Tập đoàn Đất Xanh (DXG): KQKD Q4/2021 chi phí bán hàng & quản lý tăng, biên lợi nhuận giảm ăn mòn lợi nhuận

Nguồn: HSC

KQKD Q4/2021: Chi phí bán hàng & quản lý tăng, biên lợi nhuận giảm ăn mòn lợi nhuận

 

Tóm tắt

Lợi nhuận thuần Q4/2021 đạt 275 tỷ đồng (so với 108 tỷ đồng lỗ thuần trong Q4/2020), thấp hơn 33,4% so với dự báo. KQKD Q3/2021 có đóng góp từ 220 tỷ đồng lãi không thường xuyên (Q4/2020: không đáng kể).

KQKD Q4/2021 thấp hơn kỳ vọng vì chi phí bán hàng & quản lý cao hơn kỳ vọng và tỷ suất lợi nhuận mảng BĐS & môi giới BĐS thấp hơn kỳ vọng.

HSC đang xem xét lại khuyến nghị và giá mục tiêu. Dựa trên dự báo hiện tại, thị giá đang chiết khấu 17,2% so với ước tính RNAV, thấp hơn mức chiết khấu bình quân 3 năm qua là 38,7%.

Sự kiện: Công bố KQKD Q4/2021

DXG đã công bố lợi nhuận thuần Q4/2021 đạt 275 tỷ đồng (so với 108 tỷ đồng lỗ thuần trong Q4/2020) với doanh thu đạt 2.264 tỷ đồng (tăng 123,3% so với cùng kỳ). Doanh thu sát kỳ vọng nhưng lợi nhuận thuần thấp hơn 33,4% so với dự báo của HSC, chủ yếu vì chi phí bán hàng & quản lý cao hơn kỳ vọng và tỷ suất lợi nhuận mảng BĐS & môi giới BĐS thấp hơn kỳ vọng. Lợi nhuận thuần Q4/2021 có sự đóng góp của 220 tỷ đồng lãi không thường xuyên từ chuyển nhượng khoản đầu tư (lợi nhuận không thường xuyên Q4/2020: 0,13 tỷ đồng).

Lợi nhuận thuần cả năm 2021 đạt 1.157 tỷ đồng (năm 2020 lỗ thuần 496 tỷ đồng) với doanh thu đạt 10.083 tỷ đồng (tăng trưởng mạnh 248,8%). KQKD năm 2021 có sự đóng góp từ 220 tỷ đồng lợi nhuận không thường xuyên (năm 2020: 2,5 tỷ đồng), lần lượt đạt 89,1% và 101,5% dự báo lợi nhuận thuần và doanh thu của HSC; đồng thời hoàn thành 85,7% và 112% kế hoạch của Công ty (được thông qua tại ĐHCĐTN tổ chức vào ngày 26/6/2021).

Doanh thu tăng trưởng mạnh nhờ mảng BĐS

Cơ cấu doanh thu Q4/2021 như sau:

• Doanh thu BĐS đạt 1.579 tỷ đồng, tăng 1.782% so với cùng kỳ và sát kỳ vọng của HSC. Doanh thu BĐS Q4/2021 tăng mạnh nhờ hiệu ứng nền so sánh thấp trong Q4/2020 (và năm 2020). Trong Q4/2020 và năm 2020, doanh thu BĐS không đáng kể vì DXG lùi thời gian bàn giao sản phẩm và ghi nhận lợi nhuận tại các dự án – chẳng hạn như dự án Opal-Boulevard (cao tầng) và Gem Sky World (thấp tầng).

Tỷ suất lợi nhuận gộp mảng BĐS Q4/2021 đạt 48,6%; thấp hơn mức bình quân 54,3% trong 3 quý trước và dự báo của HSC là 50,5%. Tỷ suất lợi nhuận giảm nhiều khả năng là vì phần lớn doanh thu hạch toán trong Q4/2021 là từ dự án Gem Sky World (có tỷ suất lợi nhuận thấp hơn dự án Opal-Boulevard).

