CTCP Vincom Retail (VRE): Cho thuê bán lẻ duy trì tăng trưởng ổn định

                                                                              Nguồn: VCSC

Cho thuê bán lẻ duy trì tăng trưởng ổn định

 

 

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với CTCP Vincom Retail (VRE) và giá mục tiêu là 31.900 đồng/CP.
• Định giá hấp dẫn khi VRE đang giao dịch tại P/E dự phóng năm 2024 là 13,9 lần (dựa trên dự báo của chúng tôi) so với trung vị P/E năm 2024 trung bình 3 tháng của các công ty cùng ngành trong khu vực là 20,5 lần, bên cạnh dự báo của chúng tôi đối với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2024-2028 là 13%. Chúng tôi cho rằng VRE có vị thế tốt để nắm bắt đà phát triển của ngành bán lẻ hiện đại tại Việt Nam với lợi thế cạnh tranh nhờ vị trí đắc địa, quy mô toàn quốc và khả năng tiếp cận quỹ đất.
• Trong năm 2024, chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 đạt 4,2 nghìn tỷ đồng, chủ yếu nhờ hoạt động cho thuê bán lẻ tăng trưởng ổn định do kết quả kinh doanh của khách thuê dần cải thiện và chi tiêu tiêu dùng phục hồi. Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 sẽ giảm 5,5% YoY, chủ yếu là do chúng tôi dự kiến doanh thu ghi nhận BĐS giảm YoY.
• Chúng tôi điều chỉnh tăng lần lượt 5%/8% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024/2025, chủ yếu do dự báo thu nhập tài chính tăng, đến từ các khoản lãi đặt cọc của VRE cho mục đích phát triển các trung tâm thương mại mới theo hợp đồng hợp tác kinh doanh với VIC/VHM.
• Rủi ro: Việc mở rộng trung tâm thương mại mới trì hoãn do tâm lý người tiêu dùng phục hồi chậm hơn dự kiến.

Chúng tôi kỳ vọng lợi nhuận cho thuê bán lẻ sẽ tăng mạnh và đóng góp của mảng bán bất động sản sẽ thấp hơn trong năm 2024. Chúng tôi dự báo doanh thu cho thuê bán lẻ đạt 8,6 nghìn tỷ đồng (+11% YoY và chiếm 98% tổng doanh thu dự báo) và lợi nhuận gộp đạt 5,1 nghìn tỷ đồng (+11% YoY) trong năm 2024. Trong khi đó, lượng ghi nhận chưa thực hiện của mảng bán bất động sản đạt 290 tỷ đồng tính đến cuối năm 2023, từ đó chúng tôi kỳ vọng VRE sẽ ghi nhận doanh thu đạt 193 tỷ đồng trong năm 2024 và 97 tỷ đồng trong năm 2025.

Chúng tôi kỳ vọng VRE sẽ mở trung tâm thương mại (TTTM) mới trong năm 2024. Chúng tôi kỳ vọng tổng diện tích sàn (GFA) cho thuê bán lẻ của VRE sẽ tăng lên 1,85 triệu m2 vào cuối năm 2024 so với mức 1,75 triệu m2 vào cuối năm 2023, bao gồm Vincom Mega Mall Grand Park (GFA đạt ~45,200 m2; sẽ khai trương vào tháng 4/2024). Chúng tôi quan sát thấy tiến độ thi công tại VMM Grand Park sắp hoàn thành và một số khách thuê đang bắt đầu tuyển dụng và trang trí cửa hàng, tạo tiền đề cho việc khai trương TTTM này trong thời gian tới.

Vốn đầu tư XDCB (Capex) tăng mạnh vào năm 2023, hỗ trợ cho kế hoạch mở rộng TTTM mới của VRE. Capex năm 2023 của VRE gấp 3,3 lần so với cùng kỳ năm trước đạt 8,3 nghìn tỷ đồng (so với mức trung bình giai đoạn 2018-2022 là 2,9 nghìn tỷ đồng), bao gồm tiền đặt cọc của VRE để đầu tư phát triển các TTTM mới theo hợp đồng hợp tác kinh doanh với VIC/VHM (11,9 nghìn tỷ đồng tính đến cuối năm 2023 so với mức 4,4 nghìn tỷ đồng vào cuối năm 2022). Chúng tôi dự báo tổng vốn Capex cho VRE trong giai đoạn 2024-26 đạt 8,4 nghìn tỷ đồng. Chúng tôi dự báo diện tích sàn bán lẻ GFA mới trung bình giai đoạn 2024-28 đạt~130.000 m2/năm (không đổi so với Báo cáo cập nhật gần nhất).