CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC): Tình hình kết quả kinh doanh ổn định

Nguồn: MBS

Tình hình kết quả kinh doanh ổn định 

 

 

Cập nhật tình hình thị trường và hoạt động đầu tư kinh doanh của công ty, chúng tôi khuyến nghị NẮM GIỮ mã cổ phiếu SZC với giá hợp lý là 33.000 đồng/cổ phiếu: (1) Kết quả kinh doanh ổn định trong điều kiện giá đất đền bù tăng, (2) SZC sở hữu quỹ đất ở lớn với giá vốn thấp, bắt đầu ghi nhận doanh thu từ bán nhà, (3) SZC đẩy mạnh hoạt động đầu tư dự án khu dân cư Châu Đức.

Thông tin cập nhật

• Doanh thu tăng trưởng ổn định, nhưng biên lợi nhuận giảm khiến lợi nhuận sụt giảm: Năm 2022, doanh thu của SZC đạt hơn 858 tỷ đồng (+20% YoY), lợi nhuận sau thuế đạt 197 tỷ đồng (-39% YoY), lần lượt đạt 113% và 107% so với kế hoạch đặt ra. Công ty bắt đầu ghi nhận doanh thu từ bán nhà tại KDC Sonadezi Hữu Phước (67 tỷ đồng).
• Quỹ đất thương phẩm KCN Châu Đức còn lớn, giá cho thuê đang được cải thiện nhưng chi phí đền bù đất KCN tăng cao: Sonadezi Châu Đức đang sở hữu KCN Châu Đức có quy mô là 1.556 ha, trong đó diện tích đất thương phẩm là 1.109 ha, đã cho thuê 527 ha. Như vậy, diện tích đất thương phẩm còn lại 581 ha. Ước tính mỗi năm SZC cho thuê được khoảng 40–60 ha. Chi phí bồi thường cho hộ dân năm 2022 tăng gấp 7 lần so với bình quân giai đoạn trước năm 2022.
• Dự án BOT 768 được tỉnh Đồng Nai đồng ý cho phép thu phí trở lại: Dự án BOT 768 đã phải tạm ngừng hoạt động từ ngày 01/01/2021 để chủ đầu tư lắp đặt hệ thống ETC theo quy định của Chính phủ. Sau khi hoàn thành lắp đặt hệ thống ETC, dự án đã được tỉnh Đồng Nai cho phép thu phí hoàn vốn trở lại, dự kiến trong năm 2023. SZC lên kế hoạch doanh thu phí từ dự án BOT trong năm nay đạt 86 tỷ đồng.
• SZC lên kế hoạch tăng vốn điều lệ lên 1.800 tỷ đồng: ĐHĐCĐ năm 2023 đã thông qua phương án tăng vốn qua hình thức phát hành thêm cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để bổ sung nguồn vốn đầu tư, xây dựng cho dự án KCN, khu đô thị và sân golf Châu Đức và tái cơ cấu các khoản nợ vay của công ty đối với ngân hàng.

Cập nhật thông tin ĐHCĐ năm 2023

• Kế hoạch kinh doanh năm 2023 đặt ra doanh thu 915 tỷ đồng (+7% svck) và lợi nhuận sau thuế 210 tỷ đồng (+7% svck). Công ty dự kiến 02 mảng chính đem lại doanh thu là cho thuê đất công nghiệp (556 tỷ đồng) và mảng kinh doanh bất động sản (222 tỷ đồng), tiếp đến là mảng thu phí BOT (86,4 tỷ đồng).
• Thông qua phương án điều chỉnh vốn đầu tư cho khu đô thị Châu Đức từ 1.237 tỷ đồng lên 9.804 tỷ đồng.
• SZC lên kế hoạch phát hành thêm cổ phiếu tỷ lệ 2:1 cho cổ đông hiện hữu để tăng vốn điều lệ sau khi trả cổ tức bằng cổ phiếu năm 2022 tỷ lệ 20%. Dự kiến vốn điều lệ tăng lên 1.800 tỷ đồng. Số tiền thu được được dùng để: (i) bổ sung nguồn vốn đầu tư, xây dựng cho khu công nghiệp, khu đô thị và sân golf Châu Đức; (ii) tái cơ cấu các khoản nợ vay của công ty.
• Giảm tỷ lệ sở hữu nước ngoài tối đa tại SZC từ 49% xuống 20%.

