Ngành Bất động sản: Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Nguồn: VCSC
Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)
Trong kỳ họp thứ sáu, Quốc hội (QH) khóa 15, tổ chức từ ngày 23/10 đến ngày 29/11/2023, QH đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi) vào ngày 27/11 và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vào ngày 28/11. QH chưa thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp này, theo thông báo ngày 16/10.
Bản thảo cuối cùng của Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) chưa được công bố nhưng QH thông báo thời điểm có hiệu lực của Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ là từ ngày 1/1/2025.
Dự thảo cho ba luật sửa đổi đã được trình lên QH để lấy ý kiến lần đầu tại kỳ họp thứ tư vào tháng 10-tháng 11/2022 và lấy ý kiến lần thứ 2 tại kỳ họp thứ năm vào tháng 5-tháng 6/2023. Dưới đây là bản tóm tắt của chúng tôi về những thay đổi đáng chú ý của luật sửa đổi (dựa trên bản dự thảo tháng 10/2023) cũng như quan điểm của chúng tôi về tác động đối với ngành BĐS.
Luật Nhà ở (sửa đổi)
Luật Nhà ở (sửa đổi) cung cấp khuôn khổ pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn cho các chủ đầu tư (CĐT) phát triển nhà ở xã hội (NOXH) bao gồm (1) miễn tiền sử dụng đất (TSDĐ)/tiền thuê đất đối với đất được giao làm dự án NOXH mà không cần thủ tục xác định TSDĐ, (2) không yêu cầu bắt buộc dành 20% đất trong dự án thương mại cho NOXH, và cung cấp các phương án thay thế cho các chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ NOXH, và (3) lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diệntích xây dựng NOXH chứ không phải trên toàn bộ dự án NOXH. Từ góc độ người mua nhà, Luật Nhà ở sửa đổi mở rộng nhóm đối tượng được mua NOXH và quy định người mua NOXH chỉ được bán lại nhà cho chủ đầu tư hoặc bán cho đối tượng được mua NOXH với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, mà theo chúng tôi là nhằm đảm bảo khả năng tiếp cận và chi trảNOXHcho người có thu nhập thấp và người lao động.
Tác động đến các cổ phiếu trong danh mục theo dõi: Chúng tôi cho rằng (1) có lợi cho các CĐT có các dự án NOXH trong kế hoạch phát triển (như VHM và NLG) và (2) có thể hỗ trợ điều chỉnh quy hoạch tổng thể cho một vài dự án thương mại quy mô lớn khi đã có CĐT đề xuất bố trí phần NOXH bên ngoài dự án.
Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi)
Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định các yêu cầu pháp lý chặt chẽ hơn đối với các CĐT trước khi các CĐT có thể mở bán dự án hình thành trong tương lai và thu tiền của người mua nhà. Điều này nhằm bảo vệ người mua nhà khỏi rủi ro CĐT huy động vốn từ khách hàng trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết.
Tác động đến các cổ phiếu trong danh mục theo dõi: Chúng tôi nhận thấy các quy định này có thể dẫn đến các CĐT mất nhiều thời gian chuẩn bị để đáp ứng tất cả các yêu cầu pháp lý cần thiết và bắt đầu xây dựng trước khi triển khai bán hàng. Chúng tôi cho rằng sẽ không có tác động đáng kể đến các CĐT có bề dày thành tích phát triển dự án (cụ thể là VHM, KDH và NLG) do cách tiếp cận chủ động của các CĐT này trong việc đáp ứng các yêu cầu pháp lý và hoàn thành việc xây dựng nền móng trước khi bắt đầu bán hàng.
Luật Đất đai (sửa đổi)
QH thông báo sẽ trình việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) vào kỳ họp gần nhất, chưa thông qua tại kỳ họp thứ sáu (dự kiến trước đó là trình vào ngày 29/11) do cần thêm thời gian để xem xét kỹlưỡng dự thảo.
