CTCP Vinhomes (VHM): Ghi nhận bán buôn tại Ocean Park 2 & 3 dẫn dắt lợi nhuận quý 1/2023

 

 

VHM đã công bố LNST sau lợi ích CĐTS quý 1/2023 đạt 11,9 nghìn tỷ đồng (+162% YoY), chúng tôi cho rằng chủ yếu đến từ (1) bàn giao Vinhomes Ocean Park 2 và (2) ghi nhận các giao dịch bán buôn tại Vinhomes Ocean Park 2 & 3 với thu nhập trước thuế đạt 8,5 nghìn tỷ đồng, đóng góp 56% LNTT quý 1/2023 của VHM, theo ban lãnh đạo. Vì KQKD quý 1/2023 này đã hoàn thành 36% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 của chúng tôi là 33,0 nghìn tỷ đồng (+15% YoY), chúng tôi nhận thấy khả năng điều chỉnh tăng dự báo hiện tại của chúng tôi cho VHM, dù cần thêm đánh giá chi tiết.

Doanh thu bán BĐS cốt lõi của VHM (bao gồm hợp đồng hợp tác kinh doanh (BCC) và giao dịch bán buôn được ghi nhận vào thu nhập tài chính) lên tới 40,2 nghìn tỷ đồng trong quý 1/2023 (+3,6x YoY), được hỗ trợ bởi (1) việc bàn giao 2.600 căn tại Ocean Park 2 và (2) giao dịch bán buôn trị giá 11,4 nghìn tỷ đồng. Biên lợi nhuận gộp điều chỉnh quý 1/2023 (bao gồm BCC và giao dịch bán buôn) đạt 38,4% (so với 49,7% trong quý 1/2022) do phần lớn các căn được bàn giao tại Ocean Park 2 trong quý 1/2023 đều ở dạng BCC, theo đó VHM chia sẻ lợi nhuận với các đối tác BCC khi bàn giao. Ban lãnh đạo kỳ vọng biên lợi nhuận gộp sẽ cải thiện trong các quý tới.

Doanh số bán buôn hỗ trợ giá trị hợp đồng bán hàng quý 1/2023 trong bối cảnh giao dịch bán lẻ thấp. Giá trị hợp đồng bán hàng quý 1/2023 của VHM là 15,7 nghìn tỷ đồng (-5% YoY), bao gồm các giao dịch bán buôn cho các căn thấp tầng tại Ocean Park 2 & 3 đạt 11,2 nghìn tỷ đồng. Do kết quả này hoàn thành 20% dự báo tổng giá trị hợp đồng bán hàng năm 2023 của chúng tôi là 78,0 nghìn tỷ đồng (-39% YoY), chúng tôi cho rằng không có thay đổi đáng kể đối với dự báo giá trị hợp đồng bán hàng của mình, dù cần thêm đánh giá chi tiết. Tính đến cuối quý 1/2023, tổng giá trị giá trị hàng bán chưa ghi nhận của VHM là 92,7 nghìn tỷ đồng (+63% YoY) — trong đó 49% là các giao dịch bán buôn chủ yếu tại Ocean Park 2 & 3.

Khoản nợ vay đến hạn trong vòng 12 tháng sẽ được thanh toán một phần nhờ dòng tiền bán buôn. Tính đến cuối quý 1/2023, tổng nợ vay đến hạn trong vòng một năm của VHM là 18,4 nghìn tỷ đồng. Ban lãnh đạo dự kiến sẽ xoay vòng một phần khoản vay ngắn hạn trị giá 10,2 nghìn tỷ đồng theo hạn mức tín dụng được cấp trong khi thanh toán trái phiếu doanh nghiệp và khoản vay dài hạn đến hạn trả từ dòng tiền bán hàng — chủ yếu từ các giao dịch bán buôn. Trong khi đó, số dư tiền mặt và các khoản tương đương tiền (bao gồm các khoản đầu tư ngắn hạn) của VHM vào cuối quý 1/2023 giảm 50% so với cuối năm 2022 xuống còn 8,6 nghìn tỷ đồng do dòng tiền chi ra cho việc xây dựng Ocean Park 2 & 3 và đền bù đất cho các dự án tương lai, cũng như giao dịch bán lẻ thấp trong quý 1/2023. Vào cuối quý 1/2023, nợ vay ròng/vốn chủ sở hữu của VHM tăng lên 19,4% so với 12,9% vào cuối năm 2022.

Ba dự án nhà ở xã hội dự kiến sẽ mở bán trong nửa cuối năm 2023. Ban lãnh đạo dự kiến sẽ mở bán ba dự án nhà ở xã hội Happy Home tại Hải Phòng, Thanh Hóa và Quảng Trị trong nửa cuối năm 2023. Ngoài ra, ban lãnh đạo dự kiến sẽ mở bán dự án Vũ Yên (Hải Phòng) và Golden Avenue (Quảng Ninh) trong năm nay, tùy điều kiện thị trường.