Sonadezi Châu Đức (SZC): Dự án khu dân cư hỗ trợ triển vọng tăng trưởng lợi nhuận

Nguồn: VCSC

Dự án khu dân cư hỗ trợ triển vọng tăng trưởng lợi nhuận

 

• Chúng tôi giữ khuyến nghị KHẢ QUAN cho CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC) và nâng giá mục tiêu thêm 23% lên 64.500 đồng/CP.

• Giá mục tiêu cao hơn của chúng tôi chủ yếu do chúng tôi (1) cập nhật mô hình định giá đến cuối năm 2022 và (2) tăng P/B mục tiêu từ 2,5 lần lên 3,0 lần đối với quỹ đất khu đô thị (KĐT) còn lại của SZC, không bao gồm dự án Khu dân cư Hữu Phước.

• Chúng tôi nâng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2021 thêm 3,7% chủ yếu nhằm phản ánh doanh số bán đất khu công nghiệp (KCN) tăng nhanh của SZC, bị ảnh hưởng một phần bởi giả định của chúng tôi cho rằng việc mở bán đất KĐT sẽ bị dời từ năm 2021 sang năm 2022. Do đó, chúng tôi nâng dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 thêm 3,6% trong khi vẫn giữ nguyên dự báo tổng LNST sau lợi ích CĐTS giai đoạn 2023-2025.

• Chúng tôi dự báo doanh thu tăng 49% YoY lên 643 tỷ đồng và LNST sau lợi ích CĐTS tăng 56% YoY lên 291 tỷ đồng trong năm 2021, chủ yếu được thúc đẩy bởi dự báo doanh bán đất KCN khả quan của chúng tôi trong cùng kỳ.

• Trong năm 2022, chúng tôi dự báo doanh thu tăng trưởng 37% YoY đạt 879 tỷ đồng và LNST sau lợi ích CĐTS tăng 30% YoY đạt 379 tỷ đồng, chủ yếu nhờ bàn giao dự kiến tại dự án KĐT đầu tiên của SZC – dự án Khu dân cư Hữu Phước.

• Chúng tôi cho rằng SZC sẽ hưởng lợi chính từ các dự án cơ sở hạ tầng lớn, bao gồm cụm cảng Cái Mép đang phát triển nhanh, sân bay quốc tế Long Thành (LTA) sắp tới tại tỉnh Đồng Nai và tiềm năng phát triển đường cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu. Ngoài ra, SZC đã tích lũy được quỹ đất lớn với chi phí thấp. Chúng tôi kỳ vọng công ty sẽ tăng tốc hiện thực hóa giá trị của quỹ đất đã giải phóng mặt bằng - đặc biệt là đối với các dự án KĐT - từ đó mang lại mức tăng trưởng lợi nhuận đáng kể.

• Rủi ro đối với quan điểm tích cực của chúng tôi: Tỷ lệ hấp thụ thấp hơn kỳ vọng; giá bán đất KCN và KĐT thấp hơn dự kiến.

Chúng tôi kỳ vọng SZC sẽ ghi nhận doanh thu bán đất khu đô thị (KĐT) từ năm 2022 so với giả định trước đó của chúng tôi là năm 2021. Mặc dù KĐT Hữu Phước đã hoàn thành cơ sở hạ tầng cơ bản, nhưng dự án vẫn yêu cầu xây dựng một số BĐS thô để giao cho người mua trước khi ghi nhận doanh thu. Chúng tôi hiện dự báo dự án khu dân cư Hữu Phước sẽ ghi nhận doanh thu bán đất đầu tiên là 207 tỷ đồng vào năm 2022, chiếm 24% tổng doanh thu năm 2022 của SZC.

Triển vọng bán đất KCN khả quan và xu hướng giá bán trung bình (ASP) thuận lợi. Chúng tôi kỳ vọng triển vọng khả quan đối với hoạt động bán đất KCN của SZC do lượng khách thuê lớn hiện có và nhu cầu cao sau khi cải thiện kết nối cơ sở hạ tầng. Ngoài ra, chúng tôi tin rằng ASP của SZC sẽ tiếp tục xu hướng tăng. Trong quý 3/2021, SZC đã tăng giá chào bán đất KCN thêm 7,5% lên 71 USD/m2/kỳ hạn từ mức 66 USD/m2/kỳ hạn trước đó. Chúng tôi hiện kỳ vọng ASP của SZC sẽ đạt tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) là 8% trong giai đoạn 2022-2025.

Triển vọng dài hạn được đảm bảo bởi quỹ đất KĐT lớn, đã được giải phóng mặt bằng. Ngoài KĐT Hữu Phước, SZC đã tích lũy được khoảng 290 ha quỹ đất KĐT đã giải phóng mặt bằng với chi phí tương đối thấp tính đến cuối năm 2020. Quỹ đất này là động lực tăng trưởng dài hạn và là yếu tố tăng trưởng tiềm năng cho công ty.