CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC): Thị trường bất động sản khó khăn trì hoãn động lực tăng trưởng

Nguồn: VCSC

Thị trường bất động sản khó khăn trì hoãn động lực tăng trưởng

 

 

Tóm tắt

• Trong 9T22, doanh thu của SZC tăng 17,3% svck trong khi lợi nhuận (LN) ròng giảm 37,5% svck, chỉ hoàn thành 42,2% dự phóng cả năm.
• Chúng tôi nhận thấy nhiều khó khăn dần xuất hiện tới từ: chi phí đền bù đất KCN tăng và chậm bàn giao dự án Sonadezi Hữu Phước.
• Duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu thấp hơn là 44.000 đ/cp.

Chi phí đền bù tăng ảnh hưởng đến lợi nhuận 9T22

SZC công bố doanh thu (DT)/LN ròng Q3/22 lần lượt giảm 24,3%/65,0% svck. Trong 9T22, doanh thu tăng 17,3% svck lên 663,2 tỷ đồng nhờ doanh thu KCN trong 9T22 tăng 14,6% svck trong bối cảnh nhu cầu thuê KCN tăng cao tại tỉnh BR-VT và khoảng 15,6 tỷ đồng doanh thu từ sân gôn lần đầu tiên được ghi nhận. Dự án Sonadezi Hữu Phước tiếp tục chậm bàn giao và không ghi nhận doanh thu trong 9T22. Ngoài ra, giá bồi thường đất tăng khiến biên lợi nhuận gộp 9T22 của SZC giảm 26,5 điểm % svck xuống 36,5%. Do đó, LN ròng trong 9T22 giảm 37,5% svck, chỉ hoàn thành 42,4% dự phóng cả năm của chúng tôi.

Những khó khăn dần xuất hiện ở cả BĐS KCN và BĐS dân cư

Chúng tôi nhận thấy những khó khăn sẽ làm ảnh hưởng đến KQKD của SZC gồm: 1) chi phí bồi thường đất cho KCN Châu Đức tăng, 2) chậm thủ tục pháp lý để bàn giao dự án Sonadezi Hữu Phước, dù giai đoạn 1 của dự án này đã hoàn thành 90-95% do thay đổi lãnh đạo cấp cao tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.

Điều chỉnh dự phóng lợi nhuận ròng trong giai đoạn 2022-24

Chúng tôi điều chỉnh DT năm 2022/23 giảm lần lượt 23,4%/10,7% so với dự phóng trước đó sau khi loại bỏ hoàn toàn DT từ BĐS dân cư trong 2022 và giảm DT BĐS dân cư năm 2023 xuống 29,8% so với trước đó, do lo ngại về tiến độ bàn giao của Sonadezi Hữu Phước có thể chậm hơn dự kiến. Theo đó, chúng tôi điều chỉnh giảm LN ròng 2022/23 lần lượt 36,9%/9,9% so với dự phóng trước đó. Chúng tôi tin rằng thị trường BĐS nhà ở sẽ phục hồi vào năm 2024 sau một năm khó khăn, vì vậy chúng tôi điều chỉnh tăng DT/LN ròng năm 2024 lần lượt là 1,2%/1,3% so với dự báo trước đó.

Duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu thấp hơn là 44.000 đ/cp

Chúng tôi duy trì khuyến nghị Khả quan với giá mục tiêu 44.00 đồng/cp theo phương pháp định giá từng phần sau khi: 1) thay đổi giả định WACC, 2) giảm định giá dự án Sonadezi Hữu Phước và 3) tăng tỷ lệ chiết khấu cho phần diện tích còn lại. Tiềm năng tăng giá bao gồm: 1) giá thuê và diện tích cho thuê của KCN Châu Đức tăng cao hơn dự kiến, 2) Thời gian triển khai giai đoạn 2 của Sonadezi Hữu Phước sớm hơn dự kiến. Rủi ro giảm giá bao gồm: 1) chi phí đền bù đất mới cao hơn dự kiến, 2) chậm trễ trong việc cấp phép các dự án BĐS dân cư.