Phát triển Bất động sản: Các dự án luật dự kiến sắp được thông qua và ảnh hưởng mạnh đến ngành BĐS
Nguồn: HSC
Các dự án luật dự kiến sắp được thông qua và ảnh hưởng mạnh đến ngành BĐS
- Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã khai mạc ngày 23/10 dự kiến sẽ xem xét, thông qua 9 dự án luật, trong đó có Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi). Những luật này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường BĐS.
- Dựa trên tiến độ lấy ý kiến công khai, rà soát các nội dung sửa đổi và tham khảo ý kiến các chuyên gia ngành luật, HSC tin rằng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản khả năng cao sẽ được thông qua. Trong khi đó khả năng thông qua Luật Đất đai vẫn chưa chắc chắn.
- Chúng tôi khuyến nghị NĐT tập trung vào các doanh nghiệp BĐS và môi giới BĐS đầu ngành: NLG (Mua vào, giá mục tiêu 41.500đ), KDH (Mua vào, giá mục tiêu 39.364đ), VHM (Mua vào, giá mục tiêu 99.100đ), DXS (Mua vào, giá mục tiêu 10.576đ) và CRE (Mua vào, giá mục tiêu 12.300đ) vì sẽ hưởng lợi trong dài hạn.
Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV – Xem xét, thông qua các dự án luật quan trọng với tác động đáng kể đến ngành BĐS
Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã khai mạc ngày 23/10 và dự kiến kết thúc vào ngày 29/11 tại Hà Nội. Quốc hội sẽ họp thành 2 đợt với đợt 1 diễn ra từ ngày 23/10 đến 10/11 và đợt 2 từ ngày 20/11 đến 28/11. Tại kỳ họp này, Quốc hội sẽ xem xét, thông qua 9 dự án luật, trong đó có Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi) với những tác động đáng kể đến các hoạt động phát triển và kinh doanh BĐS tại Việt Nam. Dựa trên tiến độ lấy ý kiến công khai, rà soát các nội dung sửa đổi và tham khảo ý kiến các chuyên gia ngành luật, HSC tin rằng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản khả năng cao sẽ được thông qua. Trong khi đó khả năng thông qua Luật Đất đai vẫn chưa chắc chắn.
Những nội dung sửa đổi quan trọng sẽ thay đổi cách thức hoạt động của ngành BĐS
Luật Đất đai (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ nâng cao tính minh bạch thông qua những nội dung sửa đổi quan trọng, bao gồm quy trình cấp dự án rõ ràng hơn và khung giá đất cao hơn (phản ánh sát hơn tình hình thị trường). Theo đó, HSC cho rằng lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS sẽ xuất phát nhiều hơn từ giá trị gia tăng của dự án thay vì từ lấy được đất rẻ. Trong khi đó, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) khuyến khích tuân thủ Luật Đầu tư, từ đó khuyến khích doanh nghiệp xin dự án thông qua đấu giá và đấu thầu, sẽ có lợi hơn đối với các doanh nghiệp BĐS có năng lực triển khai tốt và tình hình tài chính mạnh. Hoạt động môi giới cũng sẽ được Luật Kinh doanh Bất động sản điều chỉnh, tập trung vào tính chuyên nghiệp, minh bạch và điều này sẽ có lợi cho các công ty môi giới BĐS đứng đầu. Nói chung, chúng tôi lạc quan về các nội dung sửa đổi vì sẽ khuyến khích thị trường BĐS phát triển lành mạnh hơn trong dài hạn.
Lựa chọn hàng đầu – tập trung vào các doanh nghiệp đầu ngành với năng lực triển khai tốt và tình hình tài chính mạnh
Các luật sửa đổi nói trên sẽ tác động đáng kể đến ngành BĐS của Việt Nam ở nhiều khía cạnh. Với một một giải đoạn có nhiều sự thay đổi, HSC khuyến nghị NĐT tập trung vào các doanh nghiệp BĐS với năng lực triển khai mạnh và nền tảng tài chính vững vàng. Những cổ phiếu lựa chọn hàng đầu của chúng tôi là NLG, KDH và VHM. Ngoài ra, HSC cũng khuyến nghị NĐT xem xét DXS và CRE vì những doanh nghiệp môi giới BĐS đầu ngành này sẽ hưởng lợi trong dài hạn nhờ tập trung vào tính chuyên nghiệp và minh bạch trong hoạt động môi giới BĐS.
