Địa ốc No Va (NVL): Giá cổ phiếu quay về vùng hấp dẫn

Nguồn: VNDIRECT

Giá cổ phiếu quay về vùng hấp dẫn

 

 

Luận điểm đầu tư

Chúng tôi có quan điểm tích cực đối với triển vọng của Novaland (NVL) trong giai đoạn 2022-23 nhờ các yếu tố sau:

• NVL hưởng lợi mạnh mẽ từ sự phục hồi của thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng. Theo DKRA, nguồn cung mới cho biệt thự biển và condotel tăng mạnh trong 2021, gấp 6,4 lần so với năm 2020, chủ yếu đến từ khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu, Phú Quốc, Bình Thuận, Quảng Ninh... Tỷ lệ hấp thụ là 58% đối với condotel và 71% đối với biệt thự biển. Giá bán sơ cấp được ghi nhận tăng 5-10% svck. Với phần lớn quỹ đất tại Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Thuận, giá bán của NVL đã ghi nhận những mức tăng nhanh tại các khu vực này.
• Tính đến cuối Q4/2021, NVL đang sở hữu 10.600ha quỹ đất. Trong đó, 20% là BĐS trung tâm TP.HCM và khu đô thị vệ tinh và 80% là BĐS nghỉ dưỡng. Với chiến lược M&A đầy tham vọng, NVL đặt mục tiêu phát triển danh mục dự án của mình lên 50 dự án tại hơn 30 tỉnh thành trên khắp Việt Nam đến năm 2030. NVL đã thâu tóm thêm gần 5.000 ha quỹ đất vào năm 2022 thông qua các dự án ở Lâm Đồng, Bình Thuận, Đồng Nai, Khánh Hòa và Huế, tăng quỹ đất của NVL lên khoảng 10.600ha (+96% svck), đảm bảo cho khả năng phát triển rất dài hạn đối với NVL, theo quan điểm của chúng tôi.
• Trong ngắn hạn, lượng doanh thu chưa ghi nhận khổng lồ lên tới 7,8 tỷ USD (~177.000 tỷ đồng; +69,6% svck) vào cuối Q4/2021 có thể mang lại tốc độ tăng trưởng doanh thu cao cho công ty. Chúng tôi dự báo DT và LN ròng của NVL lần lượt tăng 144% và 112% svck năm 2022. Cổ phiếu NVL đã đi ngang tích lũy trong gần một năm qua và đã về mức định giá hấp dẫn tương ứng với đánh giá Khả quan, theo quan điểm của chúng tôi.

Định giá

Chúng tôi áp dụng phương pháp DCF để tính toán giá trị của các dự án đang phát triển với tỷ lệ chiết khấu WACC là 7,3% và chiết khấu trên RNAV là 15% cho danh mục dự án đang phát triển do NVL có mức đòn bẩy tài chính cao nhất so với các công ty cùng ngành và tính pháp lý phức tạp của các dự án mà NVL đang phát triển. Trong đó, chúng tôi đã điều chỉnh giá bán trung bình (ASP) của các tiểu dự án tại Aqua City tăng 27%, NovaWorld Phan Thiết tăng 10% và NovaWorld Hồ Tràm tăng 7% để phản ánh mức tăng giá mạnh mẽ trong các khu vực này. Chúng tôi cũng đánh giá lại danh mục 12 dự án thuộc quỹ đất dự kiến triển khai trong tương lai gần bởi NVL với tỷ lệ chiết khấu 30% từ RNAV do chưa có đầy đủ thông tin rõ ràng về tính pháp lý của các dự án này.

Đối với các tài sản, các khoản nợ khác và lợi ích cổ đông thiểu số, chúng tôi sử dụng giá trị sổ sách tại ngày 31/12/2021. Điều này dẫn đến mức tăng 8,3% so với giá mục tiêu trước đó. Giá mục tiêu mới dựa trên RNAV của chúng tôi là 89.000 đồng/cp, tương ứng với đánh giá Khả quan của chúng tôi đối với cổ phiếu NVL.

Động lực tăng giá bao gồm 1) doanh số ký bán mới vượt kỳ vọng, 2) các nút thắt pháp lý được giải quyết sẽ đẩy nhanh việc triển khai dự án tại trung tâm TP.HCM sớm hơn dự kiến. Rủi ro giảm giá đối với cổ phiếu có thể là 1) các vướng mắc pháp lý kéo dài có thể làm chậm việc triển khai các dự án của công ty, 2) dịch bệnh kéo dài và trở nên phức tạp hơn hơn ở các tỉnh/thành phố nơi có các dự án BĐS nghỉ dưỡng của NVL, và 3) rủi ro pha loãng từ trái phiếu chuyển đổi.