Ngành Bất Động sản: Nghị định 10 giúp tháo gỡ một số trở ngại pháp lý cho chủ đầu tư

Nguồn: VCSC

Nghị định 10 giúp tháo gỡ một số trở ngại pháp lý cho chủ đầu tư

 

 

Ngày 03/04/2023, Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP (sau đây gọi là Nghị định 10) sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Nghị định 10 sẽ có hiệu lực từ ngày 20/05/2023. Các điểm chính như sau:

Thay đổi 1: Cơ chế giao dự án khi chỉ có một CĐT tham gia đấu thầu

Nghị định/luật hiện hành: Không quy định. Hiện chưa có văn bản luật hướng dẫn cơ quan chức năng giao đất cho chủ đầu tư (CĐT) đạt yêu cầu nếu chỉ có một CĐT gia đấu thầu.

Nghị định 10: “Trong trường hợp chỉ có một CĐT đăng ký đấu thầu, cơ quan chức năng sẽ thực hiện các thủ tục phê duyệt CĐT đủ năng lực theo quy định của pháp luật. Cơ quan chức năng sẽ thực hiện giao đất, cho thuê và chuyển mục đích sử dụng đất cho CĐT đạt yêu cầu.”

=> Nhận định của chúng tôi: Nghị định 10 cung cấp khung pháp lý cho các cơ quan có thẩm quyền áp dụng thủ tục giao đất cho CĐT đủ điều kiện trong trường hợp CĐT là nhà đầu tư duy nhất tham gia đấu thầu.

=> Tác động đối với các cổ phiếu theo dõi của chúng tôi: Theo quan điểm của chúng tôi, quy định bổ sung này có lợi cho các CĐT có năng lực phát triển dự án và tài chính tốt đăng ký với cơ quan địa phương làm chủ đầu tư đối với các dự án quy mô lớn (ví dụ như VHM).

Thay đổi 2: Giấy chứng nhận quyền sở hữu BĐS du lịch

Nghị định/luật hiện hành: Hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS du lịch nhưng chỉ ở dạng công văn chứ không phải văn bản luật (Công văn số 703/BTNMT-TCQLDD của Bộ Tài nguyên và Môi trường, ngày 14/02/2020). Do đó, điều này gây trở ngại cho các cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho BĐS du lịch.

Nghị định 10: “Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ với thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm. Trong trường hợp đặc biệt, thời hạn có thể kéo dài đến 70 năm.”

=> Nhận định của chúng tôi: Nghị định 10 tạo ra hành lang pháp lý để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS du lịch, bao gồm căn hộ du lịch và biệt thự du lịch (gọi chung là condotel) được xây dựng trên đất thương mại-dịch vụ nếu BĐS đó đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật liên quan về BĐS. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng khung pháp lý đối với condotel chưa được quy định rõ trong Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Xây dựng, điều này có thể gây khó khăn trong việc xác định tính đủ điều kiện của dự án. Một trở ngại khác chưa được giải quyết liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với từng căn riêng lẻ trong dự án cho khách hàng.

=> Tác động đối với các cổ phiếu theo dõi của chúng tôi: Trong ngắn hạn, chúng tôi cho rằng quy định mới này sẽ củng cố niềm tin của khách hàng đối với sản phẩm BĐS du lịch/nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, theo quan điểm của chúng tôi, khung pháp lý cho condotel cần tiếp tục hoàn thiện để có tác động đáng kể đến tính pháp lý của BĐS du lịch về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu cho khách hàng, từ đó có thể hỗ trợ doanh số bán hàng của các dự án nghỉ dưỡng. Những công ty có thể hưởng lợi chính trong dài hạn là VHM, DIG và NVL do các công ty này có quỹ đất tại các vị trí chiến lược để phát triển BĐS du lịch/nghỉ dưỡng.

Thay đổi 3: Quyền của chủ đầu tư khi bị thu hồi đất do dự án đầu tư chấm dứt hoạt động theo quy định

Nghị định/luật hiện hành: Không quy định. Quy định hiện hành không quy định quyền của CĐT đối
với dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động.

