Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC): Lãi từ định giá lại thúc đẩy lợi nhuận; lợi nhuận cốt lõi thấp

Nguồn: VCSC

Lãi từ định giá lại thúc đẩy lợi nhuận; lợi nhuận cốt lõi thấp

 

 

• KBC công bố kết KQKD quý 3/2022 với doanh thu giảm 37% YoY còn 203 tỷ đồng nhưng LNST sau lợi ích CĐTS tăng đạt 1,9 nghìn tỷ đồng so với khoản lỗ 68 tỷ đồng trong quý 3/2021. Lợi nhuận tăng mạnh trong quý 3/2022 chủ yếu nhờ khoản lãi phi tiền mặt từ định giá lại trị giá 2,2 nghìn tỷ đồng đến từ khoản đầu tư của KBC vào CTCP Đầu tư Sài Gòn - Đà Nẵng.
• Trong 9 tháng đầu năm 2022, doanh thu giảm 58% YoY còn 1,3 nghìn tỷ đồng, trong khi LNST sau lợi ích CĐTS tăng 255% YoY đạt 2,0 nghìn tỷ đồng. Doanh thu giảm so với cùng kỳ năm trước chủ yếu do doanh số bán đất KCN thấp hơn so với cùng kỳ năm trước trong 9 tháng đầu năm 2022. Trong khi đó, LNST sau lợi ích CĐTS tăng mạnh chủ yếu nhờ khoản lợi nhuận phi tiền mặt từ định giá lại trị giá 2,2 nghìn tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2022.
• Chúng tôi lưu ý rằng KQKD 9 tháng đầu năm 2022 đã được công bố trong báo cáo tài chính 9 tháng đầu năm 2022 đã soát xét của KBC, trong đó đơn vị kiểm toán độc lập CT TNHH Ernst & Young (EY) Việt Nam đã soát xét ghi nhận khoản lãi từ định giá lại này.  Trong báo cáo tài chính 6 tháng đầu năm 2022 đã soát xét, EY đã điều chỉnh lợi nhuận 6 tháng đầu năm 2022 trước kiểm toán của KBC do không cho phép ghi nhận khoản lãi từ tái định giá này. Theo KBC, EY đã không đủ thời gian để soát xét báo cáo định giá từ một đơn vị định giá độc lập tại thời điểm đó.
• Trong 9 tháng đầu năm 2022, KBC ghi nhận doanh số bán đất khu công nghiệp (KCN) đạt 18,8 ha (-77% YoY) và doanh số bán đất khu đô thị (KĐT) đạt 3,8 ha (-14% YoY), lần lượt hoàn thành 17% và 41% dự báo cả năm của chúng tôi.
• Doanh thu và LNST sau lợi ích CĐTS 9 tháng đầu năm 2022 của KBC đã hoàn thành lần lượt 26% và 56% dự báo cả năm tương ứng của chúng tôi. Chúng tôi cho rằng chênh lệch giữa dự báo và KQKD chủ yếu do doanh số bán đất KCN và KĐT được ghi nhận thấp hơn dự kiến. Do đó, chúng tôi nhận thấy rủi ro giảm đối với dự báo năm 2022 của chúng tôi cho KBC, dù cần thêm đánh giá chi tiết.

Ghi nhận khoản lãi đánh giá lại phi tiền mặt lớn trong quý 3/2022. KBC tăng tỷ lệ sở hữu tại CTCP Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng lên 48% trong quý 2/2022 so với tỷ lệ trước đây là 19,5% và chênh lệch giữa giá trị tài sản ròng đánh giá lại của công ty và giá trị mua lại được ghi nhận là khoản lãi trong quý 3/2022 sau báo cáo đánh giá lại từ một bên thứ ba và đánh giá từ công ty kiểm toán độc lập EY. Mặc dù đây là khoản lãi phi tiền mặt, điều này phản ánh giá trị lớn của cổ phần KBC đã mua lại tại CTCP Đầu tư Sài Gòn – Đà Nẵng – nhà đầu tư của dự án KCN Liên Chiểu (tổng diện tích 289 ha), KCN Hòa Khánh mở rộng (tổng diện tích 133 ha) và nhiều dự án khu đô thị khác như Dragon City và Bàu Tràm Lakeside tại Đà Nẵng.

Ghi nhận doanh thu bán đất KCN thấp trong 9T 2022 với doanh thu mảng KCN giảm 69% YoY đạt 662 tỷ đồng (chiếm 51% tổng doanh thu trong kỳ), hoàn thành 23% dự báo cả năm của chúng tôi chủ yếu do doanh số bán đất KCN tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh ở Bắc Ninh thấp hơn dự kiến. KBC ghi nhận doanh số bán đất KCN đạt 18,8 ha trong 9T 2022 (gồm 17,4 ha tại KCN Tân Phú Trung (TPT) và 1,2 ha tại KCN Quang Châu) so với ghi nhận doanh số bán đất KCN đạt 82,7 ha trong 9T 2021 (chủ yếu bao gồm 40,8 ha tại KCN Quang Châu, 21,9 ha tại KCN TPT và 12,3 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh).