CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC): Quỹ đất Khu đô thị hỗ trợ tăng trưởng trung hạn

Nguồn: BVSC

Quỹ đất Khu đô thị hỗ trợ tăng trưởng trung hạn

 

 

1H.2022: Doanh thu tăng trưởng nhưng lợi nhuận đi lùi

Doanh thu thuần trong 1H.2022 của SZC tăng 34% yoy đạt 540 tỷ đồng, chủ yếu tới từ hoạt động cho thuê đất khu công nghiệp, chiếm 340 tỷ đồng (tương đương 63%). Do hoạt động cho thuê KCN với các bên liên quan, LNG giảm 24% so với năm trước đạt 195 tỷ đồng, tương đương biên lợi nhuận gộp chỉ đạt 36%, thấp hơn nhiều so với mức 64% của cũng kỳ năm trước.

Quỹ đất thương phẩm KCN còn lớn, giá cho thuê đang cải thiện lên mức cao tuy nhiên chi phí GPMB quỹ đất còn lại gia tăng mạnh

SZC đang sở hữu KCN Châu Đức với diện tích thương phẩm lớn 1.145ha và diện tích liền thửa chưa lấp đầy còn nhiều. Quy mô này tại Bà Rịa Vũng Tàu có thể so sánh với IDC với các KCN Phú Mỹ và Mỹ Xuân. Mặc dù, vị trí không gần cảng Cái Mép như các KCN của IDC, tuy nhiên, giá cho thuê tại KCN Châu Đức đang thấp hơn khoảng 50% so với mặt bằng chung các KCN tại Bà Rịa Vũng Tàu. Tới cuối 2021, diện tích thương phẩm đã đền bù GPMB chưa kinh doanh còn lại của SZC ước tính khoảng 339ha.

Bất động sản khu đô thị là động lực tăng trưởng trung hạn

SZC hiện tại đang sở hữu dự án KDC Sonadezi Hữu Phước và KĐT Châu Đức. Trong đó, tổng quỹ đất đã đền bù vào khoảng 673ha với chi phí đền bù thấp, có tiềm năng mang lại giá trị lớn cho SZC. Trong 2-3 năm tới, doanh thu và lợi nhuận từ mảng BĐS nhà ở sẽ chỉ đến từ KDC Sonadezi Hữu Phước.

Doanh thu 2022 dự báo tăng, biên lợi nhuận gộp không còn tốt

BVSC dự báo doanh thu và lợi nhuận năm 2022 của SZC lần lượt là 1.052 tỷ đồng (+48% yoy) và 198 tỷ đồng (-39%). Doanh thu tăng mạnh chủ yếu tới từ hoạt động cho thuê đất KCN và một phần bán hàng GĐ1 từ KDC Sonadezi Hữu Phước. Biên LNG giảm mạnh chủ yếu do biên LNG của mảng cho thuê đất KCN. Trong nửa đầu năm 2022, SZC ghi nhận hợp đồng bán KCN với các công ty trong cũng hệ thống với biên LNG thấp hơn nhiều so với mức hơn 60% của các năm trước. Đây là nguyên nhân chính là LN ròng năm 2022 giảm so với 2021.

Khuyến nghị và định giá

Chúng tôi đánh giá cao tiềm năng dài hạn của SZC: i) khi triển vọng chung ở Bà Rịa Vũng Tàu vẫn còn rất lớn với nhiều dự án trọng điểm quốc gia đang và chuẩn bị triển khai; ii) quỹ đất lớn để phát triển KCN với giá cho thuê ngày càng gia tăng; và iii) quỹ đất KĐT lớn với giá vốn thấp. Mặc dù, hoạt động của SZC vẫn còn tồn tại những rủi ro trong công tác điều hành. Chúng tôi cho rằng sự sụt giảm nhanh giá cổ phiếu mở ra cơ hội tích lũy tốt hơn cho nhà đầu tư. Với định giá thận trọng theo 3 phương pháp, BVSC khuyến nghị OUTPERFORM với SZC trong trung và dài hạn với giá mục tiêu 53.132 đồng/cp, tương ứng upside 88,1% so với giá đóng cửa ngày 11/01/2023.