CTCP Vincom Retail (VRE): Đà phục hồi cho thuê bán lẻ sẽ tiếp tục trong năm 2023

Nguồn: VCSC

Đà phục hồi cho thuê bán lẻ sẽ tiếp tục trong năm 2023

 

 

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA đối với CTCP Vincom Retail (VRE) với giá mục tiêu là 40.000 đồng/cổ phiếu. Giá mục tiêu cao hơn 7% so với Báo cáo cập nhật gần nhất của chúng tôi chủ yếu là do biên LN gộp cao hơn trong năm 2023 của chúng tôi đối với mảng cho thuê bán lẻ, ghi nhận doanh thu và biên LN gộp cao hơn cho mảng bán bất động sản trong năm 2023 và dự phóng cao hơn của chúng tôi đối với các trung tâm thương mại mới sẽ ra mắt vào giai đoạn các năm 2024-2027.
• Chúng tôi nâng 17% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 đạt 3,8 nghìn tỷ đồng (+39% YoY) chủ yếu nhờ đóng góp cao hơn từ mảng bất động sản. Mức dự phóng tăng trưởng mạnh YoY của LNST sau lợi ích CĐTS 2023 được thúc đẩy bởi (1) đà phục hồi của các doanh nghiệp thuê, (2) không còn gói hỗ trợ dịch COVID-19, (3) đóng góp cả năm từ các trung tâm thương mại mới mở trong nửa đầu năm 2022 - bao gồm VMM Smart City - và (4) doanh số bán bất động sản đạt kết quả cao hơn YoY.

• Định giá của VRE là hấp dẫn với P/E 2023 là 16,9 lần (dựa theo dự báo của chúng tôi) so với P/E 2023 chung của các công ty cùng ngành trong khu vực là 25,5 lần, ngoài tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) LNST sau lợi ích CĐTS 2022-2027 dự kiến của chúng tôi là 22% cho VRE, nhờ kỳ vọng của chúng tôi về những đóng góp bổ sung từ các trung tâm thương mại mới và cải thiện biên LN gộp nói chung.
• Chúng tôi tin rằng VRE có vị thế tốt để tận dụng sự phát triển của mảng bán lẻ hiện đại tại Việt Nam bằng cách tận dụng các lợi thế cạnh tranh, bao gồm vị trí đắc địa, quy mô rộng khắp trên toàn quốc và khả năng tiếp cận quỹ đất lớn nhất Việt Nam.
• Rủi ro tiêu cực đối với quan điểm tích cực của chúng tôi: Mở rộng trung tâm thương mại mới chậm hơn dự kiến do lo ngại về những thách thức và áp lực lạm phát có thể khiến ngành cho thuê bán lẻ phục hồi chậm hơn dự kiến.

Chúng tôi kỳ vọng lợi nhuận mảng cho thuê bán lẻ sẽ tăng trưởng ổn định trong năm 2023. VRE đã cung cấp cho khách thuê gói hỗ trợ trị giá 464 tỷ đồng trong quý 1/2022 nhưng chỉ ở mức tối thiểu trong thời gian còn lại của năm 2022. Chúng tôi cho rằng sẽ không có gói hỗ trợ COVID-19 nào trong năm 2023 nhưng kỳ vọng sẽ ghi nhận các chi phí liên quan đến (1) marketing và sự kiện trong mùa lễ hội và (2) hỗ trợ cho một số khách thuê trong trung tâm thương mại tại các khu vực ngoại thành vốn chưa phục hồi hồi nhanh sau 2 năm dịch COVID-19. Do đó, chúng tôi dự báo lợi nhuận gộp cho thuê bán lẻ năm 2023 của VRE sẽ tăng 22% đạt 4,4 nghìn tỷ đồng so với năm 2022.

Chúng tôi kỳ vọng VRE sẽ khai trương 2 trung tâm thương mại vào năm 2023, điều này sẽ tái khẳng định vị thế là chủ đầu tư TTTM hàng đầu và có uy tín. Ban lãnh đạo có kế hoạch khai trương 2 TTTM: VMM Grand Park (diện tích sàn - GFA khoảng 46.000 m2 - dự kiến sẽ khai trương vào nửa cuối năm 2023) và VCP Hà Giang (diện tích khoảng 10.000 m2 - dự kiến mở cửa vào nửa cuối năm 2023), sẽ nâng tổng GFA cho thuê bán lẻ của VRE gần 1,8 triệu m2 vào cuối năm 2023.

Chúng tôi dự kiến GFA cho thuê bán lẻ bổ sung là khoảng 274.000 m2/năm trong giai đoạn 2024-2027, điều này hỗ trợ một phần cho dự báo tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) LNST sau lợi ích CĐTS 22% giai đoạn 2022-2027 của chúng tôi.

Lượng backlog (hợp đồng đã ký và chưa ghi nhận) cao hỗ trợ lợi nhuận mảng BĐS năm 2023. Theo ban lãnh đạo, tổng doanh thu chưa ghi nhận vào cuối năm 2022 đạt 2,7 nghìn tỷ đồng - chủ yếu là các dự án ở Quảng Trị và Điện Biên. Hầu hết các dự án này dự kiến sẽ được bàn giao vào năm 2023 và do đó sẽ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận trong năm. Chúng tôi hiện dự báo lợi nhuận gộp mảng bất động sản năm 2023 là 882 tỷ đồng so với 278 tỷ đồng trong năm 2022.