Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC): KĐT Tràng Cát sẽ dẫn dắt triển vọng lợi nhuận trung hạn

Nguồn: VCSC

KĐT Tràng Cát sẽ dẫn dắt triển vọng lợi nhuận trung hạn

 

 

• Chúng tôi nâng khuyến nghị đối với Tổng CT Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) lên MUA từ PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG mặc dù đã giảm 8% giá mục tiêu xuống 55.500 đồng/cổ phiếu. Giá cổ phiếu của KBC đã giảm 27% trong 3 tháng qua.
• Giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi chủ yếu là do chúng tôi giảm giả định bán buôn cho khu đô thị (KĐT) Tràng Cát xuống 15 - 30 ha/năm trong giai đoạn 2023-2025 khi chúng tôi thận trọng hơn so với kỳ vọng trước đây và kế hoạch đầy tham vọng của KBC là 30 ha - 50 ha mỗi năm. Giả định giảm của chúng tôi dẫn đến việc điều chỉnh giảm 32% trong tổng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2023-2025 của chúng tôi. Ngoài ra, giá mục tiêu thấp hơn của chúng tôi được bù đắp một phần bởi tác động tích cực từ việc cập nhật giá mục tiêu đến giữa năm 2023 so với trước đó là cuối năm 2022.
• Đối với năm 2022, chúng tôi dự báo doanh thu đạt 10 nghìn tỷ đồng (+135% YoY) và LNST sau lợi ích CĐTS là 4,3 nghìn tỷ đồng (+450% YoY), chúng tôi cho rằng chủ yếu sẽ do KĐT Tràng Cát đóng góp khi chúng tôi duy trì dự báo dự án này sẽ bán buôn 30 ha với giá ước tính là 18 triệu đồng/m2 (780 USD/m2) trong năm 2022.
• Chúng tôi nâng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 thêm 2,5% do bao gồm các khoản lãi bất thường chưa ghi nhận là 499 tỷ đồng phát sinh trong quý 1/2022, bị ảnh hưởng một phần bởi giả định bán đất KCN thấp hơn trong năm do tiến độ giải phóng mặt bằng chậm hơn so với dự kiến tại các dự án mới như cụm công nghiệp Long An.
• Chúng tôi cho rằng KBC là đối tượng hưởng lợi chính từ sự chuyển dịch cơ cấu của ngành sản xuất toàn cầu sang Việt Nam và có thành tích thu hút các khách thuê lớn như LG, Foxconn, Luxshare, Canon và GoerTek. Ngoài ra, KBC đã tăng cường đầu tư vào đất KĐT.
• Rủi ro đối với quan điểm tích cực của chúng tôi: Trì hoãn trong việc triển khai các dự án mới và/hoặc sự chậm trễ đầu tư từ các khách hàng tiềm năng.

Doanh số bán buôn tại KĐT Tràng Cát sẽ thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận trong trung hạn. Chúng tôi hiện giả định doanh số bán buôn đạt 30 ha cho dự án KĐT Tràng Cát với giá ước tính là 18 triệu đồng/m2 vào năm 2022 - phù hợp với kế hoạch của KBC được công bố vào đầu tháng 2/2022. KBC cho biết dự án này đang trong giai đoạn xây dựng đầu tiên (san lấp mặt bằng). Nếu không bao gồm đóng góp từ KĐT Tràng Cát, chúng tôi dự báo doanh thu và LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 lần lượt đạt 4,6 nghìn tỷ đồng (+7,8% YoY) và 1,2 nghìn tỷ đồng (+47% YoY), sẽ chủ yếu được thúc đẩy bởi các dự án KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh (NSHL) và KĐT Phúc Ninh.

KCN NSHL sẽ thúc đẩy dự báo doanh thu KCN của chúng tôi cho năm 2022. Chúng tôi hiện dự báo KCN NHSL sẽ ghi nhận doanh số bán đất KCN đạt 70 ha và doanh thu đạt 1,5 nghìn tỷ đồng (+79% YoY) vào năm 2022, chiếm 57% dự báo tổng doanh thu KCN năm 2022 của chúng tôi.

Chúng tôi duy trì giả định về kế hoạch phát hành riêng lẻ sắp tới của KBC gồm 150 triệu cổ phiếu (tương đương 26% số cổ phiếu đang lưu hành) với giá giả định là 50.000 đồng/CP. Việc phát hành riêng lẻ dự kiến sẽ được thực hiện vào năm 2022 sau khi được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước Việt Nam chấp thuận.