Hữu Phước gần KCN Châu Đức tại Bà Rịa – Vũng Tàu so với không ghi nhận doanh thu trong năm 2021. Tính đến ngày 01/11/2022, chúng tôi quan sát thấy SZC đã hoàn thành công tác xây dựng các căn shophouse trong Giai đoạn 1. Giả định của chúng tôi tương ứng SZC sẽ bàn giao khoảng 80% tổng số các căn shophouse của Giai đoạn 1 trong năm 2022.

Doanh số bán đất KCN tăng tốc sẽ bù đắp cho mức giảm biên lợi nhuận gộp do ước tính chi phí phát triển tăng. Trong năm 2022, chúng tôi dự báo doanh bán đất KCN tăng 46% YoY đạt 1 nghìn tỷ đồng do chúng tôi kỳ vọng SZC ghi nhận doanh số bán đất cao hơn trong quý 4/2022 nhờ khoản thanh toán trước cao từ các khách thuê đạt 457 tỷ đồng tính đến cuối quý 3/2022. Tuy nhiên, dự báo biên lợi nhuận gộp năm 2022 giảm 31 điểm % đạt 32,5% do SZC ghi nhận điều chỉnh tăng chi phí phát triển trong năm 2022. Trong tương lai, chúng tôi kỳ vọng biên lợi nhuận gộp sẽ tăng đạt 35,4%-41,1% trong giai đoạn 2023-2025 sau đợt điều chỉnh chi phí trong năm 2022 do chúng tôi cho rằng giá đất KCN sẽ tiếp tục tăng.