Kiện toàn khung pháp lý
Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã khai mạc ngày 23/10. Tại kỳ họp này, Quốc hội sẽ xem xét, thông qua 9 dự án luật, trong đó đáng chú ý là Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi) – là những luật sẽ tác động đáng kể đến ngành BĐS. Dựa trên tiến độ lấy ý kiến công khai, rà soát các nội dung sửa đổi và tham khảo ý kiến các chuyên gia ngành luật, HSC tin rằng Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản khả năng cao sẽ được thông qua. Trong khi đó khả năng thông qua Luật Đất đai vẫn chưa chắc chắn. Chúng tôi lạc quan về những nội dung sửa đổi vì cho rằng những sửa đổi này sẽ khuyến khích ngành BĐS phát triển bền vững. HSC khuyến nghị các doanh nghiệp BĐS và doanh nghiệp môi giới BĐS đầu ngành như NLG, KDH, VHM, DXS và CRE vì những doanh nghiệp này sẽ hưởng lợi trong dài hạn.
Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV – Xem xét, thông qua các dự án luật quan trọng với tác động đáng kể đến ngành BĐS
Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV đã được khai mạc trọng thể vào ngày 23/10 và dự kiến kết thúc vào ngày 29/11 tại Nhà Quốc hội, Hà Nội. Quốc hội sẽ họp thành 2 đợt với đợt 1 diễn ra 15 ngày từ ngày 23/10 đến 10/11 và đợt 2 diễn ra 7 ngày từ ngày 20/11 đến 28/11.
Tại kỳ họp này, Quốc hội sẽ xem xét, thông qua 9 dự án luật, 1 dự thảo nghị quyết và cho ý kiến 8 dự án luật. Cụ thể, Quốc hội sẽ xem xét, thông qua 9 dự án luật gồm Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi); Luật Tài nguyên Nước (sửa đổi); Luật Viễn thông (sửa đổi); Luật Quản lý, Bảo vệ Công trình Quốc phòng và Khu Quân sự; Luật Lực lượng Tham gia Bảo vệ An ninh, Trật tự ở Cơ sở; Luật Căn cước Công dân (sửa đổi); Luật Các Tổ chức Tín dụng (sửa đổi).
Trong đó một số dự án luật, cụ thể là Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ tác động trực tiếp và sâu sắc đến ngành BĐS và các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam. Những nội dung sửa đổi ở các luật trên dự kiến sẽ làm thay đổi đáng kể ngành BĐS, ảnh hưởng đến tất cả đối tượng trong ngành bao gồm doanh nghiệp BĐS, doanh nghiệp môi giới BĐS, người sở hữu BĐS và người mua nhà.
Phân tích ban đầu về những nội dung thay đổi quan trọng
Về Luật Đất đai (sửa đổi), nội dung dự thảo trình Quốc hội tại Kỳ họp lần này đã có những thay đổi quan trọng so với dự thảo ban đầu được trình tại Kỳ họp thứ 5. Trong đó, có 6 điều được bổ sung thêm và bỏ 4 điều. HSC đã phân tích chi tiết về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trong Báo cáo ngành với tiêu đề Đi qua giông bão, phát hành ngày 19/3/2023.
Nói chung, các nội dung sửa đổi nhằm mục đích nâng cao tính minh bạch trong quá trình tích lũy quỹ đất và triển khai dự án BĐS, đồng thời tránh lãng phí nguồn tài nguyên đất đai. Các thủ tục cấp giấy phép và phê duyệt dự án BĐS sẽ được xác định rõ, từ đó có thể làm tăng chi phí đất khi triển khai dự án nhưng phản ánh sát hơn điều kiện thị trường. Chúng tôi cho rằng các doanh nghiệp BĐS có năng lực triển khai tốt sẽ ít bị ảnh hưởng lên biên lợi nhuận hơn nhờ khả năng tạo ra giá trị ra giá trị gia tăng cho dự án từ việc nâng cao chất lượng xây dựng và phát triển hạ tầng nội khu từ đó nâng cao được giá bán. Ngoài ra, các luật sửa đổi nói trên sẽ đưa ra hướng dẫn rõ ràng hơn, từ đó có thể giảm bớt sự chậm trễ trong quá trình phê duyệt dự án, giảm thiểu tình trạng đọng vốn ở các dự án.
