Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC): Các thách thức ngắn hạn có thể dẫn đến trì hoãn các giao dịch lớn

Nguồn: VCSC

Các thách thức ngắn hạn có thể dẫn đến trì hoãn các giao dịch lớn

 

 

• Chúng tôi nâng khuyến nghị từ KHẢ QUAN lên MUA cho Tổng CT Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) mặc dù điều chỉnh giảm 45% giá mục tiêu xuống còn 23.500 đồng/CP. Giá cổ phiếu của KBC đã giảm 52% trong 3 tháng qua.
• Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu do (1) chúng tôi tăng giả định WACC thêm 3,7 điểm %, (2) chúng tôi giả định KBC tạm hoãn giao dịch bán buôn tại dự án Khu đô thị (KĐT) Tràng Cát trong năm 2023 và (3) chúng tôi loại dự án KCN Tràng Duệ 3 ra khỏi mô hình định giá và giá mục tiêu của chúng tôi, được bù đắp một phần nhờ hiệu ứng tích cực từ việc cập nhật mô hình định giá mục tiêu đến cuối năm 2023. Chúng tôi hiện chỉ đưa các dự án KCN & KĐT đã được phê duyệt chủ trương đầu tư vào mô hình định giá của chúng tôi.
• Do chúng tôi dự báo KBC sẽ ghi nhận doanh số bán buôn đối với KĐT Tràng Cát vào năm 2024 so với năm 2023 trong dự báo trước đây và loại KCN Tràng Duệ 3 ra khỏi dự báo của chúng tôi, chúng tôi điều chỉnh giảm 74% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2023 và 24% LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024. Chúng tôi cũng điều chỉnh giảm 27% dự báo LNST sau lợi ích CĐTS trong năm 2022 do chúng tôi giảm dự báo doanh số bán đất KCN trong năm 2022, khi chúng tôi quan sát thấy tiến độ đàm phán giữa KBC và các khách thuê chậm hơn dự kiến trong bối cảnh kinh tế toàn cầu chững lại.
• Trong năm 2022, chúng tôi dự báo doanh thu giảm 36% YoY đạt 2,7 nghìn tỷ đồng với LNST sau lợi ích CĐTS tăng 240% YoY đạt 2,7 nghìn tỷ đồng, chủ yếu nhờ mức tăng thu nhập ròng YoY từ các công ty liên kết nhờ khoản lãi phi tiền mặt lớn từ việc đánh giá lại trị giá 2,2 nghìn tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2022.
• Chúng tôi dự báo doanh thu năm 2023 sẽ tăng đạt 5,1 nghìn tỷ đồng (+87% YoY) nhưng LNST sau lợi ích CĐTS giảm 51% YoY đạt 1,3 nghìn tỷ đồng do mức giảm YoY thu nhập ròng từ các công ty liên kết, được bù đắp một phần nhờ doanh số bán đất KCN tích cực trong năm 2023.
• Chúng tôi cho rằng KBC là công ty hưởng lợi chính từ sự chuyển dịch cơ cấu của ngành sản xuất toàn cầu sang Việt Nam và có thành tích thu hút các khách thuê lớn như LG, Foxconn, Luxshare, Canon và GoerTek. Ngoài ra, KBC có đầu tư vào đất KĐT. Chúng tôi cho rằng KBC hiện có định giá hấp dẫn với P/B dự phóng 2023 là 0,8 lần (dựa theo dự báo của chúng tôi).
• Rủi ro đối với quan điểm tích cực của chúng tôi: Trì hoãn trong việc triển khai các dự án mới và/hoặc sự trì hoãn đầu tư từ các khách hàng tiềm năng.

Chúng tôi dự báo giao dịch bán buôn dự án Tràng Cát sẽ được dời sang năm 2024. Chúng tôi hiện giả định dự án KĐT Tràng Cát sẽ bắt đầu ghi nhận doanh số bán buôn 20 ha vào năm 2024 so với 30 ha vào năm 2023 do chúng tôi cho rằng bối cảnh thị trường hiện tại không thuận lợi cho các hợp đồng bán buôn giá trị cao trong ngắn hạn. Ngoài ra, dự án này vẫn đang chờ phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết từ cơ quan chức năng. Hiện tại, dự án này đang trong giai đoạn san lấp mặt bằng. Chúng tôi dự phóng dự án KĐT Tràng Cát sẽ đóng góp 46% vào LNST sau lợi ích CĐTS dự báo cả năm trong năm 2024. Không tính đóng góp lợi nhuận từ giao dịch bán buôn KĐT Tràng Cát, chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2024 đạt 2,4 nghìn tỷ đồng (+82% YoY).

Chúng tôi hiện chưa đưa kế hoạch phát hành riêng lẻ của KBC vào dự báo và định giá của chúng tôi. Trong dự báo trước đây, chúng tôi giả định đợt phát hành riêng lẻ 150 triệu cổ phiếu sẽ được thực hiện trong năm 2022 (tương đương 20% cổ phiếu lưu hành) với giả định giá phát hành là 30.000 đồng/cổ phiếu. Tuy nhiên, chúng tôi hiện loại giả định phát hành riêng lẻ ra khỏi dự báo và định giá của chúng tôi do chúng tôi nhận thấy ít có khả năng KBC thực hiện phát hành riêng lẻ trong bối cảnh thị trường kém thuận lợi như hiện tại.