Tập đoàn Đất Xanh (DXG): Gem Riverside sẽ hỗ trợ triển vọng tăng trưởng trong năm 2022

Nguồn: VCSC

Gem Riverside sẽ hỗ trợ triển vọng tăng trưởng trong năm 2022

 

 

• Chúng tôi nâng khuyến nghị cho CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) từ PHÙ HỢP THỊ TRƯỜNG lên MUA dù đã giảm giá mục tiêu thêm 6% còn 44.000 đồng/cổ phiếu do giá cổ phiếu của công ty đã giảm 35% trong 3 tháng qua.
• Giá mục tiêu này thấp hơn 6% so với giá mục tiêu trước đây của chúng tôi là 47.000 đồng/cổ phiếu, chủ yếu do (1) định giá mảng dịch vụ môi giới thấp hơn do P/E mục tiêu thấp hơn và giả định chi phí bán hàng & quản lý cao hơn (xem chi tiết trong Báo cáo cập nhật DXS của chúng tôi, ngày 27/05/2022) và (2) số dư nợ ròng cao hơn tính đến cuối quý 1/2022, được bù đắp một phần bởi (3) tác động tích cực của việc cập nhật giá mục tiêu của chúng tôi đến giữa năm 2023.
• Chúng tôi dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 sẽ tăng trưởng 9% YoY đạt 1,3 nghìn tỷ đồng nhờ việc bàn giao tại Gem Sky World (GSW), Opal Skyline và St. Moritz cùng với sự phục hồi của mảng dịch vụ môi giới. Chúng tôi giảm dự báo LNST sau lợi ích CĐTS năm 2022 thêm 6% chủ yếu do chúng tôi điều chỉnh giảm dự báo cho mảng dịch vụ môi giới trong bối cảnh giả định chi phí bán hàng & quản lý cao hơn.
• Chúng tôi kỳ vọng DXG sẽ tiếp tục mở bán GSW và ra mắt dự án Opal Cityview (khoảng 1.500 căn hộ trung cấp tại tỉnh Bình Dương) vào năm 2022, đóng góp lần lượt khoảng 25% và 30% vào dự báo doanh số bán hàng năm 2022 của chúng tôi. Ngoài ra, chúng tôi kỳ vọng việc mở bán trở lại Gem Riverside vào năm 2022 sẽ đóng góp khoản 45% vào dự báo doanh số bán hàng năm 2022 của chúng tôi là 9,7 nghìn tỷ đồng (+123% YoY và cao hơn 3% so với dự báo trước đây).
• Rủi ro đối với quan điểm tích cực của chúng tôi: Tiến độ mở bán các dự án mới chậm hơn dự kiến; rủi ro pha loãng có thể xảy ra từ kế hoạch tăng vốn để mở rộng quỹ đất.

Triển vọng doanh số bán hàng trong giai đoạn 2022-2023 được hỗ trợ bởi kế hoạch triển khai dự án lớn. Chúng tôi dự báo tổng doanh số bán hàng giai đoạn 2022-2023 là 19,8 nghìn tỷ đồng với GSW (tỉnh Đồng Nai) và Gem Riverside (TP. Thủ Đức, TP. HCM) đóng góp khoảng 75% và 2 dự án ở Bình Dương đóng góp phần còn lại. Đáng chú ý, chúng tôi tiếp tục kỳ vọng DXG sẽ hoàn tất việc mở bán tại GSW đến năm 2024 và tái khởi động dự án Gem Riverside (tổng dự án bao gồm 12 block/khoảng 3.200 căn hộ) vào năm 2022 sau những diễn biến tích cực đối với việc phê duyệt thủ tục giấy tờ pháp lý của dự án, theo ban lãnh đạo cho biết. Bất chấp những biến động thị trường gần đây do chính sách tín dụng và thế chấp bị thắt chặt, chúng tôi tin rằng các đợt mở bán dự án mới với tình trạng pháp lý minh bạch sẽ tăng tốc, từ đó hỗ trợ triển vọng doanh số bán hàng mạnh mẽ cho năm 2022. Trong khi đó, DXG có bảng cân đối kế toán lành mạnh khi tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu là 15%, với các khoản tiền, tương đương tiền và tiền gửi ngắn hạn lên tới 2,2 nghìn tỷ đồng tính đến cuối quý 1/2022.

Việc mở rộng quỹ đất sẽ thúc đẩy triển vọng tăng trưởng dài hạn của công ty. DXG hiện có tổng quỹ đất khoảng 135 ha, với đóng góp lớn từ GSW (92 ha) và các dự án quy mô nhỏ. Công ty đang tích cực tìm cách huy động vốn bổ sung để tài trợ cho việc mua lại quỹ đất. Tại ĐHCĐ của DXG vào tháng 5/2022, các cổ đông đã thông qua kế hoạch phát hành tối đa 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi/không chuyển đổi quốc tế với thời hạn tối đa 5 năm cho nhà đầu tư chiến lược nước ngoài. Lợi suất trái phiếu và giá chuyển đổi chưa được công bố. Ban lãnh đạo dự kiến đợt phát hành trái phiếu sẽ được thực hiện trong quý 2 hoặc quý 3/2022. Chúng tôi lưu ý rằng chúng tôi chưa tính kế hoạch phát hành này vào dự báo và định giá của chúng tôi. Tuy nhiên, chúng tôi tin rằng kế hoạch mở rộng quỹ đất đầy tham vọng của DXG có thể thúc đẩy tầm nhìn tăng trưởng dài hạn thông qua một lộ trình phát triển mạnh mẽ hơn.