• Doanh thu mảng môi giới BĐS Q4/2021 hồi phục mạnh mẽ, tăng 141,5% so với quý trước và đạt 504,7 tỷ đồng. Điều này nhờ giãn cách xã hội được nới lỏng từ đầu Q4/2021 sau khi được thực hiện nghiêm ngặt trước đó. Tuy nhiên, doanh thu môi giới BĐS vẫn giảm 21,6% so với cùng kỳ vì thị trường chưa hồi phục được về mặt bằng bình thường. Tỷ suất lợi nhuận gộp mảng này trong Q4/2021 là 59,1%; thấp hơn nhiều mức bình quân 77-83%.

HSC đang tìm thêm thông tin từ doanh nghiệp về việc tỷ suất lợi nhuận giảm. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng đóng góp từ dịch vụ môi giới trọn gói – cung cấp dịch vụ trọn gói (tư vấn, marketing, bán hàng...) cho các chủ đầu tư (gồm DXG) khi triển khai dự án BĐS – có biên lợi nhuận cao hơn nhiều, khoảng 10-15% so với 3-5% của dịch vụ môi giới truyền thống (chỉ phân phối sản phẩm BĐS đến khách hàng) giảm trong Q4/2021.

• Doanh thu xây lắp tăng lên 129 tỷ đồng so với chỉ 2,5 tỷ đồng trong Q3/2021 vì hoạt động xây dựng đã được nối lại trong Q4/2021 sau khi khá ảm đạm trước đó do giãn cách xã hội. Trong khi đó, doanh thu từ dịch vụ quản lý và cho thuê BĐS đầu tư tăng 116,6% so với quý trước và tăng 117,8% so với cùng kỳ, đạt 50,2 tỷ đồng.

Chi phí bán hàng & quản lý tăng, ghi nhận 220 tỷ lãi không thường xuyên

Chi phí bán hàng & quản lý tăng 92,4% so với cùng kỳ (tăng 94,9% so với quý trước), cao hơn dự báo của HSC. Điều này chủ yếu là vì chi phí lương & thưởng, chi phí dự phòng và chi phí khác tăng.

Lợi nhuận tài chính Q4/2021 đạt 127 tỷ đồng (so với âm 52 tỷ đồng trong Q4/2020). Trong kỳ, DXG đã ghi nhận 220 tỷ đồng lãi tài chính từ chuyển nhượng các khoản đầu tư (Công ty chưa công bố thông tin cụ thể) (Q4/2020: 0,13 tỷ đồng), và khoản lãi này không nằm trong dự báo của HSC.

Tình hình vay nợ: Cải thiện đáng kể

DXG ghi nhận tiền mặt thuần tại thời điểm cuối Q4/2021 là 76 tỷ đồng, cải thiện rất nhiều từ 1.600 tỷ đồng vay nợ thuần tại thời điểm ngày 30/9/2021 và 3.960 tỷ đồng vay nợ thuần tại thời điểm ngày 31/12/2020. Điều này là nhờ dòng tiền mạnh từ HĐKD trong năm 2021 và tiền thu về từ IPO công ty con đầu ngành môi giới BĐS DXS (Không khuyến nghị - hiện DXG nắm 60,3%) trong Q3/2021.

Dòng tiền thuần từ HĐKD tăng mạnh trong năm 2021 (đạt 1.244 tỷ đồng so với âm 780 tỷ đồng trong năm 2020) là nhân tố tích cực cho DXG, tạo điều kiện để Công ty thực hiện kế hoạch mở rộng trong tương lai.

HSC đang xem xét lại dự báo, khuyến nghị và giá mục tiêu

Giá cổ phiếu DXG đã tăng 13% từ khi HSC phát hành báo cáo khuyến nghị Tăng tỷ trọng vào đầu tháng 12. Hiện thị giá đang chiết khấu 17,2% so với ước tính RNAV của chúng tôi, thấp hơn mức chiết khấu bình quân 3 năm qua là 38,7%.

Với KQKD Q4/2021 thấp hơn kỳ vọng và giá cổ phiếu tăng mạnh, HSC đang xem xét lại khuyến nghị và giá mục tiêu. Hiện chúng tôi khuyến nghị Tăng tỷ trọng đối với DXG với giá mục tiêu dựa trên phương pháp tổng hợp định giá từng phần (SOTP) là 34.100đ; tương đương rủi ro giảm giá 3%.