Trong dự thảo trình kỳ họp QH này, vẫn còn 14 nhóm nội dung chưa thiết kế được phương án tối ưu, trong đó có những nội dung quan trọng như thu hồi đất, xác định giá đất. Trong khi đó, trước khi Luật Đất đai (sửa đổi) được phê duyệt và có hiệu lực, chúng tôi kỳ vọng Chính phủ sẽ (1) sớm ban hành các nghị định sửa đổi hoặc (2) hướng dẫn bổ sung về việc thực hiện các nghị định hiện hữu để tránh tình trạng kéo dài thủ tục pháp lý dự án cho các CĐT. Chúng tôi kỳ vọng rằng các nghị định sửa đổi mới có thể là tiền đề và là bước chuẩn bị cho chính quyền địa phương và CĐT trước Luật Đất đai (sửa đổi). Theo đó, chúng tôi kỳ vọng thời gian để các chính sách phát huy tác động sau khi được thông qua sẽ được rút ngắn hơn.
Tác động đến triển vọng ngành BĐS Nhà ở
Chúng tôi kỳ vọng doanh số bán bàng sẽ phục hồi rõ rệt vào năm 2024 so với mức cơ sở thấp của năm 2023 dựa trên kỳ vọng của chúng tôi về (1) sự cải thiện về niềm tin của người mua nhà và hoạt động môi giới BĐS cũng như (2) thủ tục pháp lý thuận lợi hơn cho các CĐT. Chúng tôi lưu ý rằng việc hoãn thông qua luật đất đai (sửa đổi) được công bố gần đây có thể gây ra rủi ro cho điều (2) nêu trên, dẫn đến doanh số bán lẻ của dự án mới chậm hơn dự kiến. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng chúng tôi đã thận trọng khi dự báo tốc độ phục hồi trong doanh số bán hàng năm 2024 và kỳ vọng rằng các dự án có tình trạng pháp lý rõ ràng có thể tiếp tục được tiến hành mà không cần phải chờ Luật Đất đai (sửa đổi).
Tác động đến các cổ phiếu trong danh mục theo dõi
Chúng tôi cho rằng việc trì hoãn phê duyệt Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ có tác động tiêu cực đến các CĐT có dự án tồn đọng khi thời gian giải quyết các vấn đề pháp lý và khởi động các dự án mới sẽ tiếp tục kéo dài. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng mức độ ảnh hưởng cũng sẽ phụ thuộc vào tình trạng pháp lý cụ thể của từng dự án vì chúng tôi quan sát thấy hầu hết các thủ tục BĐS đều phức tạp và liên quan đến nhiều bên.
Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng việc trì hoãn sẽ không ảnh hưởng đáng kể đến dự báo doanh số bán hàng năm 2024 cho các sự lựa chọn hàng đầu trong danh mục theo dõi của chúng tôi – VHM, KDH và NLG – vì vẫn còn quỹ căn tại các dự án đang triển khai để hỗ trợ cho triển vọng doanh số bán hàng. Đối với VHM, chúng tôi dự báo doanh số năm 2024 đạt 75 nghìn tỷ đồng (+2% so với dự báo năm 2023), bao gồm doanh số bán hàng dự kiến từ các dự án đang triển khai và các dự án mới dự kiến (bao gồm dự án Vũ Yên và Wonder Park). Đối với KDH, chúng tôi dự báo doanh số năm 2024 đạt 3,3 nghìn tỷ đồng (+14% so với dự báo năm 2023), chủ yếu được hỗ trợ bởi dự án The Privia (bắt đầu mở bán vào tháng 11/2023). Đối với NLG, chúng tôi dự báo doanh số năm 2024 đạt 5,6 nghìn tỷ đồng, được hỗ trợ bởi việc mở bán các căn còn lại và triển khai các giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện tại. Bên cạnh đó, chúng tôi kỳ vọng khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua và có hiệu lực, những cổ phiếu lựa chọn hàng đầu của chúng tôi - VHM, KDH và NLG - với tình hình tài chính và có thành tích phát triển dự án tốt, sẽ tiếp tục nắm giữ lợi thế để phát triển và thương mại hóa quỹ đất hiện hữu.
Tác động đến triển vọng ngành BĐS Khu công nghiệp
Chúng tôi cho rằng Luật Đất đai (sửa đổi) có thể đưa ra một số thay đổi trong cơ chế tiếp cận quỹ đất KCN mới, cụ thể về quy trình đấu giá đấu thầu trong trường hợp có nhiều hơn một NĐT tham gia vào dự án. Ngoài ra, chúng tôi cũng nhận thấy một số điểm đáng chú ý khác liên quan tới thủ tục xác định giá đất để tính tiền bồi thường và tiền thuê đất.
Bài viết liên quan
20 Tháng Chín 2024
