Long Hậu (LHG): Định giá hấp dẫn; dự báo lợi nhuận giảm trong năm 2022

Nguồn: VCSC

Định giá hấp dẫn; dự báo lợi nhuận giảm trong năm 2022

 

 

• Chúng tôi duy trì khuyến nghị MUA và giá mục tiêu 61.900 đồng/CP cho LHG.
• Chúng tôi giữ nguyên giá mục tiêu cho LHG do công ty có số dư tiền mặt ròng tính đến quý 2/2022 cao hơn so với cuối quý 1/2022, bị ảnh hưởng bởi mức tăng 0,5 điểm % trong giả định lãi suất phi rủi ro và kéo dài giả định doanh số bán đất giai đoạn 2023-2026 của chúng tôi.
• Chúng tôi duy trì giả định doanh số bán đất KCN năm 2022 là 12 ha (+9% YoY) nhưng điều chỉnh giảm 15% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS do biên lợi nhuận gộp 6 tháng đầu năm 2022 thấp hơn kỳ vọng, mà chúng tôi cho rằng chủ yếu là do việc điều chỉnh tăng chi phí phát triển quỹ đất KCN đã cho thuê lũy kế. Chúng tôi điều chỉnh giảm 2,8% dự báo tổng LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2023-2026 sau khi chúng tôi kéo dài giả định doanh số bán đất trong giai đoạn 2023-2026.
• Trong năm 2022, chúng tôi dự báo doanh thu đạt 848 tỷ đồng (+8,5% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 253 tỷ đồng (-15% YoY). Chênh lệch giữa dự báo tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận của chúng tôi chủ yếu do chúng tôi điều chỉnh giảm 10 điểm % YoY trong giả định biên lợi nhuận gộp.
• Chúng tôi dự báo doanh thu đạt 902 tỷ đồng (+6,4% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS đạt 338 tỷ đồng (+33% YoY) trong năm 2023. Chúng tôi kỳ vọng tăng trưởng doanh thu chủ yếu được dẫn dắt bởi sự phục hồi doanh thu của mảng cho thuê nhà xưởng xây sẵn (RBF), trong khi lợi nhuận sẽ được hỗ trợ nhờ biên lợi nhuận gộp trở lại mức bình thường trong năm 2023 từ mức cơ sở thấp bất thường do ghi nhận chi phí bất thường.
• Chúng tôi cho rằng LHG là công ty hưởng lợi chính từ nhu cầu đất KCN cao tại tỉnh Long An và TP. HCM. Ngoài quỹ đất đã giải phóng mặt bằng có giá trị ở các vị trí đắc địa, chúng tôi cho rằng LHG có vị thế tốt để nắm bắt nhu cầu đất KCN cao do KCN Hiệp Phước lân cận gặp trở ngại về mặt pháp lý.
• Rủi ro: Tỷ lệ hấp thụ và ASP đất KCN thấp hơn dự kiến; các khoản phải trả cho việc giải phóng mặt bằng cao hơn dự kiến.

Định giá hấp dẫn đối với công ty phát triển KCN có số dư tiền mặt lớn. LHG hiện chỉ có KCN Long Hậu 3.1 (LH3.1) đang trong giai đoạn bán đất. LHG đã giải phóng 91% tổng diện tích 124 ha của dự án LH3.1 và thanh toán phí thuê cho Chính phủ đối với 83% tổng diện tích của dự án tính đến cuối năm 2021. Chúng tôi ước tính LHG đã giải phóng mặt bằng và đền bù cho ít nhất 40 ha đất KCN tính đến 6 tháng đầu năm 2022. Ngoài diện tích đất KCN lớn đã giải phóng mặt bằng có diện tích khoảng 40 ha trị giá 2 nghìn tỷ đồng (chúng tôi ước tính giá bán trung bình là 220 USD/m2/kỳ hạn thuê), LHG có số dư tiền mặt ròng là 1,1 nghìn tỷ đồng vào cuối quý 2/2022, tương đương khoảng 56% giá trị vốn hóa thị trường hiện tại của LHG. 

Kế hoạch mở rộng hỗ trợ triển vọng dài hạn. LHG có kế hoạch mở rộng với KCN LH3.2 tại tỉnh Long An (tổng diện tích 90 ha) và KCN An Định tại tỉnh Vĩnh Long (tổng diện tích 200 ha). Các dự án KCN này đang chờ phê duyệt chính thức từ Thủ tướng trước khi bắt đầu phát triển, và chúng tôi kỳ vọng các dự án này sẽ nhận được phê duyệt trong năm 2022 và bắt đầu mở bán đất KCN trong năm 2024.

Mảng cho thuê nhà xưởng xây sẵn (RBF) & khu lưu trú của LHG sẽ mang lại dòng tiền ổn định. Chúng tôi ước tính thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh (NOI) mảng này sẽ đạt tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) 8% trong giai đoạn 2021-2025 với NOI trung bình hàng năm đạt 115 tỷ đồng.