CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG): Bàn giao dự án Opal Skyline dự kiến hỗ trợ tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2023

Nguồn: VCSC

Bàn giao dự án Opal Skyline dự kiến hỗ trợ tăng trưởng lợi nhuận trong năm 2023

 

 

• Chúng tôi nâng khuyến nghị từ PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG lên KHẢ QUAN cho CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) nhưng điều chỉnh giảm 19% giá mục tiêu xuống còn 13.000 đồng/cổ phiếu do giá cổ phiếu của DXG đã giảm khoảng 30% kể từ tháng 12/2022.
• Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu do (1) chúng tôi điều chỉnh giảm định giá đối với mảng dịch vụ môi giới (xem thêm Báo cáo Cập nhật DXS ngày 23/02/2023) và (2) chúng tôi điều chỉnh giảm định giá đối với phần lớn các dự án trung hạn do chúng tôi dự báo việc mở bán sẽ bị trì hoãn do các thủ tục pháp lý kéo dài.
• Chúng tôi duy trì dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 đạt 656 tỷ đồng (+341% YoY) chủ yếu do (1) đóng góp lợi nhuận mới từ dự án Opal Skyline (đã bán 100%) do việc bàn giao bị dời lại từ quý 4/2022 sang năm 2023, và (2) tiếp tục bàn giao tại dự án Gem Sky World (GSW). Tuy nhiên, dự báo lợi nhuận mảng BĐS tích cực hơn của chúng tôi bị ảnh hưởng bởi giả định lợi nhuận thấp hơn đối với mảng dịch vụ môi giới.

• Chúng tôi điều chỉnh giảm 15% và 58% dự báo lợi nhuận lần lượt cho các năm 2024 và 2025, do chúng tôi hiện dự báo việc bàn giao tại dự án Gem Riverside (GR) sẽ bị trì hoàn từ năm 2024 sang năm 2025 do quy trì phê duyệt pháp lý chậm hơn. Chúng tôi cũng kỳ vọng việc bàn giao dự án GR sẽ đạt đỉnh vào năm 2026 so với năm 2025 trong dự báo trước đây. Phần lớn kế hoạch trung hạn của DXG là các dự án cao tầng chưa nhận được giấy phép xây dựng, điều này củng cố quan điểm thận trọng của chúng tôi đối với triển vọng 3 năm của DXG.
• DXG hiện giao dịch với P/B dự phóng năm 2023 là 0,7 lần (dựa theo dự báo của chúng tôi) – thấp hơn khoảng 42% so với P/B trung bình của trung vị một số công ty cùng ngành là 1,2 lần, mà chúng tôi cho là hợp lý trong bối cảnh triển vọng doanh thu & lợi nhuận kém tích cực trong 3 năm tới.
• Rủi ro đối với quan điểm tích cực của chúng tôi: Các dự án mới mở bán chậm hơn dự kiến; rủi ro pha loãng từ kế hoạch tăng vốn để tài trợ cho việc mở rộng quỹ đất.

Doanh số bán hàng thấp trong giai đoạn 2022-2023 và mảng môi giới kém tích cực ảnh hưởng đến lợi nhuận giai đoạn 2023-2025. Trong năm 2022, DXG ghi nhận doanh thu đạt 2,0 nghìn tỷ đồng (-54% YoY), chủ yếu từ doanh số bán hàng tại GSW và thấp hơn 31% dự báo trước đây của chúng tôi. Do chúng tôi dời dự báo thời gian mở bán dự án GR từ năm 2023 sang năm 2024 và Opal Cityview từ 2024 sang 2025, chúng tôi điều chỉnh giảm 55% và 33% dự phóng doanh số bán hàng các năm 2023 và 2024, lần lượt đạt 2,2 nghìn tỷ đồng và 4,9 nghìn tỷ đồng. Trong khi đó, chúng tôi dự phóng mảng môi giới sẽ chưa thể phục hồi hoàn toàn cho đến năm 2025. Do đó, chúng tôi điều chỉnh giảm 35% dự báo tổng LNST giai đoạn 2023-2025 so với dự báo trước đây.

Mở rộng quỹ đất mới sẽ hỗ trợ triển vọng trong dài hạn, nhưng lợi nhuận trong ngắn hạn sẽ bị ảnh hưởng do đòn bẩy cao hơn. Theo ban lãnh đạo, DXG đã mua thêm 3 khu đất tại Bình Dương trong năm 2022 – Park View (5 ha), Park City (10 ha) và Opal Luxury (8.6 ha) – với tổng giá trị đầu tư là 38 nghìn tỷ đồng, theo ước tính của chúng tôi. Chúng tôi cho rằng các dự án này sẽ dẫn dắt tăng trưởng trong dài hạn của DXG nhưng chúng tôi không đưa diễn biến này vào dự báo và định giá do chúng tôi hiện nhận thấy tiềm năng phát triển thấp trong 3 năm tới do các thủ tục pháp lý phức tạp. Trong ngắn hạn, chúng tôi dự báo lợi nhuận của DXG sẽ bị ảnh hưởng bởi chi phí nợ vay tăng do tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu của công ty đã tăng từ 11% vào cuối năm 2021 lên 33% tính đến cuối năm 2022 để tài trợ cho việc mở rộng quỹ đất này, mà chúng tôi cho là sẽ tăng chi phí tài chính của công ty lên 638 tỷ đồng (+22% YoY) trong năm 2023.