Ngành Bất động sản: Kỳ vọng thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) khi Quốc hội dự kiến sẽ xem xét và thông qua vào Kỳ họp bất thường tháng 1/2024

Ngày 8 và 9/1/2024, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã tổ chức phiên họp để cho ý kiến các nội dung chuẩn bị cho Kỳ họp bất thường. Theo đó, Quốc hội chính thức quyết định tổ chức Kỳ họp bất thường từ ngày 15/1 đến ngày 18/1/2024; Luật Đất đai (sửa đổi) là một trong các nội dung dự kiến sẽ được xem xét và thông qua tại Kỳ họp bất thường này. Chủ tịch Quốc hội yêu cầu Ủy ban Thường vụ Quốc hội ưu tiên tập trung cho ý kiến thêm về 3 vấn đề ở dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), gồm: (1) vấn đề thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và thương mại dịch vụ; (2) phương pháp định giá đất, thẩm quyền, trách nhiệm lựa chọn phương pháp định giá đất; và (3) dự án tạo quỹ đất, Quỹ phát triển đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

 

Trước đó, tại kỳ họp Quốc hội tháng 11/2023, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhưng dời việc xem xét thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) sang kỳ họp gần nhất (xem thêm Báo cáo Ngành Bất động sản của chúng tôi ngày 27/11/2023). Trong phiên họp ngày 18/12/2023, Tổng thư ký Quốc hội đề nghị trình Quốc hội xem xét và thông qua về Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) và một số nghị quyết vào kỳ họp bất thường vào giữa tháng 1/2024. Chủ tịch Quốc hội đã nhấn mạnh tầm quan trọng của Luật Đất đai (sửa đổi) và yêu cầu các cơ quan tập trung cao hoàn thiện.

 

 

Những đề xuất sửa đổi trong Luật Đất đai thể hiện định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW (ngày 16/6/2022) trong việc đưa ra cơ chế giá đất theo giá thị trường, thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu, hạn chế đầu cơ đất đai. Ngoài ra, so với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tháng 10/2023 được tóm tắt Báo cáo Ngành Bất động sản của chúng tôi ngày 27/11/2023, chúng tôi nhận thấy rằng bản dự thảo tháng 12/2023 đã nêu rõ hơn vai trò của Nhà nước trong việc thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua đấu giá và đấu thầu, mà chúng tôi cho rằng điều này có thể hỗ trợ quá trình thu hồi đất để làm dự án cho các chủ đầu tư.

 

 

Chúng tôi cho rằng việc tổ chức Kỳ họp bất thường để xem xét thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) tiếp tục thể hiện quyết tâm cao của Chính phủ và Quốc hội trong việc giải quyết các vướng mắc pháp lý và phát triển thị trường BĐS theo hướng minh bạch và bền vững hơn. Chúng tôi lưu ý rằng từ đầu năm 2023, Thủ tướng đã yêu cầu các bộ, ngành và địa phương thực hiện giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhất là các khó khăn vướng mắc về pháp lý, nhưng đồng thời cũng nhấn mạnh không hợp thực hóa các sai phạm. Chúng tôi không kỳ vọng Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ ‘giải cứu’ các dự án bị ách tắc do sai phạm và chính quyền địa phương có thể sẽ cần thời gian để tham khảo ý kiến và xin hướng dẫn của các cơ quan cấp cao hơn như Thủ tướng và các Bộ liên quan để có giải pháp phù hợp (theo quan điểm của chúng tôi).

 

Chúng tôi tin rằng việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) có thể hỗ trợ tâm lý chung của thị trường và sẽ từng bước có tác động tích cực đến phía nguồn cung dự án. Luật Đất đai (sửa đổi) dự kiến sẽ có hiệu lực từ ngày 1/1/2025. Tuy nhiên, chúng tôi kỳ vọng Chính phủ sẽ sớm ban hành các nghị định hướng dẫn để phù hợp với Luật Đất đai (sửa đổi), từ đó giúp Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có ảnh hưởng tương đối nhanh chóng khi bắt đầu hiệu lực (theo quan điểm của chúng tôi). Chúng tôi cũng kỳ vọng khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua và có hiệu lực, những cổ phiếu lựa chọn hàng đầu của chúng tôi - VHM, KDH và NLG - với tình hình tài chính và có thành tích phát triển dự án tốt, sẽ tiếp tục phát huy lợi thế để phát triển và thương mại hóa quỹ đất hiện hữu.