CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC): Lợi nhuận ròng Q3/2022 chạm mức thấp nhất 3 năm

Nguồn: SSI

Lợi nhuận ròng Q3/2022 chạm mức thấp nhất 3 năm

 

 

LNST Q3/2022 ghi nhận mức thấp nhất trong 3 năm. Doanh thu Q3/2022 đạt 123 tỷ đồng (-24,3% so với cùng kỳ), trong đó doanh thu từ thuê đất KCN ghi nhận 112,8 tỷ đồng (-30% so với cùng kỳ), với diện tích đất thuê đạt 7ha và giá thuê đạt 75 USD/m2/chu kỳ thuê (+11% so với cùng kỳ). Biên lợi nhuận gộp sụt giảm đạt mức 48% (-14,4% so với cùng kỳ) do chi phí đền bù giải tỏa phần diện tích đất còn lại đã tăng 54% YoY. Ngoài ra, hoạt động kinh doanh sân golf ghi nhận mức lỗ gộp 6,9 tỷ đồng. Chi phí lãi vay tăng 4,7 lần so với cùng kỳ do ghi nhận lãi vay từ sân golf vừa đi vào hoạt động trong Q2/2022. LNST đạt mức 23,3 tỷ đồng (-65% so với cùng kỳ). Lũy kế 9 tháng đầu năm 2022, doanh thu đạt 663 tỷ đồng (+17% so với cùng kỳ). Biên lợi nhuận gộp giảm còn 36% (-27% so với cùng kỳ). Lợi nhuận sau thuế đạt 159,7 tỷ đồng (-38% so với cùng kỳ).

Tổng chi phí đền bù giải tỏa trong 9T2022 đạt khoảng 3 nghìn tỷ đồng (+4% so với đầu năm), tương đương 49% tổng tài sản của SZC. Nợ vay ngắn hạn và dài hạn tài trợ cho việc đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng dự án KCN và KĐT Châu Đức là 2,3 nghìn tỷ đồng, khiến tỷ lệ nợ/ vốn CSH tăng lên 1,52x tại thời điểm cuối Q3/2022.

Diện tích thuê trong 2022 - 2023 chủ yếu từ khách hàng riêng lẻ (với giá thuê thuận lợi hơn). Chúng tôi cho rằng nhu cầu từ các nhà đầu tư mới sẽ phục hồi nhờ việc dịch chuyển hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam và dịch Covid-19 được kiểm soát khi một số hợp đồng MOU sẽ được ký chính thức. Doanh thu cho thuê đất tại KCN Châu Đức ước tính đạt 716 tỷ đồng (+2% so với cùng kỳ), diện tích cho thuê đạt 45 ha (-16,6% so với cùng kỳ). Tuy nhiên, chi phí đền bù trung bình tăng 54% so với cùng kỳ dẫn đến biên lợi nhuận gộp giảm về mức 43% so với mức 65% năm 2021. Doanh thu từ bán shophuse tại KDC Hữu Phước đạt 200 tỷ đồng. LNST dự ước đạt 259 tỷ đồng (-19,8% so với cùng kỳ).

Cho năm 2023, chúng tôi nhận thấy giá thuê có mức tăng 13% so với cùng kỳ, bên cạnh diên tích ký MOU dự kiến đạt 50 ha. Doanh thu ước đạt 930 tỷ đồng (+29% so với cùng kỳ) và LNST đạt 356 tỷ đồng (+ 37% so với cùng kỳ). EPS 2023 ước tính 3.557 đồng/CP tương đương PE 2023 dự phóng là 9,9x.

Tăng mạnh tổng mức đầu tư từ năm 2022-2025. SZC đã thực hiện lấy ý kiến cổ đông thông qua việc tăng tổng mức đầu tư từ 4,9 nghìn tỷ đồng lên 8 nghìn tỷ đồng, để đền bù giải tỏa phần diện tích còn lại 280 ha (chủ yếu do chi phí đền bù tăng mạnh trong những năm gần đây). Chúng tôi cho rằng việc tăng mạnh chi phí đầu tư dẫn đến biên lợi nhuận giảm (từ mức 65% về 42%) trong 2-3 năm tới.

Luận điểm đầu tư: Chúng tôi cho rằng việc tăng tổng mức đầu tư giai đoạn 2022- 2025 sẽ làm giảm đáng kể biên lợi nhuận trong thời gian tới. Tuy nhiên, giá thuê tiếp tục tăng mức trung bình 15% trong giai đoạn 2022-2023 và kỳ thu tiền giảm từ 1 năm xuống 6 tháng sẽ làm cải thiện dòng tiền hoạt động cho SZC. Chúng tôi khuyến nghị TRUNG LẬP với mức giá mục tiêu 42.500 đồng/CP (tăng giá 17%) khi điều chỉnh tăng giá thuê tại KCN Châu Đức, tăng tổng mức đầu tư tại KCN Châu Đức và KDC Châu Đức, điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu.

Rủi ro: (1) Khó khăn trong công tác đền bù giải tỏa; (2) Các vấn đề về quy định của Khu đô thị Châu Đức có thể khiến dự án bị đình trệ.