Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH): Các dự án nhà phố mới hỗ trợ lợi nhuận; định giá hấp dẫn

Nguồn: VCSC

Các dự án nhà phố mới hỗ trợ lợi nhuận; định giá hấp dẫn

 

 

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA cho CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) nhưng điều chỉnh giá mục tiêu giảm 31% xuống còn 33.000 đồng/CP, chủ yếu do 1) định giá thấp hơn cho dự án Phong Phú 2, 2) giả định WACC tăng thêm 0,9 điểm phần trăm và 3) áp dụng chiết khấu 15% vào ước tính giá trị tài sản ròng của chúng tôi.
• Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 đạt 1,2 nghìn tỷ đồng (đi ngang YoY) do chúng tôi tiếp tục kỳ vọng dự án Classia (đã bán 57% và đã bàn giao 47%, dựa trên tổng số căn, tính đến cuối quý 3/2022) sẽ dẫn dắt lợi nhuận trong quý 4/2022. Chúng tôi điều chỉnh giảm 15% dự báo lợi nhuận năm 2022, chủ yếu do chúng tôi điều chỉnh dự phóng thời gian ghi nhận doanh số của các căn còn lại tại dự án Lovera Vista (đã hoàn thành xây dựng; đã bán và bàn giao 88% tính đến cuối quý 3/2022) sang năm 2023 so với năm 2022 trong dự báo trước đây.
• Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 đạt 1,2 nghìn tỷ đồng (đi ngang so với dự báo năm 2022) chủ yếu nhờ hai dự án nhà phố mới – Clarita và The Solina – cũng như các căn còn lại tại dự án Classia. Theo ban lãnh đạo, công ty đã hoàn tất công tác đền bù giải phóng mặt bằng cho dự án Clarita (phường Bình Trưng Đông, TP. Thủ Đức, TP. HCM; tổng cộng ~160 căn) và The Solina Giai đoạn 1 (huyện Bình Chánh, TP. HCM; dự kiến ~500 căn trong Giai đoạn 1).
• Chúng tôi cho rằng các sản phẩm nhà ở từ các chủ đầu tư giàu kinh nghiệm và thương hiệu mạnh – như KDH với quỹ đất có vị trí tốt tại TP.HCM – sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của người mua nhà. KDH hiện giao dịch với P/B dự phóng năm 2023 là 1,2 lần (dựa theo dự báo của chúng tôi).
• Rủi ro: Các dự án quy mô lớn như Tân Tạo mở bán chậm hơn dự kiến.

Tiến độ xây dựng tại dự án The Privia đang đúng tiến độ và dự kiến mở bán sẽ bắt đầu từ cuối năm 2022. Ban lãnh đạo cho biết công ty đã bán được khoảng 100 căn tại Classia (tổng dự án bao gồm khoảng 180 căn thấp tầng) và dự kiến mở bán đợt tiếp theo vào tháng 12/2022. Ngoài ra, công ty vẫn duy trì kế hoạch mở bán cho dự án The Privia tại quận Bình Tân, TP. HCM (tổng dự án bao gồm khoảng 1.000 căn hộ; khởi công xây dựng từ cuối quý 2/2022) và dự kiến sẽ bắt đầu mở bán vào cuối năm nay. Những diễn biến này tiếp tục khẳng định kỳ vọng của chúng tôi đối với hoạt động bán hàng tại các dự án này.

Chúng tôi kỳ vọng các dự án nhà ở quy mô nhỏ sẽ tiếp tục thúc đẩy lợi nhuận trong giai đoạn 2023-2025 và dự án quy mô lớn Tân Tạo sẽ bắt đầu mở bán từ năm 2025. Chúng tôi tin rằng các dự án nhà phố với quy mô nhỏ và biên lợi nhuận cao như Classia, Clarita và The Solina Giai đoạn 1 sẽ hỗ trợ phần lớn cho triển vọng doanh số bán hàng và lợi nhuận trong trung hạn của KDH khi chúng tôi kỳ vọng những sản phẩm có vị trí tốt này tại TP. HCM sẽ tiếp tục thu hút sự quan tâm của người mua nhà. Chúng tôi dự báo các dự án The Privia, Classia, Clarita và The Solina Giai đoạn 1 sẽ đóng góp ~85% trên tổng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2023-2025 của chúng tôi. Bên cạnh đó, theo nghị quyết HĐQT tháng 6/2022 của KDH, công ty đã thông qua hạn mức vay tối đa 4,6 nghìn tỷ đồng với thời hạn 7 năm cho dự án Tân Tạo (tổng diện tích dự án ~330 ha tại quận Bình Tân, TP. HCM). Do đó, chúng tôi kỳ vọng KDH sẽ tiếp tục đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng và tiến độ xây dựng cho dự án quy mô lớn này và sẽ bắt đầu mở bán dự án từ năm 2025.