Tập đoàn Đất Xanh (DXG): Hạ khuyến nghị xuống Tăng tỷ trọng, dù vậy DXG vẫn có vị thế lớn trong ngành

Nguồn: HSC

Hạ khuyến nghị xuống Tăng tỷ trọng, dù vậy DXG vẫn có vị thế lớn trong ngành

 

 

Tóm tắt

• HSC hạ khuyến nghị đối với DXG xuống Tăng tỷ trọng (từ Mua vào) và hạ 40% giá mục tiêu, tiềm năng tăng giá là 19,6%. Mặc dù chúng tôi điều chỉnh giảm dự báo và định giá, chúng tôi vẫn nhận thấy những giá trị lớn từ kế hoạch phát triển dự án và vị thế mảng môi giới của DXG.
• Chúng tôi hạ lần lượt 14,1%, 24,7% và 27,3% dự báo lợi nhuận thuần giai đoạn 2022-2024, do cả mảng phát triển BĐS và môi giới đều được dự báo sẽ chịu tác động của chính sách hạn chế tín dụng và xu hướng nâng lãi suất.
• DXG đang giao dịch với mức chiết khấu 58,1% so với RNAV, hấp dẫn hơn đáng kể so với mức bình quân trong 3 năm qua là 40,2%. Tại giá mục tiêu của chúng tôi, DXG sẽ có mức chiết khấu 50% so với RNAV, nhằm phản ánh chính xác hơn tình hình khó khăn hiện tại của ngành BĐS.

Sự kiện: Đánh giá sâu triển vọng thị trường BĐS

Chúng tôi đang xem xét lại dự báo và định giá đối với DXG, cũng như mảng kinh doanh chính là môi giới BĐS, sau khi phân tích về tình hình thị trường BĐS hiện tại. Động thái tăng cường giám sát, hạn chế tín dụng đối với ngành BĐS của Chính phủ và xu hướng tăng của lãi suất đang tác động tới thị trường BĐS mạnh hơn so với kỳ vọng trước đây của chúng tôi. Những yếu tố này đã cùng nhau tác động đáng kể tới mảng phát triển BĐS và môi giới của DXG.

Tác động: Hạ dự báo lợi nhuận thuần giai đoạn 2022-2024

HSC giảm 14,1% dự báo lợi nhuận thuần năm 2022 chủ yếu do KQKD mảng môi giới thấp hơn dự báo. Trong khi đó, chúng tôi hạ lần lượt 24,7% và 27,3% dự báo lợi nhuận thuần trong năm 2023 và 2024 do KQKD mảng môi giới thấp hơn dự báo và doanh số bán nhà nhiều khả năng sẽ thấp hơn kỳ vọng trong năm 2022-2023.

Chúng tôi hiện dự báo tốc độ CAGR lợi nhuận thuần trong 2 năm tới chỉ là 0,5% (so với 9,3% trước đó). Lưu ý, EPS dự phóng của chúng tôi trong giai đoạn 2022- 2024 thấp hơn 7,8-46,7% so với dự báo của thị trường.

Định giá và khuyến nghị

Giá cổ phiếu DXG đã giảm 37% trong 1 tháng qua sau nhiều thông tin tiêu cực về thị trường BĐS trong bối cảnh lãi suất gia tăng. Theo đó, DXG hiện đang giao dịch với mức chiết khấu 58% so với RNAV mới (điều chỉnh giảm), hấp dẫn hơn so với mức chiết khấu bình quân trong 3 năm qua là 40%.

Với tiềm năng tăng giá là 19,6%, HSC hạ khuyến nghị đối với DXG xuống Tăng tỷ trọng (từ Mua vào). Chúng tôi giảm 40,3% giá mục tiêu theo phương pháp SoTP xuống 19.800đ sau khi điều chỉnh giảm 16,9% định giá RNAV và áp dụng mức chiết khấu mới là 50% (tăng từ 30% trước đó và so với mức chiết khấu bình quân trong 3 năm qua của DXG là 40%). Những điều chỉnh này cho thấy quan điểm thận trọng hơn của chúng tôi đối với triển vọng của ngành BĐS.

Chúng tôi giảm định giá RNAV chủ yếu do tác động tiêu cực tới lợi nhuận/định giá trong bối cảnh triển vọng hồi phục của ngành BĐS suy yếu. Chúng tôi cũng áp dụng giả định WACC mới là 16,1% (từ 13,7%) và điều chỉnh giai đoạn cơ sở định giá sang cuối năm 2023 (từ giữa năm 2023).