Triển vọng ngành sáng sủa với xu hướng chuyển dịch dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam:

• Việt Nam có nền kinh tể mở, hoạt động thương mại tăng. Tham gia các hiệp định thương mại tự do như CPTPP, EU-Vietnam FTA, AFTA,…
• Tích cực xây dựng cơ chế, chính sách thu hút đầu tư như chú trọng đầu tư cơ sở vật chất, hạ tầng.
• Vị trí địa lý chiến lược: Nằm sát Trung Quốc, Việt Nam hứa hẹn là lựa chọn lý tưởng cho các nhà đầu tư tìm kiếm mở rộng chuỗi cung ứng dịch chuyển từ Trung Quốc.
• Chi phí nguồn nhân công cạnh tranh hơn so với các nước trong khu vực, cơ cấu dân số trẻ (52% dân số trong độ tuổi lao động).

Tuy nhiên, nhiều vấn đề Việt Nam cần khắc phục như thủ tục hành chính còn rườm rà, lực lượng lao động lớn nhưng chưa đáp ứng được nhu cầu về chất lượng, giá thuê đất tăng liên tục khiến nhiều doanh nghiệp chùn bước,….

Các khu công nghiệp trong nước tiếp tục đầu tư mở rộng – Giá cho thuê và tỷ lệ lấp đầy gia tăng tốt.

• Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến cuối năm 2022, hiện cả nước có 397 KCN đã được thành lập, có 292 KCN đang hoạt động: Tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 87,1 nghìn ha, trong đó diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 58,7 nghìn ha và 106 KCN đang trong quá trình xây dựng cơ bản với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 35,7 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 23,8 nghìn ha.
• Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tỷ lệ lấp đầy các KCN trên cả nước hiện nay khoảng 80%, riêng các tỉnh, thành phố khu vực phía Nam đạt trên 85% tổng diện tích. Tỉnh Bình Dương có tỷ lệ lấp đầy các KCN lớn nhất cả nước. Một số KCN tại Hà Nội, TPHCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang cũng được lấp đầy gần như hoàn toàn.
• Cũng theo VARS, giá thuê đất KCN trung bình cả nước năm 2022 từ 100-120 USD/m2/chu kỳ thuê và đang có xu hướng tăng trong năm 2023. Trong đó, khu vực miền Bắc giá thuê đất KCN năm 2022 trung bình từ 90-120 USD/m2/chu kỳ thuê và khu vực miền Nam giá thuê đất KCN năm qua cao hơn khu vực phía Bắc, đặc biệt giá cho thuê tại TPHCM ghi nhận cao nhất đạt 180-300 USD/m2/chu kỳ thuê.

Dự phóng và định giá

• Kinh tế toàn cầu đang chịu ảnh hưởng bởi lạm phát và suy thoái kinh tế. Chúng tôi dự báo diện tích cho thuê KCN trong 3 năm tới chỉ ở mức thấp đạt trung bình 40 ha/năm.
• Về hoạt động bán nhà ở, công ty bán hàng bằng hình thức hợp tác đầu tư với khách hàng tại dự án Hữu Phước. Hình thức này là phù hợp trong giai đoạn khó huy vốn như hiện nay. Chúng tôi dự báo công ty sẽ hạch toán doanh thu dự án trong giai đoạn 2022-2028.
• Đối với dự án khu đô thị Châu Đức, công ty đã đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng; do đó chúng tôi dự báo công ty có thể hạch toán doanh thu bán hàng từ cuối năm 2024.
• Dự án BOT 768 và sân golf dự kiến mang lại nguồn thu ổn định cho SZC từ năm 2023.

Chúng tôi sử dụng phương pháp định giá chiết khấu dòng tiền NPV theo từng dự án và lĩnh vực kinh doanh của công ty, giá trị cổ phiếu SZC đạt mức 33.000 đồng/cổ phiếu, tương ứng với mức PE là 17,6 lần và PB là 2,2 lần, cao hơn so với trung bình ngành do tiềm năng tăng trưởng từ quỹ đất cho thuê KCN còn lớn, đất ở mới bắt đầu khai thác.