Nghị định 10: “CĐT được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, CĐT được thục hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho CĐT khác theo quy định của pháp luật. Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn mà CĐT không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho CĐT khác thì Nhà nước sẽ thu hồi đất không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp bất khả kháng.”

=> Nhận định của chúng tôi: Nghị định 10 tạo hành lang pháp lý cho CĐT có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc bán tài sản gắn liền với đất cho CĐT khác trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày chấm dứt dự án đầu tư.

=> Tác động đối với các cổ phiếu theo dõi của chúng tôi: Chúng tôi cho rằng các CĐT có vị thế tài chính mạnh có thể mua lại các dự án từ các CĐT có các dự án bị rủi ro chấm dứt hoạt động.

Thay đổi 4: Tiêu chí chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư

Nghị định/luật hiện hành: Luật Đất đai 2013 chỉ nêu trình tự thủ tục chuyển đổi đất nhưng không
đưa ra một bộ tiêu chí rõ ràng.

Nghị định 10: “Điều kiện, tiêu chí cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư:

1. Có dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư.

2. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện và có trong danh mục kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

3. Đối với đất rừng: Phải có phương án trồng rừng thay thế hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật. Đối với đất trồng lúa: Phải có phương án sử dụng tầng đất mặt và văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền bảo vệ, phát triển đất trồng lúa.

4. Có đánh giá sơ bộ tác động môi trường, đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có).

5. Cơ quan chịu trách nhiệm thẩm định và chấp thuận thay đổi mục đích sử dụng đất sẽ chịu trách nhiệm đối với nội dung tại khoản 2 & 3, không chịu trách nhiệm về những nội dung khác đã được cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, chấp thuận, quyết định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.”

=> Nhận định của chúng tôi: Nghị định mới cung cấp danh sách các tiêu chí cụ thể làm cơ sở cho cơ quan có thẩm quyền xem xét khi phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất so với hướng dẫn trước đây chỉ liệt kê trình tự chung của các thủ tục phải tuân theo. Các CĐT cũng sẽ cần nhanh chóng thanh toán tiền sử dụng đất và đánh giá tác động môi trường trước khi có thể được phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

=> Tác động đối với các cổ phiếu theo dõi của chúng tôi: Nhờ có quy định bổ sung tiêu chí chuyển đổi mục đích sử dụng đất rõ ràng hơn, chúng tôi kỳ vọng sẽ có lợi cho tất cả các cổ phiếu thuộc danh mục theo dõi của chúng tôi do quy định mới sẽ yêu cầu khung thời gian ngắn hơn cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng nghị định mới có những hạn chế do không đề cập đến tất cả các khía cạnh của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ví dụ, đối với các CĐT KCN cao su như PHR và GVR, cao su thuộc đất trồng cây lâu năm nên không có sự nới lỏng hơn trong các quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Thay đổi 5: Đấu giá quyền sử dụng đất

Nghị định/luật hiện hành: Các quy định hiện hành đã có các tiêu chí tương đối toàn diện về đất được đấu giá. Tuy nhiên, các quy định chưa nêu rõ một số tiêu chí cho các CĐT tham gia đấu giá như khoản tiền trả trước tối thiểu để tham gia đấu giá.

Nghị định 10: “Đưa ra các yêu cầu chặt chẽ hơn đối với các điều khoản quy định về đấu giá đất thuộc sở hữu Nhà nước phải đóng tiền sử dụng đất, cho thuê đất. Những điểm thay đổi chính so với quy định trước đây là: (1) khu đất đấu giá phải có quy hoạch 1/500 đã được phê duyệt; (2) phải nộp tiền đặt trước bằng 20% giá đấu giá ban đầu để tham gia đấu giá; (3) kể từ thời điểm công bố kết quả trúng đấu giá thì khoản tiền đặt trước và tiền lãi (nếu có) được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; và (4) thời hạn 120 ngày để bên trúng đấu giá thanh toán đủ tiền trúng đấu giá.”