Trong khi đó, chúng tôi cũng nhận thấy rằng trong tương lai hầu hết thủ tục xin dự án mới sẽ được thực hiện dựa trên Luật Đầu tư thay vì Luật Kinh doanh Bất động sản. Sự thay đổi này được kỳ vọng sẽ có lợi cho những doanh nghiệp BĐS có năng lực tài chính mạnh, năng lực triển khai tốt và kế hoạch triển khai được xây dựng hiệu quả nhằm tối ưu hóa lợi nhuận. Về dài hạn, các doanh nghiệp BĐS có năng lực như NLG, VHM và KDH nhiều khả năng sẽ hưởng lợi từ những thay đổi của luật.
Ngoài ra, Luật Kinh doanh Bất động sản còn quy định chi tiết về vai trò của đơn vị môi giới trên thị trường BĐS. Trách nhiệm của đơn vị môi giới dự kiến sẽ tăng lên vì nhiềungười tin rằng sự phát triển không lành mạnh của thị trường BĐS trong một vài năm qua một phần xuất phát từ những sai phạm trong hoạt động môi giới. Trong thời kỳ thị trường BĐS phát triển quá nóng, đã có nhiều môi giới BĐS cá nhân không có giấy phép hành nghề, không đủ năng lực được cho là đã kích thích hoạt động đầu cơ, đẩy giá BĐS. Ngoài ra còn có nhiều vấn đề khác phát sinh từ những môi giới cá nhân này. Với nội dung nâng cao tính chuyên nghiệp và minh bạch của hoạt động môi giới BĐS trong luật sửa đổi, các công ty môi giới BĐS đầu ngành với các quy trình hoạt động đã được chuẩn hóa như DXS và CRE sẽ hưởng lợi.
Về Luật Nhà ở, có một số điểm đáng lưu ý. Định hướng của luật là nhằm tạo điều kiện cho sự phát triển của nhà ở xã hội, nhà ở giành cho người thu nhập thấp. Trong tương lai, dự kiến quy hoạch 1/2000 sẽ được yêu cầu xác định rõ vị trí bố trí quỹ đất nhà ở xã hội. Ngoài ra, luật còn mở rộng các tiêu chí đối với người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội và các dự án nhà ở xã hội được dành 20% diện tích để xây dựng nhà ở thương mại (không hạn chế lợi nhuận) nhằm khuyến khích doanh nghiệp BĐS thực hiện các dự án nhà ở xã hội. HSC thấy rằng đã có đề xuất bỏ quy định yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội và đây là thông tin tích cực cho tất các doanh nghiệp BĐS vì tạo điều kiện để những doanh nghiệp này linh hoạt hơn trong thực hiện các nghĩa vụ mà không cần hy sinh tính hiệu quả khi lập quy hoạch cho dự án.
Các lựa chọn hàng đầu – tập trung vào các doanh nghiệp BĐS đầu ngành với năng lực triển khai tốt và tình hình tài chính mạnh
Các luật sửa đổi trên đây dự kiến sẽ tác động đáng kể đến ngành BĐS của Việt Nam, có thể thay đổi ngành ở nhiều khía cạnh. Các bên tham gia thị trường BĐS sẽ phải cập nhật thông tin và thích nghi với những quy định mới nhằm tận dụng những xu hướng mới trong ngành. Trong thời kỳ có nhiều thay đổi, HSC khuyến nghị tập trung vào các doanh nghiệp đầu ngành với năng lực triển khai tốt và tình hình tài chính mạnh. Lựa chọn hàng đầu của HSC gồm NLG (Mua vào, giá mục tiêu 41.500đ), KDH (Mua vào, giá mục tiêu 39.364đ) và VHM (Mua vào, giá mục tiêu 99.100đ). Chúng tôi cũng khuyến nghị DXS (Mua vào, giá mục tiêu 10.576đ) và CRE (Mua vào, giá mục tiêu 12.300đ) vì tin rằng những doanh nghiệp BĐS đầu ngành này sẽ hưởng lợi trong dài hạn khi hoạt động môi giới sẽ được quản lý chặt chẽ hơn và đem lại lợi thế cho các đơn vị hoạt động chuyên nghiệp và minh bạch.
Bài viết liên quan
20 Tháng Chín 2024
