CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG): Lợi nhuận năm 2023 tăng từ mức cơ sở thấp; kỳ vọng doanh số bán hàng tăng trưởng chậm

Nguồn: VCSC

Lợi nhuận năm 2023 tăng từ mức cơ sở thấp; kỳ vọng doanh số bán hàng tăng trưởng chậm

 

 

• Chúng tôi điều chỉnh khuyến nghị đối với CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) từ KHẢ QUAN xuống PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG nhưng tăng giá mục tiêu thêm 2% lên 13.300 đồng/cổ phiếu. Giá cổ phiếu DXG đã tăng 29% trong 3 tháng qua.
• Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu đến từ việc (1) chúng tôi bao gồm dự án Park View vào định giá vì chi phí của dự án bắt đầu được phản ánh trong hàng tồn kho của DXG vào quý 1/2023 (theo DXG) và (2) chúng tôi cập nhật giá mục tiêu từ cuối năm 2023 đến giữa năm 2024. Những tác động tích cực này bị ảnh hưởng một phần bởi mức định giá thấp hơn đối với mảng môi giới DXS.
• Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 và 2024 thêm lần lượt 60% và 42% xuống 263 tỷ đồng (+23% YoY) và 349 tỷ đồng (+33% YoY) do chúng tôi giảm dự báo lượng bàn giao tại Gem Sky World (GSW) cũng như các dự báo về mảng dịch vụ môi giới của chúng tôi. Đối với năm 2025, chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS thêm 35% xuống 469 tỷ đồng (+34% YoY) chủ yếu do chúng tôi kỳ vọng việc bàn giao Gem Riverside sẽ bắt đầu vào năm 2026 so với năm 2025 như trước đây.
• Tại ĐHCĐ tháng 5/2023 của DXG, cổ đông đã thông qua phương án (1) phát hành quyền 101,7 triệu cổ phiếu (~16,7% tổng số cổ phiếu lưu hành hiện tại) với giá phát hành dự kiến là 12.000 đồng/cổ phiếu, chủ yếu sẽ nộp chi phí thuế và nợ cho Hà An (công ty con mà DXG sở hữu 100% và là chủ đầu tư của GSW), và (2) phát hành riêng lẻ 57 triệu cổ phiếu với giá 15.000 đồng/cổ phiếu (9,3% tổng số cổ phiếu lưu hành hiện tại) để tăng tỷ lệ sở hữu tại DXS. Chúng tôi vẫn chưa bao gồm các kế hoạch này vào định giá và dự báo của chúng tôi.
• Yếu tố hỗ trợ: Các dự án mới mở bán nhanh hơn dự kiến (ví dụ: Gem Riverside & Park View).
• Rủi ro: Dự án mới mở bán chậm hơn dự kiến; rủi ro pha loãng từ các phương án tăng vốn

Chúng tôi kỳ vọng doanh số bán hàng vẫn ở mức thấp trong năm 2023 nhưng sẽ phục hồi trong năm 2024. Chúng tôi dự báo giá trị hợp đồng bán hàng năm 2023 của DXG (không bao gồm các dự án phát triển bất động sản của DXS) — chủ yếu từ GSW — sẽ giảm 58% YoY còn ~800 tỷ đồng, thấp hơn 62% so với dự báo trước đây của chúng tôi sau khi giao dịch giảm trong quý 1/2023. Chúng tôi tin rằng doanh số bàn hàng tại GSW có thể cải thiện trong nửa cuối năm 2023 nhờ kỳ vọng sẽ hoàn thành các tiện ích như trường học và trung tâm thương mại, bên cạnh môi trường lãi suất vay thế chấp được cải thiện. Trong năm 2024, chúng tôi kỳ vọng các hoạt động bán hàng tại Gem Riverside sẽ tiếp tục, hỗ trợ mức tăng 425% YoY của chúng tôi trong dự báo doanh số bán hàng năm 2024 lên ~4,4 nghìn tỷ đồng.

Đòn bẩy cao hơn từ việc mở rộng quỹ đất ảnh hưởng triển vọng lợi nhuận trung hạn. Trong giai đoạn 2021-2022, DXG tích cực thâu tóm thêm quỹ đất mới tại Bình Dương (ví dụ: Park View & Park City) và các tỉnh miền Trung (chủ yếu từ DXS). Nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu của DXG tăng từ 11% vào cuối năm 2021 lên 37% vào cuối quý 1/2023. Do đó, chúng tôi dự báo chi phí tài chính năm 2023 sẽ tăng 25% YoY lên 650 tỷ đồng. Mặc dù chúng tôi tin rằng các dự án này sẽ thúc đẩy tăng trưởng dài hạn của DXG, chúng tôi chưa bao gồm các dự án này vào dự báo lợi nhuận giai đoạn 2023-2025 do tiềm năng phát triển thấp và thủ tục pháp lý phức tạp.