=> Nhận định của chúng tôi: Quy định mới đưa ra yêu cầu rõ ràng hơn đối với việc tham gia đấu giá đất đai. Tuy nhiên, quy định này vẫn còn những hạn chế, đặc biệt là yêu cầu phê duyệt quy hoạch 1/500 đối với khu đất được đấu giá. Quy định này mâu thuẫn với khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị quy định CĐT dự án phải lập quy hoạch chi tiết. Ngoài ra, quy định này không nêu rõ cơ quan liên quan chịu trách nhiệm lập quy hoạch tổng thể trước khi khu đất/CĐT được chọn.

=> Tác động đối với các cổ phiếu theo dõi của chúng tôi: Chúng tôi tin rằng các CĐT có năng lực phát triển dự án và vị thế tài chính tốt sẽ có khả năng trúng đấu giá cao hơn do Nghị định 10 đặt tiêu chí cao hơn cho các bên tham gia đấu giá. Yêu cầu mới được đưa ra để tránh tình trạng các bên tham gia đấu giá đặt giá quá cao để tạo nhu cầu ảo nhưng sau đó không có khả năng thanh toán toàn bộ tiền trúng đấu giá.

Thay đổi 6: Thời hạn phê duyệt giá đất

Nghị định/luật hiện hành: Quy định hiện hành không đưa ra thời hạn thẩm định giá đất cho các cơ quan chức năng địa phương, dẫn đến việc phê duyệt giá đất chậm và gây trở ngại cho các CĐT do giá đất là tiêu chí để xác định tiền sử dụng đất (TSDĐ).

Nghị định 10: “Nghị định mới quy định rõ (trừ trường hợp giá đất được xác định bằng việc điều chỉnh hệ số giá) thời hạn cụ thể là 90 ngày cho cơ quan chức năng cấp tỉnh xác định giá đất kể từ ngày ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đối với các dự án đã có quyết định giao đất nhưng chưa phê duyệt TSDĐ, UBND cấp tỉnh có nghĩa vụ ban hành giá đất trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.

=> Nhận định của chúng tôi: Do giá đất được sử dụng làm cơ sở để xác định tiền sử dụng đất (TSDĐ), chúng tôi kỳ vọng nghị định mới sẽ có tác động tích cực trong việc đẩy nhanh quá trình phê duyệt TSDĐ do nghị định mới xác định thời hạn cụ thể (90 ngày) đối với việc thẩm định giá đất mà cơ quan chức năng địa phương phải thực hiện. Ngoài ra, nghị định mới là cơ sở để CĐT làm phản hồi khi làm việc với cơ quan chức năng địa phương về thời gian phê duyệt.

=> Tác động đối với các cổ phiếu theo dõi của chúng tôi: NLG, LHG và IDC có thể được hưởng lợi trực tiếp do có quỹ đất lớn sẵn có nhưng chưa thanh toán toàn bộ tiền sử dụng đất/tiền thuê đất. Cụ thể, dự án Cần Thơ của NLG đã nhận được quyết định giao đất từ UBND TP. Cần Thơ vào tháng 02/2023 và đang chờ phê duyệt tính tiền sử dụng đất.

Kết luận

Nghị định 10 có tác động tích cực đối với các CĐT bất động sản nói chung do nghị định này đưa ra hướng dẫn chi tiết hơn để giải quyết các nút thắt pháp lý phổ biến về (1) cơ chế giao dự án khi chỉ có một CĐT tham gia đấu thầu, (2) chuyển đổi mục đích sử dụng đất, (3) đấu giá quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước và (4) thời hạn phê duyệt giá đất, trong thời gian chờ Luật Đất đai mới được thông qua. Đáng chú ý, chúng tôi cho rằng quy định mới về chứng nhận quyền sở hữu đối với condotel sẽ hỗ trợ tâm lý của khách hàng với các sản phẩm nghỉ dưỡng.

Chúng tôi cho rằng tâm lý thị trường đối với cổ phiếu BĐS được cải thiện một phần nhờ (1) Nghị định 10, (2) Chính phủ phê duyệt “Xây dựng ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” và (3) việc cắt giảm 50 điểm cơ bản gần đây đối với trần lãi suất tiền gửi. Đáng chú ý, giá cổ phiếu của các cổ phiếu BĐS trong danh mục theo dõi của chúng tôi đã tăng kể từ đầu tháng 3/2023.