Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC): KQKD tăng trưởng nhưng định giá hợp lý trong ngắn hạn

Nguồn: BVSC

KQKD tăng trưởng nhưng định giá hợp lý trong ngắn hạn

 

 

KQKD 1H.2022 thiếu vắng doanh thu mảng cho thuê đất

Doanh thu thuần đạt 395,3 tỷ đồng (-47.3% yoy), LNST đạt 1.933,7 tỷ đồng (+238.5% yoy). Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh quý 2 đạt 66,0 tỷ đồng (- 69,9% yoy). Tuy nhiên, LNST tăng đột biến là do khoản thu nhập khác 1.918,1 tỷ đồng do đánh giá lại tài sản. Lũy kế 6T, doanh thu thuần đạt 1.086,9 tỷ đồng (- 60,3%yoy), LNST đạt 2.456,7 tỷ đồng (+210,1%yoy). Trong đó, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh đạt 133,1 tỷ đồng (-87,9%yoy), thu nhập khác ghi nhận trong lỳ là 2.412,2 tỷ đồng, do các khoản đánh giá lại tài sản đầu tư.

Quỹ đất KCN sẵn sàng khai thác giảm, quỹ đất KDT chiếm tỷ trọng lớn

Theo thống kê, quỹ đất KCN sẵn sàng khai thác của KBC khoảng 260-270ha. Với tốc độ cho thuê hiện tại, quỹ đất này đảm bảo đóng góp doanh thu ổn định trong 2022-2023. Sau năm 2023, quỹ đất KCN cho thuê sẽ phụ thuộc tốc độ đền bù các dự án mới như Tràng Duệ 3, CCN Long An, Nam Tân Lập… Theo đó, động lực tăng trưởng cho KBC trong 2-3 năm tới đến nhiều hơn từ quỹ đất KDT.

Quỹ đất KCN Tràng Duệ 3 sẽ là động lực cho giai đoạn sau 2024

Hiện tại, KCN Tràng Duệ 3 vẫn trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng, trong tổng số 687ha quy hoạch, KBC đã đền bù 200ha, còn lại 487 ha cần phải đền bù. Diện tích thương phẩm ước tính trên diện tích đã đền bù khoảng 133ha. BVSC kỳ vọng, diện tích thương phẩm này sẽ được đưa vào kinh doanh năm 2022 và sẽ bán hết trong 2023. Với giá thuê 130 USD/m2, doanh thu quỹ đất đã đền bù của dự án Tràng Duệ 3 ước đạt 4.633,9 tỷ đồng. Doanh thu này sẽ ghi nhận trong giai đoạn 2022-2024. Biên lợi nhuận gộp ước tính theo giá thuê hiện tại là 56%.

KDT Tràng Cát mang đến câu chuyện dài hạn hơn là ngắn hạn

Khu đô thị Tràng Cát có tổng diện tích 584,9 ha, đã đền bù 582ha. Từ 2021, KBC đã đề cập tới việc đang đàm phán với khách hàng để bán buôn 50ha đất thương phẩm; cũng như kế hoạch bán buôn 30-50ha đất thương phẩm mỗi năm. Tới hiện nay, KBC chưa tiết lộ thêm thông tin về kế hoạch bán buôn này. BVSC đặt kịch bản thận trọng với KQKD 2022, KBC chưa thể ghi nhận doanh thu từ dự án này mà sẽ chuyển sang ghi nhận 50ha trong 2023. Diện tích còn lại được dự phóng sẽ được KBC bán sỉ trong giai đoạn từ 2025 – 2030.

Kết quả kinh doanh 2022 dự báo tăng 260,4%, thấp hơn kế hoạch do giả định ghi nhận doanh thu Tràng Cát sang năm 2023

Căn cứ kết quả kinh doanh trong 1H các mảng kinh doanh chính là cho thuê hạ tầng KCN và KDT. BVSC cho rằng hoạt động kiểm soát vốn tín dụng có tác động đến tiến độ thanh toán khách hàng lớn. Do đó, khả năng hoàn thành kế hoạch doanh thu của KBC sẽ giảm so với dự tính đầu năm. BVSC dự báo doanh thu và lợi nhuận của KBC năm 2022 lần lượt đạt 3.856,6 tỷ đồng (-9,2% yoy) và 3.387,5 tỷ đồng (+260,4% yoy).

Lợi nhuận năm 2023 tăng trưởng 43,7% so lợi nhuận năm 2022 ước tính

Với kỳ vọng ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ KĐT Tràng Cát vào năm 2023, BVSC dự phóng doanh thu và lợi nhuận của KBC năm 2023 lần lượt đạt 11.777,3 tỷ đồng (+205,4% so với số dự phóng 2022) và 4.867,5 tỷ đồng (+43,7% so với số dự phóng 2022). Lưu ý rằng, trong khoản lợi nhuận dự phóng 3.387,5 tỷ đồng của 2022, có 2.412,2 tỷ đồng đánh giá lại tài sản.

Khuyến nghị và định giá

Chúng tôi nhận thấy tiềm năng trung và dài hạn của KBC đến từ quỹ đất lớn còn lại từ các khu công nghiệp và các khu đô thị vẫn còn rất nhiều dư địa. Tuy nhiên, xét trong ngắn hạn từ nay đến hết năm 2022, BVSC đánh giá rằng câu chuyện về dự án đô thị lớn đã phản ánh tương đối mạnh mẽ thời gian qua. Trong khi đó, với các khoản vay tăng mạnh trong hai năm gần đây, áp lực về đáo hạn khoản vay và nhu cầu vốn đầu tư với KBC trong 2H.2022 là hiện hữu. Nếu tiến độ bán sỉ quỹ đất 30- 50 dự án Tràng Cát dời sang 2023, điều này có thể giảm một phần kỳ vọng trong ngắn hạn đối với KBC. Do đó, từ kết quả định giá và các điểm chính trên, BVSC khuyến nghị NEUTRAL với mức giá hợp lý cho năm 2022 là 40.425 đồng/cp; tương đương +6,7% so với giá đóng cửa ngày 08/08/2022.